曝財報·深度丨淨利潤大幅下滑90％ 高負債壓力下的金融街能否突圍？

在業績密集發佈的當下，房企的業績表現出現明顯分化，疫情就像試金石，而金融街的抗風險能力顯然沒有通過疫情的考核。

3月31日，金融街發佈2020年業績財報，根據財報，金融街2020年實現營收181.2億元，同比下降30.79%；歸屬於上市公司股東的淨利潤24.98億元，同比減少27.41%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤2.88億元，同比下降89.94%；加權平均淨資產收益率7.02%，下降 3.32 個百分點。

截圖來自金融街財報

核心盈利指標大幅下降，金融街的業績沒有提振投資者的信心，截止3月31日收盤，金融街股價報6.83元，當天下跌1.44%，而同一天，房地產板塊整體比較穩健，上漲家數90，下跌家數37，板塊整體比較穩健，相較而言，投資者對金融街缺乏信心。

業績出現大幅下滑

從拆解財報的角度來看，金融街業績下降，主要是因為項目交付不如預期。

財報顯示，金融街2020年實現營收181.2億元，同比下降30.79%，佔總營收87%的房產開發業務實現營業收入158.13 億元，同比下降 32.91%，毛利率為 27.54%，較去年同期下降 9.22 個百分點。

金融街在財報中表示，受新冠肺炎疫情影響，公司房產開發業務項目結算規模較去年同期下降；同時，因結算項目的結構性差異，房地產開發業務毛利率有所下滑。

金融街一向以優質資產著稱，但優秀資產也沒有獲得預期的回報。

財報顯示，公司物業出租業務實現營業收入16.69 億元，同比下降 9.36%，毛利率為 88.37%，較去年同期下降2.97個百分點；物業經營業務實現營業收入3.26億元，同比下降 52.52%，毛利率為-22.66%，較去年同期下降 46.91個百分點。

金融街認為，主要原因是受新冠肺炎疫情影響，項目客流量和銷售額明顯下滑，加之給客户租金減免，租賃收入和毛利率有所下降，而酒店入住率和景區客流量大幅下降，導致物業經營業務下降。

不過，同樣受到疫情影響的企業，諸如世茂股份、合生創展、金隅股份、寶龍商業等，卻表現相對穩健，比如，2020年，合生創展集團商業地產投資之收益為36.2億港元，同比增長14.9%，同為國企的金隅股份，物業投資及管理板塊實現主營業務收入 47.78 億元，同比僅減少 5%，表現遠好於金融街。

高負債承壓，被迫賣資產還債？

雖然業績大幅下滑，但金融街的財務指標有所改善。

按照“三道紅線”指標：扣除預收賬款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍。金融街在2020年上半年處於紅檔，即三道紅線全部觸線，這意味有息負債不得增加。

不過，到了下半年，金融街已實現“由紅轉橙”。根據貝殼研究院統計，金融街剔除預收款後的資產負債率為74.4%，較上年同期提升約0.9個百分點，超過閾值；淨負債率為172.4%，較2019年末下降約16.5個百分點，超過閾值；現金短債比為1.3，較上年同期提升約0.6至達標。

由此，金融街2020年年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔。不過，金融街降負債的方式並非是銷售回款，畢竟金融街的扣非淨利潤只有2.88億元，實際上，從去年下半年開始，過去十年罕有大宗資產出售的金融街相繼轉賣多個資產，開啓賣賣賣模式。

去年12月底，金融街出售了與萬科共同持有的金豐萬晟，同時，金融街宣佈，與中信地產以協商方式解除北京中信城B地塊《合作協議》；今年1月28日，金融街發佈公告稱，擬將德勝公司100%股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售，掛牌起始價格暫定為15.75億元。

這些動作直指降負債，金融街坦言，出售金豐萬晟可以幫公司減少有息負債14.95億元，資產負債率下降0.24個百分點，撤出中信城B地塊也可以儘快收回大額資金。據華泰證券報道，金融街撤出中信城B地塊得到合作款50.11億，另加資金費35.97億，這可以極大補充公司貨幣資金，有利於優化資產負債水平。

不過，在業內看來，金融街有息負債至少達875億元，賣資產是比較快速的降負債方式，但即便如此，金融街的淨負債率仍高達172.5%，距離“三道紅線”清零仍然有距離，未來的償債壓力仍然很大。

金融街能否突圍？

金融街希望三年將“三條紅線”指標將至“轉綠”，這與當前房地產行業的降負債節奏基本一致，外界關心的是，除了賣資產，金融街能否通過提高盈利能力來實現降負債呢？目前看來，這並不容易。

行業環境已經不復此前的黃金十年，無論是“三道紅線”還是供地“兩集中”，這些供給側的政策將會加劇房企之間的分化，中小房企生存空間進一步變窄，已成行業共識，金融街亦不例外。

雖然，金融街2020年的銷售規模增長不錯，較去年同期增長 26.0%至402.0億元。但金融街拿地的速度已經大幅減緩。財報顯示，金融街2020年權益投資50億元，同比減少70.4%。不僅如此，根據中指院發佈的《2021年1-3月全國房地產企業拿地排行榜》，在拿地百強房企中已經看不到金融街的名字。

不過，金融街表示出了積極的擴張意願。對於2021年，金融街計劃實現項目土地投資權益金額約180 億元。

目前來看，外界對金融街的未來業績增長普遍缺乏信心。實際上，隸屬過去十年金融街的表現可以發現，其發展節奏比較起伏，要知道，中國房地產行業過去十年經歷了高速成長，全國商品房銷售額從5.25萬億長到17.36萬億元，翻了3.3倍，而金融街的營收從81.1億長到181.2億元，只翻了2.2倍，而且沒有呈現穩定增長的勢頭。

數據來自同花順

此外，儘管降了一檔，但按規定，金融街的有息負債年增速不得超過5%，這將很大程度上制約未來的發展。在業內人士看來，三道紅線背景下，小房企安全邊際不足，有息負債增速限制下通過加槓桿實現“彎道超車”也將難上加難，信用基本面預期難言改善。

在業內人士看來，從住宅開發角度看，金融街的規模非常尷尬，無論是運營效率還是土地獲取能力，金融街都面臨較大的侷限性。對於商業地產而言，金融街雖然持有優質商業標的，具有一定發展優勢，但未來仍存在較大挑戰。

對於金融街的業績表現，華泰證券表示，鑑於地產結算利潤率下行，預測2021-2023年EPS為0.95、1.05、1.14元（2021、2022年前值1.32、1.44元），可比公司2021年預測PE均值7.7倍（Wind一致預期），考慮到公司商業地產稀缺價值，給予公司2021年8.0倍PE估值，目標價7.60元（前值7.92元）。

考慮到短期地產行業結算毛利率下行趨勢以及公司盈利增速放緩，華泰證券將金融街的評級由“買入”下調為“增持”。

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