導語：
2020年，面對多重考驗，富力地產一方面通過創新銷售穩定主營業績，另一方面通過一套“組合拳”充沛現金流。一系列動作猶如為富力地產注入了“源頭活水”，不僅使富力地產的負債結構得到優化，更為今後從規模擴張向質量效益的轉變打下了基礎。
正文：
2020年，對於房地產行業來講是充滿考驗的一年。
年初疫情爆發、銷售受阻，年中熱點城市調控加劇。尤其是下半年，“三道紅線”監管新規出台，依照剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比對房企進行明確等級劃分，並直接和融資掛鈎，一時間讓“降負債”成為房企當務之急。
據《上海證券報》統計，新規出台後，2020年上半年，在50強房企中，超過40家房企不同程度“踩線”。此外，更有不少房企沒有挺過2020年，據人民法院公告網顯示，2020年房企破產數量超470家。
不過，儘管如此，仍有不少房企在2020年交出了不錯的答卷，富力地產就是其中一個。
2020年，富力地產實現了1388億元的權益銷售額，超過了2019年的1382億元，多重考驗下，仍實現了業績增長。與此同時，在房企“降槓桿”的關鍵之年，富力地產更是通過加速銷售、股權融資、盤活資產等一系列“組合拳”，將降負債逐步落地。
創新營銷，加速回款
財報顯示，富力地產的經營收入主要由三大部分組成，其中，最主要的房地產開發銷售佔到90%左右，其次是酒店服務佔4%-9%左右，商業物業租賃則佔1%左右。值得一提的是，富力地產的房地產開發銷售作為主要利潤來源，營銷毛利率可以達到33.5%。
對於富力地產來説，築牢運營安全，根本上要夯實主營業務，通過賣房銷售回款也是最直接最快速的現金流保障方式。
但2020年新冠疫情的來襲，使得線下銷售嚴重受挫，一眾房企一度面臨着如何轉換賽道的問題。富力地產則成為了最早一批進行線上銷售的房企，並且採取了多種創新營銷方式，最大程度抵消了疫情造成的不利影響。
自2020年2月開始，富力地產相繼推出“好房子，網購吧”、升級版“好房子，線上購”、“好房星帶看”線上營銷三部曲；4月至6月發起“富力有禮，相遇好房”、“百城百盤，老總直播”活動，開創明星、老總直播賣房的行業先例。
在下半年的兩個關鍵節點到來時，富力地產也反應迅速，收效顯著。雙十一時期，富力地產參與線上購房活動的貨值達500億，銷售額超百億；雙十二期間，富力華南區域營銷副總監遊堅攜手著名歌手騰格爾亮相直播間，與觀眾在線實時互動，並推薦了富力南馳·富頤華庭項目，當天權益券銷售372張，3套精選好房上架一分鐘售罄。
當創新營銷遇到"金九銀十"，富力地產多個樓盤的去化率一度達到97%以上。例如，江蘇鹽城富力科創城開盤即被“秒搶”，單盤銷售超過20億元，去化率超過97%。
富力地產城市更新板塊也進入新的戰略收穫期。例如，上述的富力南馳·富頤華庭，該項目於2020年9月首次開盤，以26.8億的成績刷新了廣州近5年來的單次開盤記錄，三個月後的二期開盤斬獲25億元，以合計超50億元的銷售額創下廣州樓市新紀錄。
數據顯示，富力地產目前已簽約城市更新合作項目已有80多個，規劃總建築面積超7000萬平方米，其中大灣區面積佔比逾54%。
此外，值得一提的是，2020年下半年，隨着疫情得到控制，富力地產的第二大主營業務酒店服務也實現了超預期增長。
數據顯示，2020年9月，富力地產下屬酒店經營收入5.62億元，實現利潤1.42億元，已經超去年同期水平。到了當年“十一”期間，富力地產旗下國際品牌酒店實現總收入約1.03億元，較去年同比大幅增長26.9%；下屬萬達品牌酒店實現總收入約1.12億元，較去年同比大幅增長21%；合計實現營業收入約2.15億元；酒店平均入住率遠超去年同期，峯值入住率接近90%。
