文/謝逸楓
當前全國財政收支赤字上升，在印錢沒有啓動的貨幣經濟刺激計劃之時，11萬億財政刺激計劃的推出，逼迫地方負債、舉債、發債。地方財政已經無承擔更多支出，只好瘋狂的大規模高價賣地。一邊是税費減免額度、地方發債額度不斷上升，地方財政已到山窮水盡。一邊是經濟低迷、實體經濟蕭條，地方税費收入下降，地方財政增速全面下降負增長。因此，賣地成為地方唯一的、最後的一根救命稻草，已別無選擇。
土地收入佔到全國財政的25.49%、佔到地方財政的47.12%、佔到全國税收的29.83%，這就是前4月全國財政收入。今年前四月全國土地收入1.5839萬億元，加上五項土地與房地產相關税收5791億元，房地產總收入是2.1630萬億元。這個2.1630萬億元，佔到全國財政收入62133億元的34.81%，地方財政33611億元的64.35%，全國税收收入53081億元的40.74%。如加上另六項税收，佔比會大大的提高。
即使房地產與土地的税收增速下降，佔比還是高。如包括其他5種税，佔比更高。現行18種税，涉及房地產的税種有11個，涵括房屋開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節。房地產業增值税、企業所得税、個人所得税、房產税、城鎮土地使用税、城市房地產税、印花税、土地增值税、投資方向調節税、契税、耕地佔用税。
筆者研究房地產20年，對於上有政策下有對策的博弈，託市與救市的套路，應變市場的手段，都是非常清楚。這就是房企一直遵守的市場規律，低潮時買地，高潮時賣房。地方通過地王解套地王、高地價解套高地價、搶地潮解套買房低潮、土地財政解套地方財政、 土地財政政解套地方債務、 土地財政政置換城市基礎設施與配套的邏輯。事實上，這就是房企、地方的買賣雙方默契，這就是市場的規則，互相扶持。
土地市場火熱的背後，基準地價暴漲、高溢價、高地價、地王潮重出江湖。全國地方財政面臨崩潰局面，賣地已經成為收入最主要來源，一二線城市爆發房企搶地潮。這就是地方的套路手段，飢餓式商品住宅供地，一二線熱帶區域高品質地塊集中出讓，採取招拍掛的高價得地原則，調整土地出讓門檻(下降繳納土地出讓保證金比例或分期或者延長期限)、取消限制條件(取消限房價限地價限自持、配建、保障房等)、銀行貸款的給力支持。
按照國家統計部門數據顯示，2020年4月，全國共通過招拍掛方式成交土地7065宗，成交面積為23310萬平方米，同比增長13.9%，創本年以來新高。從成交價款和溢價率來看，4月份當月，全國土地招拍掛土地成交價款為成交價款為6618億元，同比增長16.6%。土地溢價率為15.06%，比3月提高3.77個百分點，創2019年下半年以來新高。4月份當月，住宅用地成交2216宗，成交面積為7484萬平方米，同比增長7.2%，溢價率為17.79%。
1-4月，全國共通過招拍掛方式成交土地21649宗，面積為67477萬平方米，成交價款為17859億元，同比分別下跌9.3%和0.1%，降幅較1-3月分別減少8.8和7.8個百分點，成交土地溢價率為14.34%。分區域看，各區域土地成交冷熱不均，多數區域土地成交面積和價款均保持增長，但個別區域仍出現負增長。從成交面積看，東北地區和華南地區增長較快，分別增長60.6%和54.2%,華北地區土地成交面積出現負增長，同比下降13.9%。
從土地成交價款看，華南地區和西北地區增長較快，分別增長146.6%和68.7%，華中地區的土地成交價款出現負增長，下降24.5%。從溢價率看，華東、西南、華南地區溢價率較高，均超過15%，西北地區溢價率最低，為3.5%。從各省市土地成交面積數據來看，2020年4月，山東、江蘇、湖南、新疆、安徽、河南、浙江、四川、河北等9個省份土地成交面積規模較大，均超過1000萬平方米。
從同比增速看，海南、吉林、湖南、甘肅成交面積增速較快，超過100%。與此同時，仍有12個省市區土地成交面積同比出現負增長，包括湖北、寧夏、天津、山西、河北、浙江、福建、安徽、江西、陝西、江蘇等。從各省市土地成交價款數據來看，2020年4月，江蘇、浙江、廣東3省土地成交價款規模較大，均超過500億元，山東、福建、四川、湖南、河南等5個省份土地成交價款在200億-500億之間。
從增速看，青海、北京由於上年同月土地成交價款偏少，增速超快，分別增長6523%和1089%。除此以外，海南、甘肅、吉林、湖南、福建等省份也增長較快，增速均在100%以上。與此同時，安徽、內蒙古、河北、山西等9個省區土地成交價款出現負增長，特別是安徽和內蒙古，同比降幅超過50%。從重點區域來看，區域保持分化，長三角地區和京津冀地區土地成交量跌價漲，珠三角地區和成渝城市羣量價齊漲，長江中游城市羣量價齊跌。
