2022-04-01浙商證券股份有限公司楊凡對萬科A進行研究併發布了研究報告《萬科A2021年報點評報告：守住安全經營底線，多賽道步入快速發展期》，本報告對萬科A給出買入評級，認為其目標價位為25.20元，當前股價為20.66元，預期上漲幅度為21.97%。
萬科A(000002)
21年業績增速低預期，計提減值歷史最高：2021年，公司實現營業收入4,528億元，同比增長8.0%，實現毛利潤988億元，毛利率21.8%，實現歸母淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。歸母淨利潤下滑主要由於：1）房地產業務毛利率同比下降7.6pct，個別區域權益淨利潤率較低，北京區域-0.65%、南方區域5.27%、西南區域5.69%；2）公司21年資產減值損失35億元，為上市以來計提減值最高值。新計提減值項目主要位於廊坊、霸州、佛山、廣州、貴陽、濟南、太原和昆明；3）受聯合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，投資收益由2020年135.1億元減至66.1億元。為了提高股東回報，21年公司分紅額度達到112.8億元，分紅比例升至50%，股息率超5%。
主要城市開發優勢持續鞏固，已售未結支撐未來業績增長：2021年，公司實現銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%，實現銷售面積3807.8萬平方米，同比下降18.4%，開發業務在全國43所城市市場中排名前三。2021年，公司已售未結面積為4673.5萬平方米，同比下降5.0%，已售未結合同金額合計約7108億元，同比增長1.8%。
在手資源豐富，探索城市更新模式：2021年公司獲取新項目148個，新增計容建築面積2667.4萬平，權益計容規劃建築面積1901.4萬平，面積權益比例達到71.3%，提高10.1pct；權益地價總額為1401.5億元，平均地價為6942元每平，金額權益比例達到75.7%，提高13.0pct。截至2021年，公司在建項目總建面約10,367萬平，權益建面約6428.4萬平方米；規劃中項目總建面4,521.7萬平，權益建面約2910.1萬平方米；此外，舊城改造項目總計容建面達到534.7萬平。
探索多個賽道，步入快速發展期：1）物業服務端：萬物雲21年實現全口徑收入240.4億元，同比+32.1%，近十年年複合增長率超過30%，在管面積達到7.8億平，同比增長35.9%。2）物流倉儲端：21年實現收入31.6億元，同比增長68.9%，NOI為17.85億元，同比增長54%，可租賃建面達到1136萬平，其中冷鏈倉儲面積達138萬平方米，位列全國第一。3）租賃住宅端：21年管理租賃住宅收入28.9億元，同比增長13.9%，總規模為20.87萬間，累計開業15.95萬間，覆蓋26所城市，開業規模和運營效率行業第一。4）商業開發與運營端：21年實現商業收入76.2億元，同比增長20.6%，累計開業建面1139.2萬平，新開業建面206.9萬平，規劃在建建面達到401.3萬平；管理面積中長三角地區佔比52%，合作超7300個品牌，數字化會員數量超1500萬。
“三道紅線”保持綠檔，守住安全底線：2021年，公司剔除預收賬款的資產負債率為68.4%，淨負債率為29.7%，現金短債比為1.5，保持綠檔水平。2021年，公司期末存量融資綜合成本下降至4.11%，貨幣資金可覆蓋短期有息負債的2.5倍，長期負債佔比+10.1pct達到78%。中誠信、惠譽、穆迪、標普對公司的評級分別為AAA、BBB+、Baa1、BBB+，展望均為穩定。
回購計劃出台，高管增持彰顯長期發展信心：公司擬用20-25億元，在不超過18.27元每股的價格上回購總股本1.18%（總股本13684萬股），回購在一季報發佈後，即4月28日到6月底有效。此外，公司董事、監事和高級管理人員自3月30日起6個月內增持，合集金額不低於2000萬元，增持價格不超過18.27元。
投資建議：我們預計公司22-24年歸母淨利潤為244、264、280億元，對應EPS為2.10、2.27、2.41元每股，考慮到公司穩健的基本盤和穩居行業龍頭的綜合開發實力，給予公司22年12倍PE估值，對應目標價25.2元，維持“買入評級”。
風險提示：行業需求修復不及預期；歷史低毛利項目結轉影響盈利。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，廣發證券張春娥研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達96.47%，其預測2022年度歸屬淨利潤為盈利472.08億，根據現價換算的預測PE為5.09。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有20家機構給出評級，買入評級16家，增持評級4家；過去90天內機構目標均價為25.81。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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