有業內人士分析，隨着疫情的可控與防控常態化，富力地產旗下的高檔酒店具備保值、增值特性，在旅遊經濟持續復甦的環境之下，酒店業務具備一定的增長潛力，從而提供持續且穩定的現金流，或可以“現金奶牛”的身份支撐起富力的長期降負債策略。
多措並舉，增加現金流
在着力主營業務之外，富力地產還積極採取各種“配套”措施充沛現金流。
在資本市場，早在2019年12月，富力地產配售2.73億股新H股，用於償還公司境外債務；2020年10月，富力地產又宣佈完成了2.57億股新H股的配售，獲得的24.98億港元配售淨額，所得款項用途同樣是償還負債。
2020年10月5日，富力地產公告稱，完成2.57億股新H股配售，配售所得款項淨額為24.98億港元(約3.2億美元)。富力地產表示，該次配售完成後，公司扣除預收款的資產負債率預計將下降至69.72%，淨負債率預計將下降7個百分點。
早前，富力地產董事長李思廉曾披露富力地產的三個降負債方法，包括按預售證來銷售房子，賣一些已經蓋好的投資性物業，以及找人合作開發項目，或賣一些項目股權。賣掉空港物流園70%權益在內的資產正是第二個渠道。
資料顯示，廣州空港物流園是富力地產旗下的物流倉儲資產，也是富力地產持有的一宗面積大、價值高的投資性物業，已正式運營11年。項目位於廣州市花都區，佔地約1470畝，計劃建築面積超過120萬平方米。
2020年11月，富力地產表示將與黑石共建廣州空港物流園。2021年1月19日，富力地產宣佈已完成物流園70%權益的轉讓，共收取約40.62億元，帶來了可觀的現金流。
富力地產方面對此表示，合併事項有利於優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，更有利於提高抗風險能力。
積極償債，紅線翻綠
銷售穩定、現金流不斷充沛，富力地產的償債行動也在同步積極進行。2021年1月就進行了密集的債務兑付。
2021年1月20日，富力地產發佈公告稱，16富力03公司債券本金及利息共計38.52億元已足額匯至中國證券登記結算有限責任公司上海分公司，完成了“16富力03”公司債券的支付工作。
1月6日，富力地產宣佈已提前將本金及利息共計64.32億元足額匯至中國證券登記結算有限責任公司上海分公司，完成“16富力01”公司債券本息兑付工作。
1月4日，富力地產發佈公告稱，公司已於2020年12月30日將“18富力10”回售本金及全額利息共計約75.11億元劃轉至中證登上海分公司，並由中證登上海分公司於2021年1月4日劃轉至投資者賬户。
數據顯示，未來一年內，富力地產需償還的到期公司債券金額不到1億元，加上選擇權到期的公司債券總額也僅為2020年度的21.48%，且沒有集中到期情況，短期債務壓力已完全釋放。
從整體數據來看，2020年以來，富力地產持續降槓桿，效果顯著。截至2020年三季度末，富力地產經營活動淨現金流淨額由2020年中期的74.35億元進一步大幅增長至188.45億元，相較於2019年三季度的-227.98億及2019年末的-136.32億元大幅改善。
截至2020年三季度末，富力地產的負債合計1144.11億元，其中，有息負債規模則較一季度下降了約242億元，淨負債率已同比下降至166%，資產負債率下降至約80.37%，若剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右，基本實現翻綠。
回顧富力地產的2020年，可謂是關關難過關關過，尤其是面對“降負債”的命題，富力地產更是用了一招“源頭活水”的策略交出一張出色答卷。隨着債務壓力的逐步釋放，輕裝上陣的富力地產無疑會以更好的姿態迎接2021年的各種挑戰。