凱德集團又進行了一筆大額的資產處置。
6月28日，凱德集團發佈公告稱，凱德集團與中國平安人壽保險（簡稱“平安人壽”）簽署合作協議，凱德集團向平安人壽出售中國來福士資產組合的部分股權。根據協議，該資產組合的總資產價值為467億元，平安人壽總投資金額不超過330億元，此次交易預計於2021年三季度完成。
那麼，凱德為何要出售來福士資產，平安又為何接盤？背後是基於怎樣的商業邏輯？
“落袋為安”，凱德將獲資本回收超20億新元
公開信息顯示，凱德集團於1994年進入中國，來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，來福士品牌自2004年進入中國以來，發展至今在中國有9座。
據悉，此次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，該資產組合的總資產價值為467億元，平安人壽收購其中部分股權。
凱德集團出售六個來福士項目，其中包括北京來福士中心。圖片來源 凱德集團官網
在交易完成後，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%；凱德將保有來福士品牌，並繼續負責項目的運營及資產管理。據凱德集團方面介紹，此次交易預計於2021年三季度完成，將為凱德實現資本回收超過20億新元。
“凱德通過持有部分股權，既保證了項目的運營管理水平，又能有效釋放資產價值，持續擴大投資規模。”凱德集團首席執行官李志勤稱。
知名地產分析師嚴躍進指出，來福士項目的表現不錯，但疫情對其多少帶來一些衝擊。凱德選擇出讓一部分股權，也説明企業面臨一定的壓力。凱德在金融操作方面比較靈活，通過將此類項目股權進行交易，客觀上降低企業資金壓力。此外，平安人壽作為機構投資者進行持有，具有積極作用，有助於促進此類項目更好的運營和管理。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，凱德作為商用物業資產管理機構，其商業模式和盈利模式決定了在持有和運營一段時間之後，必然會將已升值的資產以各種方式套現，以實現盈利的“落袋為安”與保持資產流動性。另外，保持資產組合的動態調整，也是保證資產安全和盈利最大化的必然之舉。
“至於買賣物業的方式，也只是手段而已。比如，凱德此次出售來福士的資產就是通過出讓股權給平安人壽的方式。另外一個常用的方式就是直接買賣具體物業標的本身。凱德此次向中國平安人壽出售來福士股權，除了旨在將股權溢價獲利變現以取得非經常性收益之外，還可以收回較大規模的現金以改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。”柏文喜稱。
凱德“有進有退”，投資重點轉向產業園和物流等
而針對凱德此次出售來福士的資產，市場上有疑問的聲音：這是否意味着凱德將開啓在中國的“撤退”模式？凱德還會繼續投資中國市場嗎？
對此，李志勤表示，凱德對中國市場持長期主義策略，凱德集團資產再循環釋放出的成熟資產價值將用於再投資，部分資金也將用於繼續投資中國市場。
“中國一直是凱德集團最大、最重要的核心市場。我們將繼續在中國市場深耕，在既有的商業、住宅和城鎮開發、服務公寓等核心業務基礎上，加大對新經濟資產類別的投資，投資重點涵蓋產業園區、數據中心和物流等。”李志勤如是説。
李志勤還表示，“隨着中國國內募資活躍，凱德也在尋求國內夥伴深入合作，支持在華基金資產管理規模的增長。此次牽手平安人壽，是凱德深入推行本地化運作的關鍵一步，也是對凱德集團成熟的國際資本平台的重要延伸和有效補充。此前不久，凱德剛剛獲得私募股權基金管理人資格，這將讓我們能夠發行人民幣基金產品，並且提供基金管理服務。”
的確，近幾年來，凱德通過處置資產再投資，不斷進行資產優化。2018年1月，凱德集團以約83.65億元出售中國20家購物中心，這些購物中心分佈於19座城市。2019年6月11日，凱德宣佈以29.6億元將中國三家購物中心股權出售予集團旗下的凱德中國信託（原凱德商用中國信託），包括哈爾濱的凱德廣場·學府、凱德廣場·埃德蒙頓、長沙的凱德廣場·雨花亭。2020年2月，凱德中國信託又以8.5億元出售鄭州二七項目；同年7月，凱德將持有十餘年的建業地產股份出售，總代價為28.31億港元。
與此同時，凱德又陸續以33.6億元收購了廣州樂峯廣場，以57億元收購了重慶兩江春城項目，以27.52億元收購了上海浦發大廈約70%面積，以200億元收購上海星外灘項目，以110億新元收購星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。
