本文來源：時代週報 作者：李強
1月28日，公募REITs再傳好消息，上交所、深交所、中國結算發佈基金通業務指引，為有需求的場外公募REITs投資者提供補充退出渠道。
2021年是我國基礎設施公募REITs的發行元年，首批REITs產品表現突出，投資者認購熱情高漲。
展望2022年，多名受訪的REITs業內人士指出，隨着各地保障性租賃住房項目加速開展，即將與開疆拓土的REITs相遇，公募REITs有望迎來新一波擴容。
金融扶持租房業務力度增大
2021年7月，發改委發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《REITs試點通知》）。其中提到，各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目被納入基礎設施公募REITs試點項目。
2021年也是保障性租賃住房元年，住建部部長王蒙徽表示，“十四五”期間我國將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系。
今年1月11日，在國新辦舉行的《“十四五”公共服務規劃》新聞發佈會上，住建部住房保障司負責人潘偉表示，以人口流入多、房價高的城市為重點，加快發展保障性租賃住房，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
據時代週報記者梳理，“十四五”期間，保障性租賃住房“配額”較多的省市包括廣東（129.7萬套）、浙江（120萬套）、江蘇（50萬套）、上海（47萬套）、北京（40萬套）、重慶（40萬套）、山東省（40萬套）。
中信證券測算，預計“十四五”期間保障性住房建設投資或達2.34萬億元。其中，2022年有望實現投資5600億元，拉動全國房地產開發投資額增長2.7%。
2021年初，住建部表態加速推進住房租賃市場發展以來，政策上頻繁強調加大金融支持住房租賃業務的力度，住房租賃專項債積極發行。
從募資情況看，住房租賃專項債一般是指募集資金專項用於租賃住宅的建設或住房租賃相關借款償還的債券，主要為公司債，投向租賃住宅的資金比例沒有明確規定，但基本大於70%。
目前，地方出台的保障性租賃住房相關政策文件中，紛紛明確支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施領域REITs試點。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向時代週報記者表示，住房租賃專項債、類REITs等融資方式本質上還是債的屬性，但保租房公募REITs則是直接融資，可以看作是一種“IPO”行為。兩者最大差異在於，後者不會體現在企業的資產負債表中。
其次，前者更多是面向機構類投資者，後者可以在二級市場上交易流通。可以説，保租房公募REITs介於債券和股票之間，比債券更靈活，且具有波動小、派息頻率穩定的特點，風險比股票低。因此，對於關係國計民生的租賃住房市場，保租房公募REITs是非常適宜的融資工具。
公募REITs未來大有可為
已有多地開展保障性租賃住房REITs工作。
2021年11月26日，廣州人才工作集團與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國際公寓”作為基礎資產，為人才工作集團發行保障性租賃住房REITs產品簽署合作協議。
2022年1月12日，南京市舉行“保障性租賃住房項目集中交付暨新項目集中開工、公募REITs集中籤約”活動，期間集中籤約了3個保租房公募REITs合作框架協議，預計發行金額35億元-40億元。
REITs研究中心執行主任劉洋曾表示，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效推動和實施，租賃住房也將成為中國公募REITs最有希望的突破口和落腳點。
目前上市的11只公募REITs中，涵蓋範圍有生態環保基礎設施、交通基礎設施、園區基礎設施以及倉儲物流基礎設施。
2021年12月31日，國家發改委發佈《關於加快推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，明確七方面要求，為進一步加快推進基礎設施REITs試點有關工作再做部署。
今年1月17日，證監會召開的2022年系統工作會議上，也提到推動拓寬基礎設施公募REITs試點範圍。1月27日，國家發改委發佈消息透露，目前全國正在實質性推進基礎設施REITs發行準備工作的項目接近百個。
隨着各項機制的完善及政策的大力支持，2022年公募REITs預計將會迎來進一步擴容。1月28日，滬深交易所及中國結算發佈了基金通業務指引，符合條件的基金公司（直銷）、銀行、第三方銷售機構等場外基金銷售機構可申請開通基金通業務權限，這為有需求的場外公募REITs投資者提供了補充退出渠道。
“REITs對於我國住房租賃行業發展來説，不僅能夠使住房租賃企業‘輕裝上陣’，從真正意義上實現‘開發、運營、金融退出’的商業模式，而且將加速整個房地產市場的結構性調整。”趙然稱。
她進一步指出，公募REITs本身就是一種主動管理型工具，由於其每年收益分配比例不低於年度可供分配利潤的90%，實際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統房地產的高週轉銷售邏輯，從而避免房地產價格和租金過快上漲預期，這也是REITs被認為是房地產市場長期健康發展穩定器的主要原因。