觀點網 在董事長兼總裁謝勇看來，按照房地產板塊業務估值邏輯來界定我愛我家的價值中樞已然不太準確。
5月6日，我愛我家於線上召開2021年年度業績説明會。
我愛我家集團董事長、總裁謝勇，副總裁、財務負責人何洋，相寓副總經理、上海公司副總經理張多，獨立董事徐建軍，董事、董事會秘書解萍等管理層出席會議，並就媒體與投資者們關心的話題一一給予回應。
對於我愛我家長期被劃分為房地產公司，董事長兼總裁謝勇指出，公司向互聯網平台企業的轉型已經實現了實質性的跨越，2021年公司互聯網業務收入在總收入的佔比超過60%。
其續稱，我愛我家的房屋資產管理業務板塊“相寓”，一直是處於市場的龍頭地位，2021年年度租金流水達到了160億元。同時，公司還擁有昆明百貨在內的商業資產。他表示，“公司現在的估值應該是明顯有低估的狀況。”
回顧過去一年，隨着公司數字化一期建設的完成，我愛我家交出一份不錯的“成績單”。
根據年報顯示，截至2021年12月31日，我愛我家總資產329.64億元，較年初增長63.8%；歸屬於上市公司股東的淨資產105.7億元，較年初增長2.8%。
報告期內，我愛我家實現總交易金額(GTV)超過4300億元；實現營業收入119.63億元，按同口徑對比較2020年增長24.9%。
不過，公司的淨利潤卻並未隨着營收同步增長。2021年，我愛我家實現營業利潤2.18億元，較2020年下降55.8%；實現歸屬母公司所有者的淨利潤1.66億元，較2020年下降46.8%。
值得注意的是，根據三季報顯示，2021年前三季度我愛我家累計實現歸屬淨利潤達到4.77億元，仍比2021年同期高出95.4%。而四季度歸母淨利潤虧損高達3.1億元直接拉低了全年淨利潤，導致公司歸母淨利潤不升反降。
對此，財務負責人何洋解釋稱，2021年公司淨利潤減少的原因主要源於以下四個方面：
首先，隨着公司數字化投入持續增加，相關成本費用較2020年增加了接近2億元；第二，針對部分開發商的實際運營情況，公司年度計提各類準備超過1.6億元；第三，2021年度實施租賃準則後，因租賃準則在成本計入時會體現為前高後低的特點，導致門店房租成本有所增加；最後，2021年度公司實施股權激勵計劃，相應增加了集團的管理費用。
除了淨利潤的問題，作為公司優勢業務之一的“相寓”也受到廣泛的關注。此次的業績會上，謝勇更是稱 “其下一步將成為我愛我家生態平台重要的優勢資源”。
據瞭解，“相寓”是我愛我家旗下的房屋資產管理品牌，始於該公司2001年從北京開始的“房屋管家”租賃業務，是為國內最早提供房屋資產管理服務與長租公寓服務的企業之一。
年報數據顯示，2021年，相寓在管房源覆蓋北京、上海、深圳、杭州等14個城市，在管規模達25.3萬套，相比2020年增長7.2%，平均出房天數7.8天，環比縮短41.8%；出租率95.4%，環比上漲1.0個百分點，全年租金交易額163.7億元，實現營收32.6億元。
此外，據相寓副總經理張多透露，在2021年，相寓不但通過深圳公寓市場設計的輕託管模式已經落地運營，同時還接管了天津市國資中心2萬平米的高新人才公寓，推出了第一家企業公寓。
據悉，截至到2022年一季度，天津高新人才公寓單個項目累計提供1576個牀位，服務企業超過300家，服務企業員工3500多人。儘管多次受到疫情影響實施風控和管控，入住率依然保持在96.6%。
此外，由於上海、北京等地的疫情仍未平息，疫情對公司業務的影響也是大家最為關注的問題之一。