2020年4月，土地成交價款前50位城市土地價款共計4923億元，同比增長18.7%。前50位城市土地成交價款佔當月全國土地成交總價款的74.4%。其中南京、杭州、佛山、廣州、温州位居排行榜前5名，土地成交價款分別達440、382、292、236、234億元。1-4月，土地成交價款前50位城市土地價款共計12525億元，同比增長2.3%。前50位城市土地成交價款佔同期全國土地成交總價款的70.1%。
其中上海、杭州、北京、蘇州、南京位居排行榜前5名，土地成交價款分別達440、382、292、236、234億元。從TOP20城市數據來看，土地成交價款均突破200億，但同比增速差異顯著，蘇州、福州、重慶、青島、鄭州、天津、西安、寧波、武漢等9個城市前4個月土地成交價款同比出現下跌，其中天津和武漢跌幅超過50%;其餘11個城市仍保持增長，其中上海、南京、南通、長春增幅超過100%。
筆者認為，隨着疫情的影響逐漸消逝，多個城市土地供應井噴，國內融資難度降低的推動下，房企拿地積極性高漲。隨着高價地的出現，溢價率在走高。今年前5個月，3個城市賣地達千億元、3宗地總價超百億元。5月，超過20億元的地塊有48宗，以底價成交的地塊僅為27%。而在2019年四季度高價地中，底價成交則高達6成。一部分中小房企成為這一輪土地市場的主角，拿地很少的企業，都在佈局此輪拿地“窗口期”。
每次土地市場熱起來，一線城市都是市場的風向標。按照中原數據顯示，今年前5個月，50個大城市年內第一次出現了3個千億賣地城市。杭州、北京、上海賣地都突破了千億元，其中，杭州賣地1265億元、另外北京賣地1131億元，上海賣地1047億元。
上述數據還顯示，今年前5個月，50大城市賣地1.7萬億元，同比上漲8.8%。29個城市賣地超過200億元、50個城市賣地超過百億元。根據全國住宅用地成交總價TOP10來看，中指數據顯示，5月份入榜地塊均集中於一二線城市。
今年以來，全國50個大城市土地市場成交額合計達1.6萬億元，同比上漲12%;27個城市的賣地收入超過200億元，49個城市超過百億元，均刷新歷史記錄，土地市場成交額超過千億元的城市有3個，分別為北京、杭州(約1097億元)、上海(1015億元)。今年已經拍出的土地中，成交價超過20億元的地塊有44宗，其中，底價成交的土地只有11宗，佔比為25%。在之前，底價成交的地塊基本會佔50%以上，2019年第四季度拍出的高價地中，底價成交的更是佔到60%。
截至5月25日，北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元，49個城市超過百億元，隨之而來的還有土拍溢價率的上升。金融環境的寬鬆，客觀上使得房企有能力去競拍土地，加上一些優質土地的相繼推出，也引來房企的爭搶。今年二季度土地市場的成交規模有望維持高位，一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。其中一線城市入榜4宗地塊，二線城市入榜6宗地塊，杭州和福州各有2宗地塊入榜。
在優質土地供應開閘的影響下，今年4月份土地的溢價率在3月的基礎上再度上漲3.8個百分點，增至16.0%，創下去年7月以來新高。到了5月11-5月17日這周，土地市場周度溢價率已經升至26%，創下今年以來新高，較4月第一週的溢價率12%已經翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲，一、二線溢價率均高達27%，三四線稍遜色，為24%。從區域和城市等級看，一二線城市的土拍市場熱度更高。
貝殼數據顯示，5月，全國351座城市合計住宅用地成交量為4438萬平方米，累計同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應，一線城市居住用地成交量累計同比增長29.7%。易居數據顯示，1-4月，全國100個城市居住用地成交面積1.55億平方米，同比減少8.7%。其中，一線城市成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%。居住用地平均價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%，一線城市居價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。
