眼下，房企分拆旗下物業公司上市已成潮流，當代置業(01107)亦不能免俗。
智通財經APP獲悉，據港交所10月06日披露，第一服務控股有限公司(以下簡稱：第一服務)通過港交所聆訊，海通國際為其獨家保薦人。
據招股書顯示，第一服務成立於2020年1月20日，公司資產主要來自於當代置業集團旗下第一物業和第一人居，這兩家公司曾在新三板掛牌上市。2019年12月，第一物業與第一人居先後從新三板摘牌退市，第一服務在招股書中稱，摘牌是因為新三板市場由於其交易機制及低成交量難以反映第一物業及第一人居的實際價值，且新三板僅對合資格投資者開放，大大限制了公司的市場曝光。
2020年2月，第一物業收購第一人居72.1%股權，兩家公司合二為一。隨後，再通過一系列的股權轉讓，最終完成第一服務的VIE架構，並於5月29日向港交所遞交了招股書。
迅速從新三板退市，後又以迅雷不及掩耳之勢完成重組，那麼成立僅僅幾個月的第一服務質地又如何呢?
業績年複合增速遠行業平均水平
與其他物業公司有所不同，第一服務給自己的上市故事加入了“綠色物業服務”概念，強調在物業全生命週期、各階段為住宅及非住宅物業客户提供數字互聯、綠色、健康的人居體驗。主要業務由物業管理服務、綠色人居解決方案以及增值服務三個部分組成。
據招股書顯示，2017-2019年期間，第一服務實現營業收入3.79億元(人民幣，下同)、4.96億元以及6.25億元，年複合增長率28.42%，而2019中國物業服務百強企業同期的平均複合年增長率為18.4%，從營收復合增長率來看，第一服務年複合增長率遠高於行業平均水平。截至2020年4月30日的前四個月，第一服務實現營收2.25億元，較去年同期同比增長10.29%。
分業務板塊來看，第一服務一共有三大業務分類。與傳統物業企業分類方式不同，第一服務將非業主增值服務和社區增值服務統一歸納至增值服務。除此之外，第一服務還擁有一項特色服務，綠色人居解決方案業務，其他物業公司很少擁有此項業務。
三大業務中，物業管理服務佔比最高，2017-2019年，第一服務的物業管理服務收入分別為1.58億元、2.02億元以及2.73億元，佔比41.6%、40.8%以及38.8%。截至2020年4月30日，物業管理服務收入9314.7萬元，佔比41.4%。而綠色人居解決方案和增值服務兩大業務佔總營收上基本上平分秋色，但是從公司近幾年的佔比來看，綠色人居解決方案要好於增值服務，近年來，綠色人居解決方案營收佔比逐步提升，從2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%，而增值服務收入卻從2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。
再看毛利率，近幾年第一服務毛利率基本上相對穩定，2017-2019財年，公司綜合毛利率分別為32.5%、33.3%以及34.8%，截至2020年4月30日，公司前四個月毛利率為33.2%，整體來看毛利率相對穩定。
分業務來看，第一服務各大業務毛利率基本上都處於行業中上水平。具體來看，公司毛利率最高的業務為增值服務，不難發現，無論是毛利率還是毛利總額，增值服務均領先於其他兩項業務，並對第一服務的盈利能力起到明顯的提振作用。最新一期數據顯示，第一服務的增值業務毛利率高達45.7%，毛利合計2873萬元。而增值業務中又屬社區增值服務業務毛利率最高，最新一期毛利率高達62.1%。從自身各大業務來看，第一服務的社區增值服務毛利率極高，但與同行相比，該水平也僅處於中上水平而已。
快速增長的營收，加上相對穩定的毛利率，使得第一服務純利也得以快速增長。由2017年的4184.5萬元增加至2019年的8386.2萬元，複合年增長率41.6%，而2019中國物業服務百強企業同期的平均複合年增長率為26.1%，純利年複合增速遠高於同行業平均水平。
第三方開發商項目議價能力弱
從業績分析來看，第一服務成長性十足，但依然避免不了第三方開發商項目佔比低，以及議價能力較弱的問題。
從招股書來看，按客户類型分類，第一服務來自獨立第三方收入佔比很高，截至2020年4月30日，來自獨立第三方的收入合計佔總收入的77.3%。獨立第三方收入佔比如此之高，不知道的人以為是第三方物業招標能力非常強。然而事實並非如此，在第一服務招股書中，獨立第三方包括當代置業開發的項目的住户和業主以及第三方開發商開發的項目的住户和業主，而並非表示該項目是第三方開發商開發的項目，也就是説第一服務招標能力並不強。
據招股書顯示，第一服務管理的大部分項目來自於當代物業及控股股東等關聯方，來自第三方開發商的項目很少。截至2020年4月30日，來自當代置業及控股股東關聯人相關項目的收入佔其總收入的84%。
儘管十分依賴母公司，但第一服務也在努力增加第三方開發商項目的收入。來自第三方開發商的收入(三塊業務合計，下同)從2017年的2408.5萬元，僅佔總營收的6.1%，增長至2020年4月30日四個月裏，營業收入已經達到3596.7萬元，佔營業收入的16%。從管理面積來看，2017年公司來自第三方開發商的管理面積91.4萬平米，佔總管理面積的12.9%，截至2020年4月30日，公司來自第三方開發商的管理面積411.8萬平米，佔總管理面積的27.4%。
雖然第三方開發商項目在管面積不斷增加，但是第一服務在第三方開發商項目中的議價能力並不強。根據招股書顯示，截至2020年4月30日，第一服務在當代置業項目的管理費為2.53元/平米/月，在其關聯人的項目中，物業管理費也能達到2.07元/平米/月，而在第三方開發商的項目中，物業管理費僅有1.89元/平米/月。
放眼整體業務，截至2020年4月30日，來自當代置業以及關聯方項目的整體平均收入(該業務總收入/該業務管理面積)為每月4.33元/平米，第三方開發商項目平均收入為每月2.18元/平米，進一步説明其在第三方開發商項目的較弱的議價能力。
總的來説，從第一物業和第一人居在新三板掛牌交易期間成交量極低，尤其是第一人居，掛牌期間基本上無人問津。由於物業股是輕資產類型企業，在香港市場頗受歡迎，因此經過重組後，第一服務上市，不僅曝光度增加，企業形象也會提高，加上第一服務自帶“綠色服務”IP，形成與眾不同的概念，給投資者增添不少好感。
但就第一服務當前處境而言，業務來源還是過分依賴母公司，且第一服務最引以為豪綠色人居解決方案並非如想象中那麼美好，不少頭部物業公司早已在相關領域有所佈局與嘗試，如長城物業、綠城科技產業服務集團以及金茂物業等均在綠色物業服務均有涉足，第一服務能否從中突圍而出仍待時間檢驗。