股東會見聞錄 |“謹慎”綠城要提高權益佔比

觀點網6月17日下午，綠城中國在杭州召開了股東周年大會。

據一位參與股東大會的投資者對觀點新媒體透露，杭州西溪綠城大學二樓會議室內坐滿了與會的股東。

綠城方面，則由公司董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峯、董秘尚書臣等一眾管理層出席。

2021年，在董事會主席張亞東以及總裁郭佳峯帶領下，綠城中國度過了值得稱道的一年。在艱難的行業環境下錄得合約銷售額3509億元，完成全年目標的113%，實現了張亞東上任之初定下的三年業績計劃。

業績方面，2021年綠城實現營業收入1002.4億元，同比增長52.4%；股東應占利潤為44.69億元，同比增長17.7%；扣除永續債所佔盈利後為32.55億元，同比增長31.6%。

漂亮的成績單，加上每股0.46元的分紅、高達35%的派息率，讓股東們感到非常滿意，甚至現場有投資人將張亞東、郭佳峯這對搭檔比作“劉邦”與“韓信”。

沒有打算調整目標

相比於往年，今年綠城股東會審議環節變得十分簡潔快速，開場、宣讀議案、投票、收票一套流程結束。

隨後，由管理層介紹經營情況，留出了更多時間與在場股東互動。而股東們也很珍惜這一機會，提出不少關切話題，其中涉及銷售、投資、權益目標等。

從管理層的回答可以看出，過去三年業績快速增長的綠城，開始變得“謹慎”起來。

早前的年度業績會上，張亞東曾將2022-2025年稱為綠城的起跑期，公司將2022年合同銷售目標定為3300億元。

然而，今年上半年，整個房地產行業卻陷入了銷售低谷。數據顯示，1-5月，行業平均銷售額下降幅度在50%，而Top10房企平均銷售額下降幅度則為42%。所以，股東們對於綠城是否會調整原定目標十分關心。

對此，綠城管理層指出，今年前五月，公司自投項目和代建項目累計合約銷售額為788億元，同比下滑約39%，這個數字要好於Top10房企的平均下降幅度。

從綠城自身來看，目前銷售情況已經觸底反彈，5月自投口徑銷售為119億，較4月環比增長21%。同時，去年12月杭州第三批集中供地中奪得的四宗地塊已於日前開盤，預計6月會取得較好的銷售成績。

另外，綠城於今年第一批集中供地中奪得的地塊，最早一批次預計8月就能開盤。

至於是否會調整全年銷售目標，參會股東轉述張亞東的話表示：“銷售下滑是整個行業的問題，綠城無法獨善其身。但如果下降，綠城肯定是下降最少的。”

張亞東續稱，若是今年下半年行業銷售回暖較好，公司有信心完成3300億元銷售目標。若銷售回暖不佳，公司銷售預計能完成3100億元。

現在還不能下結論，不過綠城沒有打算調整目標。

投地與權益佔比

過去，拿地投拓一直是綠城的短板，不過在張亞東三顧茅廬請回郭佳峯後，這一情況似乎明顯得到了好轉。

因此，綠城今年投資計劃也是股東們最為關心的話題之一。

對此，綠城也有着自己的考量。郭佳峯向現場股東表示，鑑於當前整個房產市場的不確定性很強，同時規模也不再是綠城的首要目標，故沒有對新增貨值制定具體指標，在投資上會更加聚焦區域、增加項目權益，以降低風險。

值得注意的是，2020年，綠城自投項目權益佔比為55.61%，2021年權益佔比進一步下降至54.46%，這一比率在Top20名房企中排倒數第一。

管理層方面對增加權益，舉例子解釋稱：“拿50%權益的20塊地與100%的10塊地相比，哪個利潤更高？籠統計算,還是拿10塊地利潤更高，因為省去了溝通成本。”

據悉，綠城今年上半年拿的19個項目，大都集中在杭州、北京這些深耕的城市。新增貨值分佈中，杭州佔比51.4%、北京佔比27.4%、其他地區佔比21.2%。

同時，這部分項目的淨利率均在8%以上，權益佔比在85%以上，當年轉化率60%以上，有着利潤門檻更高、風險係數更低、權益佔比更大的特點。

談及投資，便不得不提負債。管理層認為，公司一定要利用合理的財務槓桿，才能夠促進公司有更好的發展，否則僅僅用每年的利潤作為發展資金，對公司是沒有好處的。

截至2021年12月底，綠城中國現金短債比為1.7倍，淨資產負債率53.5%，剔除預售賬款後的資產負債率為70.3%，踩中一條紅線。

據現場股東透露，綠城管理層強調其實只要財務投資嚴謹，今年底進入綠檔並非做不到，但是公司內部討論後，認為雖然當前比較疲軟，比較低迷，卻是綠城發展的一個機遇。

負債方面，作為黃檔房企，綠城按照三道紅線控制範圍，今年年底負債增量控制總量在10%；另外存量部分，公司正不停的調結構，今年上半年境內外債已經提前置換了一批，不斷把債期拉長。