北京入榜住宅用地成交總價TOP10的2宗地塊，均為被合生收入囊中的北京豐台分鐘寺地塊。5月9日，合生以72.2億元摘下分鐘寺L-24、L-26地塊。5月19日，合生又以42億元和65.4億元拿下分鐘寺L-39地塊和L-41地塊，溢價率分別為42.08%和37.86%。其中，72.2億元的L-24、L-26地塊及65.4億元的L-41地塊分別位居全國住宅用地成交總價TOP10的第三名、第五名。
深圳和廣州各有1宗地塊入榜，其中包括佔據住宅用地成交總價TOP10榜首的深圳前灣片區地塊。5月15日，龍光地產以總價115.97億元競得該地塊，樓面價6.32萬元/平方米。雖然該地塊是採用“雙限雙競”的形式出讓，但仍吸引16家房地產企業參與競拍，其中不乏華潤、世茂、中海、招商蛇口等大型房企。廣州一次史詩級的土地出讓，5月18日，廣州共出讓了11宗地塊，總建面積近190萬平方米，成交總價達240億元。
筆者認為，這套路夢迴2007年、2009年、2010年、2013年、2015年、2016年、2017年、2019年，即一大波央企國企的房企搶地高潮之後，房地產救市正式打響。2008的4萬億經濟刺激計劃、2009年與2010年的9.59萬億天量信貸、2013年承接2012年2萬億刺激計劃、2015年、2016年、2017年的天量信貸與貨幣量、棚改貨幣化、樓市刺激政策，2019年的人才、户籍政策與天量信貸及貨幣量。
土地市場的升温反映出開發商們對未來樓市的信心。特別是今年4-5月整體行情持續升温的情況下。國家統計局18日公佈的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房銷售價格環比上漲的城市數量達到50個，較2、3月份的21個、38個有明顯增加。二手房銷售價格環比上漲的城市數量達到37個，較2、3月份的14個、32個有增加，新房、二手房價格環比上漲的城市數量均恢復至2019年第四季度的水平。
貝殼數據顯示，5月，其監測的重點18城二手房成交量繼續增長，環比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%;1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少。整體交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預期有關。
筆者認為，一輪基準地價暴漲、高地價、高溢價、地王潮之後，房企已經扛不住了，千億房企都有面臨轉讓控制權的案例。經濟下降、實體經濟與房地產下行過快，投資與消費兩端下滑，地方財政全面崩潰趨勢，只好啓動樓市救市。先是3次降準、2次降息與天量的信貸，現在是11萬億的財政刺激計劃，但是不夠讓房企解決資金緊缺危機。
即沒有啓動2萬億貨幣刺激計劃與取消或放開樓市限制措施及税費減免政策、房企融資放開，房地產項目資本金比例下降，這才是真正能夠讓房企走出危機的措施。現在的一二線城市房價上漲，最主要的動力是累集的購買力與信貸發力及人才、户籍政策放開。一旦救市，房價有望重新進入新一輪上漲通道，房價單邊上漲週期沒有結束，因為地價單邊上漲週期沒有結束。
筆者認為，房價難跌的背後，根源於土地制度與土地供應及土地財政。過去32年，中國賣地收入53.2828萬億，從1987年賣地收入525萬元飆升2019年7.7914萬億元漲14.8萬倍。從1987年算起到2019年32年間累計土地成交款53.2828萬億元。32年累計成交超53萬億元，年均1.66萬億。2019年全國土地出讓金收入為7.6萬億元，較2018年增長11.4%，但增速回落13.6個百分點。
2002年以來，全國土地出讓金收入在大多數年份都保持正增長，僅出現了4次負增長。房地產、税收自1998年至今，一直是中國經濟晴雨表，房地產不好、税收下降，經濟低迷，地方財政吃緊。官方數據顯示，一季度國內生產總值(GDP)同比下降6.8%，房地產投資下降7.7%，商品房銷售下降26.3%，税收收入同比下降16.4%。四者差距很大，不同尋常。一般來説，税收增速與經濟增速相匹配，趨向基本一致。
中國税制是以間接税為主。通常情況下，經濟高速發展，税收收入大幅增長，反之則下滑。房地產的收入下降對於投資與消費及地方財政收入的影響巨大。受疫情影響，地方賣地減少，全國政府性基金一季度收入大幅下滑。隨着各地重大基建項目復工復產，投資支出加大，所以地方政府性基金支出加快，這有利於穩投資，幫助經濟重回正軌。所以土地出讓金持續的上漲，對投資與消費及地方財政的作用是非常重要的。
來源：咚咚找房
文章來源:房掌櫃綜合