（築夢之星宣傳片截圖）
秘密籌備一年半，當初吞下SOHO3Q十一個項目資產包的聯辦總算官宣要上市了。
【回顧：逆勢接盤SOHO3Q全國11個項目，又一家孵化器秘密籌備上市？】
沉寂了一年的聯合辦公市場，又熱鬧起來了，上市計劃一個接一個。
上個月，WeWork宣佈將通過SPAC方式上市，估值約為100億美元。去年10月，唯一實現正向盈利的聯辦創富港擬從新三板轉創業板上市，已提交上市輔導備案材料。
2月26日，築夢之星正式向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股書，擬以“ BDS”為股票代碼，申請在納斯達克上市。築夢之星計劃發行460萬股普通股，發行價區間定為每股5-6美元，最多募集2760萬美元。募資用途有三方面：一是擴張公司的辦公空間和服務產品，二是用於潛在的戰略投資和收購，第三是一般公司用途。
説起築夢之星很多人可能會很陌生。在國內共享辦公市場，單論知名度，築夢之星遠不及氪空間、SOHO3Q、納什空間、夢想加、方糖小鎮等“氪金”玩家。
築夢之星的最有聲勢的出場是在2019年10月，那時正值WeWork上市折戟之際，築夢之星逆勢接盤SOHO3Q全國11個項目。正是這一大手筆的交易，讓公眾第一次注意到築夢之星這家公司的存在。
時隔一年半，築夢之星正式向資本市場發起衝擊。
和前輩們相比，“默默無聞”的築夢之星絕對稱得上一匹黑馬。
論運營規模，築夢之星在管面積不過20多萬方，遠不及聯辦第一股優客工場，後者的管理規模近60萬方。論募資規模，築夢之星本次IPO的募資金額只有優客工場SPAC上市募集金額的40%。
這樣一匹名不見經傳“黑馬”為何也要上市，共享辦公第二股有望花落築夢之星嗎？
01
起底築夢之星：50個空間23萬方，孵化器底色鮮明
築夢之星成立於2016年，同年開始涉足共享辦公領域，截至2020年6月30日，築夢之星擁有50個辦公空間，遍及中國26個城市，在管面積約23萬方，為約1487個企業客户和516個非企業客户提供服務。
圖：截至2020年6月30日，築夢之星業務範圍（來源：招股書）
23萬方、50個辦公空間是什麼概念？
目前氪空間在全國10多個城市擁有40多個社區。創富港門店數已超200，管理面積超27萬平方米。
截至2020年9月30日，優客工場運營中的辦公空間的數量達158個，運營中的可用工位數量約5.8萬個，管理面積約59.7萬平方米。
可見，無論是門店數還是在管面積，築夢之星與優客工場以及創富港都存在不小的差距。
不過即便只有50個空間，築夢之星也已經在國內排到了第五位。
招股書裏引用Frost&Sullivan;的數據稱，截至2020年6月30日，在中國所有的共享辦公空間運營商中，築夢之星覆蓋的城市數量排名第二，在運營的共享辦公空間數量排名第五。
如果比較出租率，截至2020年6月30日，築夢之星運營空間的出租率達76%，較2019年底略有下降。
橫向對照行業來看，截至2020年9月30日，優客工場運營中的158個空間的整體出租率約為72％，95個成熟空間的出租率約為78％。
創富港在2020年半年報中沒有披露詳細的數字，只是捎帶提了一句 “創富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在 90%以上”。
總的來説，築夢之星的出租率水平和優客工場不相上下，大幅低於創富港。
從產品角度來看，築夢之星和優客工場、創富港等純聯合辦公玩家有所不同。
招股書顯示，築夢之星的產品分為共享辦公空間、孵化器、加速器。
截至2020年6月30日，築夢之星在重慶、南京、太原、貴陽等10多個城市擁有11個孵化器和加速器，管理面積超15萬方，已成功孵化了400多家客户。
這意味着築夢之星總在管面積中超65%是孵化器。大肆“買買買”的一年半過去後，築夢之星的“孵化器”底色依然濃重。
雖然築夢之星本身名氣不大，不過入駐企業卻來頭不小，包括華為、字節跳動、滴滴、58同城、得到等新經濟企業客户都是他的租户。
收入情況來看，目前築夢之星的收入主要來自四大業務：工位租賃和服務收入，公用事業服務收入，臨時會議室使用服務收入，以及其他服務收入。
其中，工位租金收入是築夢之星第一大收入來源，為其貢獻90%以上的收入。
2018年、2019年和2020年上半年，築夢之星的收入分別為約9542.4萬元、1.32億元和9974.8萬元，淨虧損分別為約3335.9萬元、1.19億元和約6569萬元。
同優客工場一樣，築夢之星尚未實現盈利。2018年至2020年上半年，築夢之星累計虧損額約2.18億人民幣。
另一家轉板上市進程中的創富港，同一期間分別實現收入4.21億元、5.38億元和2.81億元。
不過跟優客工場相比，築夢之星的虧損額淨值不算大。優客工場在2020年前三季度的淨虧損達3.588 億元（5280 萬美元），2017-2020年前三季度，累計虧損額接近20億元。
02
收購大揭秘：2年耗資近3000萬橫掃8家公司
兩年時間，從寂寂無名到闖蕩納斯達克，築夢之星毫無疑問通過併購抄了近路。
築夢之星在招股書中披露了資產收購情況。其實，SOHO3Q並非築夢之星的第一筆收購，築夢之星對聯合辦公的併購始於2018年底。
