年報觀察 | 合景泰富 週期下的方向

觀點網 子公司合景悠活如期發佈年報並舉行業績會後，作為母公司的合景泰富表示，延期至4月15日前刊發2021經審核業績。

而在3月31日，，合景泰富發佈了2021年未經審核全年業績公告。

2021年，合景泰富收入238.45億元，同比下降19.83%。股東應占利潤約為人民幣30.58億元，同比下降54.2%。全年預售額合計1,038億元，同比增長0.2%。預售均價為19,100元/平方米，同比增長12%。

截至2021年12月31日止，合景泰富旗下共擁有178個項目，分佈於中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1,552萬平方米，總建築面積約2,174萬平方米，權益比約為71%。

按港交所規定，這份四月前發出的未經審核年報，讓合景泰富免於在4月1日停牌，但難免被部分評級機構詬病 “財務透明度”進一步下滑。

在“不完全透明”的財務數據下，亦能觀察合景泰富的部分處境與調整。

商業支撐

業績報告顯示，截至2021年12月31日止年度，合景泰富收入238.45億元，同比下降19.83%。股東應占利潤約為30.58億元，同比下降54.2%。每股盈利96分。

合景泰富的收入主要來自三個業務分部：物業開發、物業投資及酒店營運。

其中，2021年物業開發收入221.92億元，同比減少22.1%，主要由於已交付總建築面積由2020年215.52萬方米減至2021年159.86萬平方米。

物業投資收入由2020年約8.01億元增加19.5%至2021年約9.57億元，主要由於可出租總建築面積增加。同時，商場客流量同比增長45%，零售額同比增長51%，寫字樓整體出租率為88%。

酒店營運收入由2020年約4.54億元增加53.1%至2021年約6.96億元，主要由於疫情受控令入住率上升。

目前合景泰富已開業投資性項目共有商場10個，寫字樓10個，酒店25個，佈局于于粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段。

加上2022年陸續開業的重慶悠方、廣州知識城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地四座商場，另在北京、廣州、上海等地籌建的寫字樓，以及將於7月開業的廣州知識城木蓮莊酒店，合景系商業版圖仍在擴張。

合景泰富對此寄予厚望，認為投資性項目提供的現金流和利潤支撐將與物業開發形成“雙輪驅動”，助力公司“穿越經濟週期”。

合景泰富2021年物業投資及酒店營運分部各佔總收入的4%及2.92%，目前貢獻尚顯微薄。但2021年合景泰富僅新增6個項目，合計總建築面積141萬平方米，總土地成本56億元，此消彼長之下，商業板塊的權重或將有所增加。

毛利率失守

2021年上半年，合景泰富錄得30.05%的毛利率，雖比2020年的31.5%減少一個百分點，但在毛利率整體下行的大背景下，仍處於行業中上游水平。

但進入下半年，合景泰富毛利率開始失守，導致全年毛利率下滑至21.2%，全年毛利50.45億元，較2020年減少46.1%。

有評級機構曾對此作出預測，並主要歸因於債務承壓。

2021年11月26日，標普發佈報告稱，因披露水平較差且流動性緩衝空間收窄，將合景泰富集團的評級展望從穩定調整為負面，確認該公司的長期主體信用評級為“B+”。

彼時標普指出，未來12個月，合景泰富大量到期債券償還壓力將上升，將推出更多促銷活動來提振銷售和現金回籠，使其毛利率從2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。

就目前毛利率而言，情況可能比標普預想的還要更嚴峻一些。

而前不久的3月3日，穆迪亦將合景泰富評級展望由“穩定”調整至“負面”，公司家族評級(CFR)由“B1”下調至“B2”。

穆迪認為合景泰富集團未來12個月的流動性可能惡化，此外該公司的槓桿率可能因利潤率收窄而上升。

於2021年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債分別約為418.57億元、274.55億元及74.06億元。整體負債比率為76.9%，較2020年的61.7%上升15.2個百分點。

其中，約75.81億元銀行及其他貸款、約75.51億元優先票據及52.02億元境內公司債券將於一年內到期。

於2021年12月31日，合景泰富現金及銀行結餘的賬面金額約294.48億元，較2020年12月31日的445.81億元減少33.9%；集團2022年總可售貨值1600億元。

此時，有機構認為債務壓力迫使合景泰富犧牲部分利潤率，另一家則指出利潤率收窄會進一步壓縮融資渠道。綜合來看這似乎會進入惡性循環，但從樂觀的角度看，利潤率與流動性的平衡點也為企業提供了“穿越經濟週期”的方向。