根據2022年一季報顯示，我愛我家實現營業收入34.79億元，較去年同期增加18.65%；實現營業利潤-2.73億元；實現歸屬母公司所有者的淨利潤-2.41億元；扣除非經常性損益後歸屬母公司所有者的淨利潤-2.4億元。
對此，謝勇認為，由於公司業務有線上線下閉環相結合的特點，疫情對公司線下門店網絡的運營及客户短期交易意願都產生不利影響。由於上海及周邊華東地區的緊張疫情防控形勢尚未緩解，加之現在南京、南昌、太原、天津等地也陸續出現了疫情，不只是一季度，對公司上半年業務都有較大影響。
不過，他也自信地表示：“相信在政府的領導下，這些短期的因素一定會得到化解，被壓制的需求也會得到恢復。我們在疫情恢復之後應該能夠跑贏市場。”
據悉，為了應付短期的不利影響，我愛我家也做了以下幾大措施：第一是會繼續發揮和加強數字基礎設施的作用，推動樓盤字典、VR看房、電子簽約等線上服務推廣滲透，緩解線下業務受阻的影響。
第二是保護線下的門店網絡和經紀人的團隊資源，並積極組織門店網絡和經紀人蔘與抗擊疫情的志願活動，守護社區，進一步強化和社區的連接，為迎接疫情過後的復甦，能跑贏市場而做基礎準備。
第三是進一步擴大強閉環的直營體系的規模和範圍，保證了運營效率和服務品質的提升，為公司平台化面向消費者的客户價值提供核心保障，增強品牌的競爭力。
第四是繼續發揮租售聯動的結構優勢，加強抗週期、抗波動的房屋資產管理業務，成為公司驅動業績增長的第二產品線。
以下為我愛我家2021年年度業績説明會現場問答實錄：
現場提問：我愛我家被劃歸為房地產公司是否準確?請説明公司是屬於哪類性質的公司，是網絡平台公司嗎？
謝勇：我愛我家是A股目前唯一一個主要面向存量住宅交易服務市場的上市公司。存量房在交易服務市場裏面的商業模式和客户價值方面，更貼近C端的居民消費服務，和房地產開發等產業的關聯度很小，它的商業邏輯和成長曲線也有很大差異。
我們在實現線上線下融合的互聯網平台化升級後，作為居住服務大消費產業的入口地位會得到進一步鞏固，數字經濟和互聯網屬性會得到進一步增強。
2021年公司互聯網業務收入在總收入佔比裏超過60%，公司向互聯網平台企業的轉型已經實現了實質性的跨越。因此按照房地產業務板塊估值邏輯來界定公司的價值中樞顯然不太準確。
除了面向存量房業務的交易市場經營資產之外，我們還有相寓這個房屋資產管理的業務板塊，一直是處於市場的龍頭地位，2021年的年度租金流水達到了160億元，同時我們還擁有昆明百貨在內的商業資產。其實現在公司的估值應該是明顯有低估的狀況。
現場提問：2021年為何公司營收實現增長，淨利潤卻下降？
何洋：2021年度公司淨利潤下降的核心原因從以下幾個方面進行介紹：首先，公司是在2021年度結合市場變化和公司戰略在穩健運營和數字化轉型上投入了更高的成本。數字化投入持續增加，相關成本費用較2020年增加了接近2億元。
第二，結合市場變化，針對部分開發商的實際運營情況，集團採用了更穩健信用損失計提政策，年度計提各類準備超過1.6億元。
第三，2021年度實施租賃準則後，因租賃準則在成本計入時會體現為前高後低的特點，導致門店房租成本有所增加。
最後，2021年度集團實施股權激勵計劃，這部分相應增加了集團的管理費用。
現場提問：公司2021年度現金流量表當中現實支付其他與籌資活動有關的現金為51.26億元，與上一年度11.72億元的數額相差較大，請公司對相關數據及業務具體情況進行説明？
