6月供需集中放量，多方利好帶動成交穩步復甦，狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化週期2022年來“二連降”，降至20.86個月，廣義庫存延續38億平高位波動。預判7月成交同比降幅仍有持續收窄趨勢，狹義庫存或將穩中有降，去化週期也會延續降勢。
案、數據統計等因素疊加使得6月成交環增44%，總體供不應求帶動狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化週期則“一降再降”，延續高位回落，由2022年5月末的23.29個月降至20.86個月。廣義庫存高位微增至38億平，潛在庫存風險依舊較大。
目前來看，庫存壓力主要集中在北部和內陸因歷史原因庫存基數較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市。
01|待售面積
待售面積微降至5.48億平
商業、辦公持平上月，去化壓力猶存
國家統計局公佈數據顯示，6月末，商品房待售面積54784萬平方米，較上月下降649萬平方米，同比增長7%，因6月樓市成交集中放量，商品房待售面積仍處於下行通道，但總體仍算是2019年以來階段性高位。
具體來看，住宅待售面積較上月減少561萬平方米，環比回落2%，同比上漲13.5%。辦公、商業待售面積基本與上月持平，辦公同比上漲4%，漲幅有收窄趨勢；商業同比小幅回落3%，不及去年同期。目前來看住宅市場復甦帶動其庫存穩中有降，商業、辦公受疫情不確定影響，向好程度有限，考量其基數較大，未來去化壓力猶存。
02|狹義庫存
狹義庫存降至6.01億平
去化週期“一降再降”至20.86個月
2022年6月，狹義庫存延續小幅回落態勢。據CRIC監測數據，2022年6月百城商品住宅庫存量達到了60137萬平方米，較上月下降561萬平方米，同比增長4%。6月恰逢房企業績衝刺季，推盤積極性穩步回升，供應環比漲幅近4成，因政策刺激、優質項目熱銷、延遲備案、數據統計等因素疊加購房者信心有所恢復，成交環比上升44%，整體呈現“供不應求”，因而狹義庫存小幅微降,去化週期自2022年以來首度出現回落，由2022年5月末的23.29個月降至20.86個月。
不同能級城市庫存量較上月均保持回落態勢，跌幅均在2%以內。同比來看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為11%和10%。一線主要因供應集中放量，而三四線主要因庫存基數較大，短期成交復甦利好有限，同比漲幅在不同能級城市中居首。
去化週期來看，一線回落最為顯著，因上海、北京疫情負面影響消退，去化週期降至17.98個月，環比降幅達12%，二、三線城市如是，環比降幅不及一線，其中二線降至18.99個月，目前庫存風險相對可控，三四線6月末去化週期仍在2年以上，顯著高於百城平均，庫存去化壓力猶存。
03|庫存消化週期
泰州、鹽城等狹義庫存同比增6成
東北二線去化週期超35個月
聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內陸二線城市，青島、武漢、瀋陽6月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫存壓力開始顯現，雖然庫存基數不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調加劇，庫存同比漲幅均在20%以上，泰州、三明、鹽城、揚州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比漲幅均在60%以上。
而從去化週期來看，我們篩選了6月庫存去化週期TOP20城市，除了北海、寶雞、欽州等因歷史原因庫存積壓較多的城市之外，還有惠州、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化週期攀升的城市。還有部分東北和內陸二三線城市諸如哈爾濱、呼和浩特、長春、煙台、大連、蘭州去化週期超30個月且同比持增，短期內去化承壓。
04|廣義庫存
二輪集中土拍致廣義庫存微增至38億平
一線同比降3%居各能級之首
廣義庫存延續上月高位持穩走勢，2022年6月末達377882萬平方米，較上月微增0.18%，同比下降1%。目前來看，狹義庫存雖穩中有降，但是因寧波、南京、成都等城市二輪土拍繼續推進，6月份土地市場供應量較5月份繼續上升，房企開工意願一般，6月單月新開工面積僅為14795萬平方米，環比增24%但同比跌45%，仍處於階段性低位，結合我們克而瑞自行統計的24個城市2022年上半年新開工和竣工項目個數的數據，可以看出，目前房企整體新開工熱情是不及去年同期的，新開工項目個數同比下降77%，主力都在保交付，因而竣工項目個數同比增長了28%。
不同能級城市表現不一：一線城市環比微增1%，同比下降3%，基本不存在庫存積壓情況；二線與上月和去年同期基本持平，庫存風險可控；三四線最為平穩，同環比齊跌，跌幅分別為1%和0.22%。具體來看，
一線城市中上海、廣州、深圳基本與上月持平，北京環比大增10%，主要源於月初迎來二輪土拍，由於熱點地塊頻出，成交地塊中有四宗地觸及地價上限，因而成交總建面達76.28萬平方米，涉宅用地成交規模較上月環比大增，帶動未開工地塊量穩中有增；同比來看，北京、上海、廣州均不及去年同期，僅深圳同比上漲17%，漲幅在四個一線城市中居首。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、瀋陽、石家莊、株洲、煙台6月末廣義庫存量領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過5%。合肥因集中土拍致未開工地塊量攀升，廣義庫存環比上漲14%，不過相較於2021年同期，漲跌參半：鎮江、南通、保定、雲浮同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。而部分城市諸如石獅、汕頭、湖州、江陰、鄭州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
總結：
綜上，6月供需集中放量，多方利好帶動成交穩步復甦，狹義庫存小幅微降至6.01億平，去化週期2022年來“二連降”，降至20.86個月，廣義庫存延續38億平高位波動。
分能級來看，分化趨勢依舊：一線因北京、上海疫情得以階段性控制，狹義庫存微降，去化週期縮短至17.98個月，廣義庫存環比微增1%，同比回落3%，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，成交輪動復甦，去化週期降至18.99個月。三四線庫存高企，狹義庫存、去化週期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。
預判2022年7月，我們認為，整體供求或將高位回落，但隨着寬鬆政策持續發酵，去年同期基數較低等影響，成交同比降幅仍有持續收窄趨勢，基於這樣的大背景，狹義庫存或將穩中有降，去化週期也會延續降勢。
一線城市大概率率先復甦，而後市場熱度將逐步由東南沿海向內陸城市傳導，預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整週期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。不過對於基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如北海、寶雞等，這些基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在50個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。
而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，因疫情延期土拍的城市有望在後期持續放量，整體未開工地塊量預期還將延續穩中有增態勢。
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文章來源:克而瑞地產研究