説起北京的東方廣場，許多去過北京旅行的人都應該有印象。這座位於長安街上的商業中心，被許多人稱為城中之城。這個商業中心足足有150畝土地。東方廣場擁有8棟寫字樓，1個商場，1個酒店，還有幾棟公寓。
這個項目因為位置獨特，引起許多人的關注。其實這個項目背後的老闆也是大有來頭，他就是華人首富李嘉誠。
許多人也被這個項目看成是李嘉誠在內地的標杆。這個項目足足花費了李嘉誠200億的投資，用了10年的時間才建成。如今東方廣場每年的租金收入是十幾億元，主要的租金收入來自裏面的商場東方新天地。
東方新天地是目前內地租金總收入最高的商場，超過了上海的恆隆廣場跟成都的國金中心。許多人都羨慕李嘉誠擁有東方廣場，現在每年靠收租就可以入賬十幾億。許多人也認為李嘉誠的關係通天才能拿到這塊風水寶地。
事實上這個項目並不是李嘉誠成功的代表，反而是李嘉誠最失敗的項目。這個項目是1994年李嘉誠拿下的。其實最初的時候，這個項目並沒有現在的規模。當時周凱旋在北京王府井旁邊看上了一塊空地，打算用來發展兒童城。
後來周凱旋引入了李嘉誠的資本，於是這個項目才得以擴大。經過了數次溝通之後，這個項目最終被確定為佔地高達10萬平方米。為此李嘉誠還支付了周凱旋4億的佣金。
要知道這個地方是長安街，在這裏拿下這麼大面積的土地，代價也是非常大的。這個項目拿地的成本加上建築的成本，足足高達20億美元，按照當時的匯率差不多200億人民幣。要知道這是1994年的200億，那可是距今24年前。
當時內地的首富身家不過才幾十億元。200億幾乎是內地首富幾倍的身家了。不過這麼大的投資，回收的週期卻非常長。這個項目因為限高，還有文物保護等問題，足足建了十年才正式開業。
內地的商業用地年限只有50年，前面已經建了10年，等於説後面只有40年的收租期限。也就説至少一年要回收5億的租金，才能賺回200億的成本。如果算上通貨膨脹的原因，這個項目即使每年賺20億也幾乎是虧本的。
如果李嘉誠當年不把這200億投資在這裏，而是投資在其他地方，那麼回報率一定更高。李嘉誠當年在上海浦東買下的一塊地，後來蓋成了上海世紀匯廣場。這個項目投入的成本才60多億，前幾年賣掉的時候卻賣了200億，足足賺了100多億。
東方廣場從2004年開業至今，已經運行了14年，基本投入的成本已經回收了。不過算上這20年的通貨膨脹，這個項目其實是大虧的。這個項目後面也只剩下了26年的使用年限。當時的規定，使用年限到期之後，李嘉誠就必須把這個項目無償送回給內地合作方。
等於説李嘉誠只有26年的租金收了，按照目前每年20億左右的租金收入，加上每年的租金上漲。估計這個項目還可以回收七八百億的租金。這麼算起來，這樣項目的回報率其實非常低。
如果李嘉誠當年把這200億投入在其他地方，其實完全可以賺到更多的錢。所以説當時這個項目並非是最好的選擇。其實這個項目就是李嘉誠跟內地合作的一個象徵，投入也是不求回報的。這個跟郭鶴年當年幫忙蓋國貿的道理差不多。
不管是李嘉誠，還是郭鶴年，他們都在內地的其他項目賺得盆滿缽滿，自然也得為國家出力。東方廣場跟國貿都是形象工程。雖然現在可以賺到一些錢，但是其實從投資回報來説，卻不是最好的選擇。
當年包玉剛在香港收購九龍倉不過才花了22億。這22億換來的是兩塊位置非常好，而且使用年限長達999年的土地。如今這兩塊土地已經蓋成了海港城跟時代廣場。這兩個廣場每年的租金收入就高達100多億，而這兩個廣場的市值更是高達2000多億。
東方廣場其實已經以房產信託的方式在香港上市，市值也不過才200多億，這跟李嘉誠當年的投入差不多而已。
在長安街蓋樓是李嘉誠的大敗筆，花了20億美元，卻只能在收租26年，以李嘉誠的聰明他肯定不會去做虧本的生意，不過李嘉誠常常説做生意不能太盡，只有你好我好大家好才能長久。東方廣場可能虧了，不過他在內地其他的項目卻賺回非常多的錢。