去年開始，”三道紅線”壓頂，如何在求發展和嚴監管中尋得均衡是擺在房企面前的首要命題。
3月36日，大發地產在線上業績會上，率先交出了自己的成績單。
這是一份堪稱範本的答卷。截至2020年，大發地產淨負債比率下降17個百分點至61%，剔除預收賬款的資產負債率降至69%，現金短債比與2019年持平，為1.4。
三項指標零踩線，大發地產成功步入“綠檔”。
與此同時，這家新貴房企依然在高速發展，保持強勁盈利能力的同時，大量優質土儲佈局也讓市場對於大發地產的下一站有了很多的期待。
大發地產為何能又快又穩？透過一片數字矩陣我們似乎能找到其業績密碼。
核心區域優勢顯著
限價政策下房企的盈利空間進一步被壓縮，毛利下行成為常態，大發地產卻憑藉產品端的優勢逆勢實現“量價齊升”。
2020年，其合同銷售額約為303億元，同比增長44%；合同銷售面積約205萬平方米，同比增長32%；合同銷售均價為14826元/平方米，同比增長9%。
報告期內，大發地產實現營收91.88億元，同比增長24%；公司淨利潤同比增長19%至7.15億元；毛利潤則同比增長13%至19.18億元。
長三角的深耕成為大發地產業績的重要來源。數據顯示，2020年，大發地產來自長三角的合同銷售額佔比達到88.3%，來自成渝都市圈的佔比則為1.9%。
從拿地情況來看，大發地產依然在不斷鞏固自己核心區域的優勢。2020年，大發地產全年新增22個項目，新增總建築面積約279萬平方米。其中，74%的新增面積位於長三角，剩餘26%則位於成渝都市圈。
管理層在會上透露，目前大發地產在長三角地區已經進入了21個城市，公司在長三角及成渝都市圈運營的項目數量達到83個。截至2020年末，大發地產總土儲約670萬平方米，總土儲貨值約1000億元，長三角佔比超80%，成渝都市圈土儲貨值佔比則為12.5%。
進入2021年，大發地產繼續在土地市場精準“狙擊”。公司一季度先後獲取了温州、麗水、南通三塊地，總貨值約130億元。
這也是大發地產首次進入麗水，“我們2020年在麗水參拍了二宗地，這次終於成功獲得該項目，可以説是水到渠成、瓜熟蒂落。”
按照規劃，大發地產戰略佈局將調整為1+1+x，“長三角和成渝地區是我們的經營基地，是深耕的地區。但在未來的發展中，我們也會擇機進入其他區域，”管理層在會上表示。
持續加碼核心區域優勢，尋求更多機會城市，兩手抓的大發未來業績來源將更多強勁而多元。
衝擊360億銷售目標
在深耕長三角和成渝都市圈的定位下，大發地產將其2021年的銷售目標定為360億元，較2020年增長18.81%。
在行業增速放緩的情況下，大發地產依然在尋求高質量下的高增長。
對於這個目標，管理層顯得頗具信心，甚至認為這是個較為保守的數字。其信心一方面來自於2020年向上的業績和向下的負債指標，另一方面則來自於公司的城市分佈及可售貨值。
按照首席執行官兼執行董事廖魯江的設想，包括南京周邊、揚州、鎮江在內的蘇中地區2021年會有一些亮眼的表現，而成都地區在2021年的業績中將會是一個重要的新增長點。
關於可售貨值的情況，廖魯江在業績會上透露稱，2021年大發地產的可售貨值大約在650億元左右，其中新增供貨有520多億元。若按時間分割，2021年上半年的銷售情況可佔公司整體供貨的55%。
“二、三季度是高峯，這個和我們對市場的判斷以及市場的時間點是匹配的。也就是説，我們銷售的高峯期是第二和第三季度，這兩個季度佔到73%”，廖魯江如是説道。
這也意味着全年去化達55%即可實現銷售目標，對於大發地產來説不難實現。
除了對既有區域的深耕，保持高週轉也是大發地產的發展策略之一。據管理層透露，大發地產目前的項目平均開盤週期為5.7個月。
快速的回款一定程度上保證了大發地產的現金流水平。截至2020年，該公司總現金約為73億元，同比增長55%，在總資產中的佔比超20%。
大發地產同期債務總額為126.5億元，來自銀行方面的借款數額為50.4億元，佔比近40%。該公司銀行總授信額度約250億元，未使用額度為116億元。
債務結構持續優化
與此同時，大發地產的債務結構也在持續優化。
截至去年底大發地產中長期債務的佔比達到60%，短期償債壓力較小。其中，2年期債務的佔比為36%，3—5年以及5年以上的債務佔比分別為12%。
業績會上，談及信託融資“兩壓一降”對公司的影響，大發地產管理層直言，“對公司的融資和業務壓力不大。”
管理層表示，大發地產在2020年初便主動調整境內外融資比例。截至2020年，公司在境外融資的比例約為44%，境內佔比則為56%，比例相對較為均衡。另一方面，大發地產於2019年開始降低信託類的融資，公司信託規模在2020年末僅佔融資餘額的8%。“公司境內的融資主要是以銀行長期限的開發貸為主，超過了境內融資餘額的70%。一方面大幅降低了我們的融資成本，另外一方面也優化了我們的負債結構，公司的抗風險能力也更強”。
“大發地產在2020年與多家銀行開啓了戰略合作，公司在積極管理和優化債務結構，以保持綠線經營狀態。”首席財務官兼高級副總裁羅俊在業績會上坦言。
廖魯江也表示，保持綠線經營是大發地產實現穩健經營、提速增效的基本保證，“改善財務結構、降低財務費用，這樣才能持續改善我們的毛利率和淨利率。”
年報數據顯示，大發地產2020年毛利率約為21%。按管理層設想，未來公司仍將保持毛利率在20%以上。
為了提升毛利率，大發地產提出了一系列措施：包括持續加強投資研判能力；打造產品力，提升產品性價比；提升採購效率，降低成本；實現營銷管理和管理團隊的集約化；持續降低融資成本。
（CIS）
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