榮盛發展：盈利增速持續放緩，剔預資產負債率踩線監管指標
榮盛發展於近日發佈2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實現營收715.11億元，同比僅增長0.85%，營收增速自2018年以來持續放緩；實現歸母淨利潤75.01億元，同比下降17.75%，近五年來首次轉負。
毛利率下行疊加期間費用率上升致歸母淨利率下行。2021Q1公司歸母淨利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個百分點，較2019Q1下降4.2個百分點。
截至2020年12月31日，公司現金短債比為1.23倍，淨負債率80.18%，剔除預收賬款後的資產負債率為73.78%，財務歸屬“黃檔”。
盈利增速持續放緩，歸母淨利率持續下行
榮盛發展成立於1996年12月，總部位於河北，於2007年在深交所上市。目前公司已初步形成了以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、酒店、物業、金融等為一體的綜合性全產業鏈業務。2020年，公司房地產開發、產業園、物業、酒店經營、其他行業營收佔比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。
圖1：2020年榮盛發展業務結構
公司2020年實現竣工695.80萬平方米，完成年初竣工計劃的78.42%，結轉項目面積600.81萬平方米，同比下降8.98%；結算收入620.76億元，同比下降2.10%。竣工結轉速度的放緩或從一定程度上導致了公司營收增速的下行。2020年，榮盛發展實現營收715.11億元，同比僅增長0.85%，營收增速自2018年以來持續放緩；實現歸母淨利潤75.01億元，同比下降17.75%。
2021年第一季度，公司累計實現簽約面積213.83萬平方米，同比增長57.95%；累計簽約金額255.04億元，同比增長83.67%。由於去年低基礎原因，榮盛發展實現營收118.99億元，同比增長44.97%；實現歸母淨利潤8.98億元，同比增長1.79%。
圖2：2016-2020年榮盛發展營收、歸母淨利潤及其同比
2020年，榮盛發展綜合毛利率為27.82%，較2019年下降2.26個百分點，較2018年下降3.64個百分點。三項費率為8.38%，同比上升0.72個百分點。毛利率下行疊加期間費用率上升致公司2020年歸母淨利率下降2.37個百分點至10.49%。
圖3：2016-2021Q1榮盛發展毛利率與歸母淨利率
投資節奏放緩，環京區域土儲佔比較大
2020年，榮盛發展新增土地儲備65宗，計容建築面積為714.57萬平方米，完成年度計劃的52.70%；購地金額為281.61億元，投資節奏明顯放緩。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度（新增土地總價/銷售金額）為22.16%，較2019年下降4.02個百分點。
圖4：2018-2020年榮盛發展新增土地總價及計容面積
截至2020年末，榮盛發展在環渤海、長江經濟帶、珠三角及中西部的重點城市總土地儲備建築面積3836萬平方米，較2019年略有增加，其中分佈最多的是河北省，總面積佔比達到39.2%，其餘山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長三角地區的江蘇省佔比為6.1%。
剔預資產負債率越過監管紅線，財務歸屬“黃檔”
住房城鄉建設部、人民銀行於2020年8月召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。
按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
截至2020年12月31日，公司資產負債率82.07%，較期初下降0.32個百分點；現金短債比為1.23倍，較期初增長36個百分點；淨負債率80.18%，剔除預收賬款後的資產負債率為73.78%，財務歸屬“黃檔”。
榮萬家赴港上市：盈利能力低於行業均值，外拓力度不足
2020年底，榮盛發展旗下子公司榮萬家赴港上市成功獲批，並於2021年1月15日正式在香港主板上市。
榮萬家是一家經營區域集中在環渤海經濟圈的物業管理服務提供商，以住宅項目管理為主。截至2020年末，榮萬家在管面積約59.7百萬平米，其中住宅物業佔比92.1%。
在管項目區域的分佈上，按在管項目收入計算，榮萬家環渤海經濟圈佔58.9%、長三角地區佔27%、大灣區（包括其周邊地區）佔5%、中西部地區佔9%。
圖5：2020年榮萬家管理項目區域分佈
或因住宅物業項目佔比較大，公司盈利能力較低。2020年，榮萬家毛利率為28.1%，低於行業均值0.6個百分點。
另外值得注意的是，2017-2020年，榮萬家來自獨立第三方的項目佔比一直較少。截至2020年底，榮萬家在管規模中約98.5%的項目均由榮盛發展所開發，公司的外拓能力仍需要時間來驗證。