地產資本江湖大洗牌：萬科失榜首，千億市值房企僅7家

“誰能想到，現在萬科A的股價和保利幾乎一樣了? ” 被地產股套了將近4年後，李雯廷(化名)最終痛下決心“割肉”止損，去年10月份，她清倉了保利地產的股份，此後又分次賣掉了一些萬科A，但如今兩支股票的走勢，讓她十分懊悔自己當初的操作。

2018年1月，李雯廷分別以32元/股和15.9元/股(單位為人民幣，下同)的價格，買入了萬科A和保利地產(現更名為保利發展)。彼時，不少內地房企業績攀升，千億銷售規模房企數量增加，滬深港三市的地產股已經持續升温超過一年。如果拿每家房企2017年頭尾的股價做對比，一年之間，漲幅最大的高達434.72%。

多年來，在一眾地產股當中，萬科因股價表現較好，一直是“市值老大”的角色，而滬深港三市10家千億市值的內地房企，更是形成央企和民企“四六分”的穩定格局。

然而，2022年這一切都變了，內地房企出現市值“大洗榜”，不僅千億市值房企跌剩7家，央企中海和華潤也順利取代民企，成為內地房企的兩大市值龍頭，保利地產的總市值則逼近排名第三的龍湖。

李雯廷告訴記者，她分別以大約22元/股和13元/股的價格賣掉了萬科A和保利地產，而3月9日收盤時，萬科A跌至16.98元/股，創下近5年新低，保利地產卻令她意外地漲至16.22元/股，儘管還沒完成清倉萬科A，但她已氣得卸掉了股票交易APP，“要是當時賣的是萬科A，保留了保利，就能填上萬科A虧的窟窿了。”

萬科失榜首，千億市值房企僅7家

根據Wind金融終端，截至3月9日收盤，香港上市公司中海、華潤和龍湖分別憑藉市值2670.53億港元、2631.32億港元和2405.83億港元，成為上市內地房企的前三強;而在2021年同期，市值前三強是萬科、龍湖和華潤置地，分別為4165.31億港元、2930.36億港元和2556.44億港元。

近一年，千億市值房企呈現的走勢是，民營上市企業隨着股價的下探而發生市值縮水，央企則基本在2021年年底迎來股價重新走高，從而帶動市值上探。

以中海為例，2021年3月9日其收盤價為20.42港元/股，對應2107.97億港元的市值;2021年12月31日分別是18.46港元/股和2020.41億港元市值;由於開年之後股價持續上漲，2022年3月9日其收盤價已達到23.40港元/股，同比上漲14.59%，對應2670.53億港元市值，同比上漲26.69%。

民營房企中，龍湖仍然位列前三，其近一年股價也隨行就市，走出了民營房企的基本行情。時代財經瞭解到，2021年3月9日，龍湖的收盤價為46.35港元/股，對應2930.36億港元的市值;2021年12月31日，分別是36.70港元/股和2229.27億港元市值;開年之後，股價走高至47.75億港元/股後回調，截至2022年3月9日收盤已回調至38.75港元/股，同比下跌16.39%，對應2405.83億港元市值，同比下跌17.9%。

由於民營房企股價的下探，內地房企出現市值“大洗牌”。時代財經瞭解到，近5年滬深港三市中，市值同時突破千億級別的內地房企數量最高時有10家之多，包括萬科、恆大、中海、碧桂園、華潤、龍湖、融創、招商蛇口、保利和華夏幸福;截至2022年3月9日，千億市值房企僅剩7家，分別為中海、華潤、龍湖、保利、萬科、碧桂園和招商蛇口。

民企現流動性問題，國企央企吃紅利

“中海和華潤之所以登頂，並不是因為它們市值上升，而是上市民營房企有着較大的債務壓力，或者出現流動性危機而致使市值大跌”，匯生國際資本有限公司總裁黃立衝分析道：“央企、國企理論上受到銀行的支持，而且現在是低價吃掉民企土地儲備的時機，因此它們的股價和市值相對比較堅挺。”

時代財經瞭解到，大部分上市的內地房企在2018年迎來了市值最高點，彼時，這些房企因既往年份樓市大熱而發生業績大幅攀升，千億級銷售規模的房企數量增加。2018年3月9日，市值最高的是萬科，為4480.99億港元，市值突破3000億港元的房企數量更是達到4家之多，分別為萬科、碧桂園、恆大和中海;而2022年3月9日，市值最高的中海也不過2670.54億港元。

過去一年，不少房企集中出現流動性緊張，甚至危機，樓市也出現下行壓力。2021年第四季度開始，改善性政策陸續出台，且2022年春節以來更多的城市頻繁出手穩定房地產，但市場信心仍未得到明顯恢復。

根據中指數據CREIS，2022年2月，百強房企銷售同比降幅進一步擴大，單月銷售額均值同比下跌35.3%至42.7億元;而1月份百強房企的銷售額均值為61.8億元，同比降幅為23.1%。

受2月份銷售情況所累， 1-2月份，百強房企累計銷售均值同比下跌34.0%至103.0億元，房企規模也較去年同期縮水明顯，100億以上房企數量由去年同期的54家減少至30家，50億以上房企則由去年的42家減少至26家。

而在房企融資層面，2021年11月面向優質房企的債務融資政策放鬆，但實際上主要惠及的是經營穩健且仍有較大槓桿空間的央企和國企。

這在土地市場上也得到反映。2月16-17日，北京今年的第一場集中土拍，雖然熱度仍不及2021年第一批次，但相較二、三批次已有明顯復甦，同時拿地房企依然以央企、國企或城投公司為主，民營房企中僅有旭輝以14.07億元的總價成功拿下1宗宅地。時代財經瞭解到，北京出讓的18宗宅地裏，1宗因報名房企未出價而流拍，8宗底價成交，9宗溢價成交，溢價率介於0.5-15%，總成交額高達480億元。

對於接下來的行業走勢，黃立衝預判道：“國家動用貨幣工具和信貸工具給市場增加資金，不過這個增加是有節制的，不會對民營房企進行全面拯救，從根本上也不能保證原來債務很多的民營房企不爆雷，但我判斷至少可以在一線城市和少量二線城市產生3-6個月的小陽春。”（時代財經）