凱德方面稱，集團將繼續致力於實現每年30億新元的資產回收目標，進行資本循環及再投資。自2019年開始，凱德開始轉型進行新經濟領域的投資。
2019年6月30日，凱德集團與星橋騰飛完成整合。凱德不僅將產業鏈延伸至產業園和物流，基金管理業務也將大大擴容，在資產類別的廣度和深度上都得以提升。
2020年開始，凱德集團向新經濟領域發力，投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心。李志勤表示，未來幾年，凱德集團在中國該資產領域的規模將從2020年底的15億新元擴大到50億新元。
基於此投資策略，今年4月，凱德以36.6億元收購了一個位於上海市閔行區的超大規模數據中心園區。
凱德集團36.6億元收購上海閔行區一數據中心園區。圖片來源 凱德集團官微
房地產行業資深分析員紀言迅告訴新京報記者，寫字樓雖然很優質，但在新經濟環境下，物流、信息中心等一些新經濟相關的不動產可能更受投資者的歡迎，所以，寫字樓的價錢達到一定高度時，凱德將其出售，再全力攻下新經濟物業。此外，新加坡目前也在大力推動新經濟、高科技發展項目，預計凱德也是基於這一邏輯來操作。
在嚴躍進看來，類似轉型，説明凱德看重後續經濟的結構調整和市場趨勢。不過，轉型本身不成功的案例也較多，因此，還需要注意相關風險。
優化險資配置，平安系地產版圖擴圍
作為此次交易的另一主角平安人壽，近年來在不動產領域的投資頗受市場關注。在外界看來，平安系最吸引眼球的舉動，無疑是擁有龐大的地產版圖，不僅是碧桂園、融創、綠地、華夏幸福、旭輝集團、朗詩集團的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城等多家地產企業的股票。中國前20大房企背後，不乏平安系的身影。
而由於房地產經營鏈條比較複雜，需要高度專業性，合作的風險要小於單打獨鬥。因此，平安系通常採取的做法是，參股獲取利潤分紅。而在合作中，平安系基本不參與項目開發與運營。
那麼，此次平安人壽為何要收購凱德集團旗下的凱德來福士項目？對此，平安人壽相關負責人表示，標的資產上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目，是凱德集團最為核心的優質資產,租户品質優異，租約穩定。此次投資符合保險資金資產負債匹配的原則,可以優化險資配置，並取得良好且穩定的投資回報，實現保險資金的保值增值。
貝殼研究院商業地產分析師鄭中指出，和住宅不同，商業地產物業對地理位置的要求更高，加上部分一二線城市嚴格限制市區的商辦地塊出讓，因此核心區域的商辦存量物業一直處於供不應求的狀態，老舊項目也會吸引資本對其進行翻新。此外，當前的全球經濟形勢尚未明朗，購入能夠產生穩定現金流的國內核心區域優質物業是較為穩健的投資選擇。
億翰智庫董事長陳嘯天指出，當下很多資金進入房地產有所受限，持有商業物業在一定程度上可以有穩定的回報，而且適合做長線。對於平安人壽而言，資金成本比較便宜，適合做長線。另外，當下全球處於量化寬鬆的環境，平安人壽拿下來福士優質物業，是合適且正常的。
值得一提的是，2010年，《保險資金投資不動產暫行辦法》明確保險公司可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。但保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。
基於此，近年來，按照監管的要求，保險不動產投資主要集中在商業地產、辦公地產、養老、醫療、自用不動產等領域。在傳統投資資產不確定性增加、超額收益獲取難的背景下，長期資金配置低流動性、高收益的另類資產成為趨勢。其中，商辦物業成為險資配置的優選標的。
據悉，參照監管有關規定，平安在戰略資產配置中，匹配了一定比例的商業不動產資產，原因在於，商業不動產資產在久期和收益方面更好匹配保險負債的特徵，即使在經濟下行期也具有較高的安全投資邊際。
根據平安人壽的相關公告，該筆投資完成後，平安人壽標的項目投資餘額佔公司一季度末總資產的比例約為1.0%。截至2021年一季度，平安人壽綜合償付能力充足率為239.18%，核心償付能力充足率為234.30%，符合監管要求。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 盧茜