2018年12月，築夢之星就以現金對價561萬元收購了提供工作空間共享服務的天津築夢瑞格科技有限公司51％的股權。
2019年1月，築夢之星以現金對價1351.5萬元收購了深圳市創展谷創新創業中心有限公司及其子公司的51％股權。
官網顯示，深圳市創展谷創新創業中心有限公司，簡稱 IDH 創展谷，是創東方及築夢之星聯合投資的綜合型創投服務機構。IDH創展谷旗下包括IDH創業孵化器和IDH創投天使基金。
IDH創展谷也是築夢之星旗下品牌矩陣搭建中的重要組成部分。
圖：築夢之星旗下品牌（來源：築夢之星官方微信）
2019年9月，築夢之星以現金對價70萬元收購了深圳市盛世方舟管理有限公司70％的股權，該公司從事提供工作空間共享服務。
2019年12月，築夢之星以總對價74.8萬元收購了北京東眾投資管理諮詢有限公司持有的深圳市東眾企業管理、杭州東眾企業管理和南京東眾企業管理三家公司的100％股權，上述公司提供工作空間共享服務。
而該筆交易系築夢之星收購SOHO3Q深圳、杭州和南京子公司。
公開資料顯示，北京東眾投資管理諮詢有限公司及其關聯公司系SOHO 3Q網站的運營商。
2020年1月，築夢之星繼續以淨現金代價約45.7萬元收購了成都東眾企業管理諮詢有限公司的100％股權，成都東眾企業系SOHO3Q成都子公司。
2020年3月，築夢之星以現金對價720萬元收購了上海hanqin企業管理諮詢有限公司70％的股權，這家公司在中國上海運營三個辦公空間共享項目。
粗略計算，在短短兩年的時間裏，築夢之星先後收購了8家公司，耗資約2823萬元。
而築夢之星本次IPO募集資金中35％將用於潛在的戰略投資和收購，其餘約40％的資金將用於擴展空間和服務產品，例如辦公空間的在線搜索工具；約25％的資金用於一般公司用途，包括營運資金需求和其他公司用途。
築夢之星還表示，未來幾年計劃在一線、新一線和二線城市新增約36個共享辦公空間，在三線城市新增約20個共享辦公空間。
03
創始人80後，李厚德夫婦合計持股超60%
這匹黑馬聯合辦公背後有什麼樣的團隊？
圖：築夢之星董事會構成（來源：招股書）
招股書顯示，築夢之星董事會共9人，包括6名執行董事和3名獨立董事，其中，董事會主席系公司創始人李厚德。
招股書資料顯示，李厚德於2016年1月創立了築夢之星，並擔任深圳市夢時達科技有限公司董事會主席。2016年6月以來，李厚德一直擔任摩天之星的董事會主席。2015年1月至2017年7月，李厚德擔任深圳市天使夢企業管理有限公司的董事；2012年3月至2016年5月，擔任深圳摩根盛通投資諮詢有限公司副總經理。在此之前，李厚德曾擔任深圳聚才世紀管理諮詢有限公司董事會主席。
從招股書關聯公司還能看出，李厚德不僅在聯辦有佈局，更在種植業、遊艇業、醫藥、水利、企業培訓等領域也有廣泛佈局。
（圖為築夢之星創始人關聯遊艇公司）
首席執行官趙海波，自2018年8月起，擔任深圳市天使夢企業管理有限公司的首席執行官，負責監督聯合辦公空間的運營；2016年6月至2018年7月期間，擔任廣東前海秋葉原資產管理集團有限公司首席執行官兼副總裁；2010年5月至2016年5月，擔任深圳銀星投資集團的執行董事。趙海波在房地產領域擁有超過15年的管理和工作經驗。
首席財務官Jiayao Wu擁有超過17年的會計和財務管理經驗，曾擔任前海安星資產董事總經理、納斯達克上市公司勝達包裝(CPGI)首席財務官。
財務總監兼首席運營官李青女自2015年8月加入公司，曾擔任國投集團控股中國區財務總監。
與優客工場相比，築夢之星的核心管理團隊稍年輕一些。
優客工場新任董事長兼首席財務官張國文現年52歲，CEO何壯坤48歲，創始人毛大慶51歲。
築夢之星的核心管理團隊平均年齡約42歲。公司創始人李厚德、財務總監兼首席運營官李青女均系80後，首席執行官趙海波43歲，首席財務官Jiayao Wu 41歲。
從股權結構來看，築夢之星同優客工場一樣，公司的控制權牢牢掌握在創始人夫婦手中。
截至目前，毛大慶和白小紅夫婦合計擁有優客工場約65.12％的投票權，而李厚德、劉望霞夫婦合計持股61.34%，對築夢之星享有絕對控制權。此外，築夢之星高管中財務總監兼首席運營官李青女持有7.56%的股份。
圖：築夢之星股權結構（來源：招股書）
這支年輕的高管團隊每年薪資待遇如何？
招股書顯示，2019年和2020年，築夢之星分別向董事及高管支付了總計約108萬元和132萬元的現金報酬。
公司的創始人李厚德不在公司領取現金報酬，執行總裁趙海波的薪酬最高，2019年薪酬約54.5萬元，2020年薪酬約62.4萬元。
圖：築夢之星高管薪酬情況（來源招股書）
截至2020年12月底，築夢之星在中國擁有373名員工，其中81%為市場和銷售人員。此外員工結構裏沒有披露技術人員。
圖：築夢之星員工構成情況（來源：招股書）
對比來看，截至2020年9月30日，優客工場共有551名員工，其中包括314名運營人員，144名產品技術人員，產品技術人員佔比接近四分之一。
沒有炫麗的故事，築夢之星的招股書稍顯“本分”。但沒有故事也意味着二級市場的想象力還需要其他説辭來填補。二級市場是否有投資人買單？還得讓子彈飛一會。
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