省外擴張頻踩雷，兩個項目形成超過20億元壞賬
剛邁過千億銷售規模的濱江集團麻煩不斷，近日，深交所向濱江集團（002244.SZ）發出年報問詢函，對於濱江集團壞賬準備、拆借款期末賬面餘額、經營活動產生的現金流量淨額三大問題提出問詢。
其中，一個重要問題是2016年，濱江集團向安遠控股拆借了11.6億資金，但項目受阻，款項至今未收回。
深交所不僅問詢了這筆壞賬，還有濱江集團185億的拆借餘額事宜，要求濱江集團説明財務資助餘額的合理性、借款決策是否審慎、是否存在變相關聯方資金佔用等問題。
千億規模路，難捨舒適區
濱江集團成立於1996年8月，總部位於杭州，曾以開發豪宅知名，知名度和規模僅次於同一城市的綠城，近年來，隨着規模的快速增長，公司素有“杭州一哥”之稱。
濱江集團於2008年5月登陸深交所。彼時，上市公司規模還不到30億元，但在登陸資本市場後兩年，濱江集團規模實現了高速增長。2009年、2010年，分別實現銷售金額67.6億元和116億元，相應按年增長144.66%和71.6%。
但好景不長，高光時刻過後，2011年，濱江集團在規模上迎來了“滑鐵盧”，僅實現銷售額45.74億元，同比“驟降”60.57%。
在此後的三年中，濱江集團走的還是較為保守的路線，主要項目均位於杭州。規模增長也較為緩慢，在一百多億的規模中“徘徊不前”。
但隨着房企進入加槓桿擴張週期，濱江集團也開始向省外擴張，創始人戚金興更是喊出了三年即到2018年實現千億規模的目標。
根據《每日財報》的統計，此後2016、2017年，濱江集團的銷售額開始快速增長，分別達到367億、615億，但2018年並未如期完成千億目標，僅有850億元，直到剛剛過去的2019年，濱江集團才實現了千億規模，躋身千億房企行列。
但值得注意的是，濱江集團的千億規模略顯另類。與大多數全國化佈局的房企相比，濱江集團仍在固守浙江，是龍頭房企中為數不多的地方型房企。
2019年年報數據顯示，同為浙系房企的綠城、祥生，浙江市場銷售額佔比已分別下降到40%、59%；但濱江集團2019年的1120億銷售額中，浙江貢獻了1082億，佔比高達92%。
另外截至2019年底，濱江集團在建項目共有37個，其中20個位於杭州，15個位於浙江其他城市，僅有兩個項目位於浙江省外，分別位於江蘇南通和江西上饒。
這説明了濱江集團規模的快速增長主要來自省內，短期還難以走出“舒適區”，省外擴張也並不順暢。
實際情況也正是如此，主要表現在深圳舊改和上海舊改這兩個“痛點”項目，是濱江集團彼時非常看重的兩個對外擴張項目，但這兩個項目卻一前一後相繼出現問題，造成的壞賬至今依然困擾着濱江集團。
省外擴張頻踩雷，20億壞賬隱憂
據《每日財報》瞭解，濱江集團在2016年8月與安遠控股達成合作意向，雙方決定共同開發位於深圳龍華區的安豐工業區舊改項目羊台山山麓，項目佔地面積約10萬平方米。
為此，雙方共同出資2000萬元成立了項目開發公司“深圳濱安”，濱江集團持股70%，安遠控股持有30%。
同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關於深圳龍華區安豐工業區項目之投資合作框架協議》。
儘管濱江集團持有70%股權，似乎在這個舊改項目中話語權並不大，協議寫明，整個項目的開發工作全面由安遠控股和深圳新潤先科有限公司主導。
然而，當時並不熟悉深圳市場且在舊改領域缺乏經驗濱江集團，就這樣掉進了“大坑”。幾方簽訂合作框架協議的同時，濱江集團就、向安遠控股提供了共計11.6億元的資金。
然而，事情發展並沒有濱江集團預想的那樣順利。第一個意外是深圳舊改政策突變，明令規定嚴禁商業研發用房改公寓。無法更改土地用途，該項目不得不按下暫停鍵。
後來又由於安遠控股實控人陳族遠涉腐敗大案及土地政策原因等，2018年4月，因賄賂罪被判處有期徒刑4年，與安遠控股的合作可以説是徹底失敗。
雖然後來2018年4月，濱江集團起訴安遠控股，要求其歸還11.6億元投資款。經調解後，安遠控股承諾在2019年3月21日前還本付息。
但事情發生後，濱江集團經過評估僅深圳和昆明的兩宗土地資產或可變現，預計僅可收回4.36億元，在2019年年報中對該項投資款中的剩下7.24億元計提了壞賬準備。然而兩年過去了，濱江集團依然沒有收回這4.36億元。
除此之外，濱江集團與上海地產商仇瑜峯控制的中崇集團的合作，也栽了跟頭。
2016年底，濱江集團以7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，併成立合資公司中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開發上海湘府花園三期。
為了加深合作，濱江集團向浙銀上海湘府城建出借2億元，向中崇集團相關公司出借7.06億元，合計出借9.06億元。然而與深圳項目有着相同結局的湘府花園三期項目擱淺。
雖然2018年濱江集團將中崇方面訴至法院勝訴，但因中崇集團陷入流動性危機至今未解，濱江拿回借款遙遙無期，僅此兩個項目就已形成超過20億元壞賬。
2019年，濱江集團成功邁入“千億”房企陣營，實現銷售金額1120.6億元，但濱江集團的相應權益金額僅為422.8億元，後者在前者中佔比僅為37.73%。相較2017年-2018年，佔比還在下滑。
究其原因，不外乎是濱江集團的“小股操盤”之法。2015年，濱江集團的規模之所以能迅速突起，主要靠的是“小股操盤”。
“公司首次和央企展開合作，並以多種形式參與了土地競拍”，其在2015年財報中如是表示。當年，濱江集團以73.74億元代價，新增7個項目，新增計容建築面積104.3萬㎡，只是濱江集團在這7個項目中權益佔比均不到40%。
“小股操盤”之於規模立竿見影。2016年，濱江集團新增12個項目，僅有3個項目權益佔比在50%以上。彼時，戚金興提出“5年達到千億目標，爭取3年實現”。
財報數據顯示，2017年～2018年，濱江集團分別實現銷售金額615億元、850.1億元。但是，同樣期內相應權益金額卻要遜色許多，分別僅為260億元和374.8億元。
濱江集團“急速”衝擊千億背後，是通過降低權益佔比對規模“注水”，時間長了，“小股操盤”的弊端也開始顯露。
2018年，濱江集團實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為12.17億元。同期內，少數股東損益為19.35億元。後者已遠遠超過前者，2019年也是同樣的情況。
與此同時，濱江集團資產負債率也達到了上市以來“之最”。數據顯示，2019年，濱江集團資產負債率為82.71%，同比增長4.77個百分點，濱江集團的資產負債率已連續三年上升。
另外，截至2020年1季度，濱江集團經營產生的現金流量淨額為-25.46億元；濱江集團實現營收37.81億元，按年增長111.71%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤2.78億元，按年下降29.2%。可以看到，濱江集團目前還面臨“增收但不增利”的困境。
如今千億規模的濱江集團表面靜好，實則暗流洶湧，未來濱江集團將如何紓解隱憂，《每日財報》將持續關注。