何洋：2021年度集團實施了租賃準則，涉及使用租賃準則的各類租金的支付，包括門店房租和資產管理業務這些租金的支付都要體現在籌資活動中。這個和之前是有所不同的，之前這一部分的支出都是體現在經營活動中。經過統計，這部分金額總計48.5億元。
現場提問：請問目前各地疫情對公司業務影響有多大？2022年因疫情、市場成交量不高等原因，預期會對公司業績產生多大影響，請問公司採取哪些措施保障公司2022年收入增長、健康發展？
謝勇：由於公司業務有線上線下閉環相結合的特點，疫情對公司線下門店網絡的運營及客户短期交易意願都產生不利影響。上海及周邊華東地區的緊張疫情防控形勢尚未緩解，現在南京、南昌、太原、天津等地也陸續出現了疫情，對公司上半年業務影響較大。
雖然年初發現了疫情，市場也有不利因素，但各地政府也紛紛出台了對於存量房市場利好的措施，我們仍然是很看好核心城市存量住宅交易市場的長期價值。因為有強烈的剛需和改善需求的支持，這一塊市場同時也有長租的房屋資產管理業務做補充。
現在的疫情影響是全行業的，相信在政府的領導下，這些短期的因素一定會得到化解，被壓制的需求也會得到恢復。我們在疫情恢復之後應該能夠跑贏市場。
為了應付短期的不利影響，我們主要做了以下幾個措施：第一是繼續會發揮和加強數字基礎設施的作用，推動樓盤字典、VR看房、電子簽約等線上服務推廣滲透，緩解線下業務受阻的影響，並提升客户體驗、提高運營效率，提升公司競爭力。
第二是依託規模經濟和公司的現金儲備以及上市公司的條件，保護線下的門店網絡和經紀人的團隊資源，並積極組織門店網絡和經紀人蔘與抗擊疫情的志願活動，守護社區，進一步強化和社區的連接，為迎接疫情過後的復甦，並跑贏市場而做基礎準備。
第三是進一步擴大強閉環的直營體系的規模和範圍，保證了運營效率和服務品質的提升，為公司平台化面向消費者的客户價值提供核心保障，增強品牌的競爭力，從而有效提高公司業務的核心競爭力和平台化的吸引力。
第四是會繼續發揮租售聯動的結構優勢，加強抗週期、抗波動的房屋資產管理業務，成為公司驅動業績增長的第二產品線。
現場提問：去年以來長租公寓大爆發，相寓擴張較慢的原因是什麼，相寓註冊信息裏面出現了承建資質，是不是意味着也會拿地，自建長租公寓，現在有目標地塊了嗎？
張多：分散式長租公寓領域經歷過這樣一輪互聯網行業也好，或者所謂的資本衝擊的沖洗也好，我們認為現在進入到穩健經營和理性的趨勢和時代。從2018年出現爆雷和加強監管，行業經歷了洗牌和調整，一系列的監管政策出台也是促進行業健康穩健有序發展的。
在此期間，相寓作為行業的頭部持續領先的企業，我們一直保持長期、穩健、規範運營的，保持住了業務規模，並且也一直奠定和穩定行業排頭兵的地位。與此同時，為了控制因行業洗牌引起的行業系統性風險，相寓穩步去做擴張和調整，並且同時修煉好內功，推進數字化和服務品質的提升，為有效把握產品爆發性機會到來做好所有準備。
目前來看相寓各項業務指標、運營指標、服務指標等所有基礎能力建設統統屬於行業穩定領先的地位。外部市場和政策的窗口期我們在隨時關注。
今年相寓也會看市場、行業、政策、監管動態和機會，利用數字化、平台化，行業經驗和運營能力，積極拓展輕託管、平台化等多元創新多種模式，並與具有資源的合作伙伴一起推動各項業務落地。
同時，我們會堅持不斷地嘗試產品創新、模式創新，在現在的業務基礎上，以現在的能力為基礎為整個企業和行業拓展出更深更廣更多維度的方向和道路，不斷總結以探索新的商業發展模式。