樂居財經訊 李禮 7月13日，華安證券發佈金地集團研報。
主要觀點：
行穩致遠、厚積薄發，而立之年恰逢“新”機遇
2016 年之前，公司在行業市場波動與自身戰略調整的雙重影響下，擴張力度偏保守，更多篇幅在於探索適合自身發展的路徑。2016 年後，在重點佈局城市復甦的基礎上，公司抓住“新”機遇，投資、經營轉向積極。2019年在行業銷售承壓的情況下，公司實現逆勢高增，彰顯老牌房企穩健經營、無謂週期的風采。
土儲充裕且佈局合理，有選擇下沉豐盈區域架構
2017-2019 年，公司新增土儲建面均高於同期銷售面積，且土地投資總額佔同期銷售金額的比重維持在55%以上，土地投資較為積極。截至2019年末，公司總土地儲備規模達 5233 萬平方米，可滿足未來 3 年的發展需求。其中，一二線城市佔比約 75%；傳統三大都市圈合計佔比超五成。公司近幾年下沉城市多為主要都市圈內核心城市周邊衞星城，市場基礎良好，且有望享受區域協同發展帶來一二線需求外溢的紅利。充裕且佈局合理的土地儲備，助力公司銷售規模穩步提升。
城市深耕、垂直增長是公司銷售穩增的內核動力
2016 年，公司以 1006 億元的銷售規模跨過千億門檻，同比大幅增長 63%。2019 年，公司累計實現銷售面積 1079 萬平方米，同比增長 22.9%；實現銷售金額 2106 億元，同比增長 29.7%，逆勢高增。2015-2019 年銷售金額、銷售面積複合增速分別為 36%和 25%。值得注意的是，公司深耕城市單城銷售金額從 2014 年的 22.9 億元大幅提升至 2019 年的 52.3 億元。期間隨着2016 年擴張轉向積極，深耕城市的表現依然超過平均水平，印證公司銷售規模提升並非單純依靠佈局橫向鋪開擴張，而是源自城市“精準定位+增強滲透率”的垂直增長。
財務穩健，成本管控能力突出，低槓桿蓄力更多成長空間
公司一直秉承穩健發展的理念。近幾年，土地投資力度有所增加，帶動 2019年淨負債率提升至 58%，但依然處於行業較低位置。截至 2019 年末，公司貨幣資金規模達 451.4 億元，綜合融資成本 4.99%且融資渠道暢通。公司有望憑藉低槓桿、低成本、渠道暢通且債務結構合理等優勢，在未來適應市場變化及自身發展需求等方面擁有更大的財務調整空間。
持續探索多元化地產新業務，提升主業附加值
（1）商業地產及產業園區：截至 2019 年底，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地運營和在建商業綜合體項目 29 個，物業形態覆蓋超甲級寫字樓、大型 Mall、星級酒店、城市公寓等，總建築面積近 280 萬平方米；2）房地產金融：公司早在 2006 年開始房地產金融領域的探索，成立了專注於中國房地產市場投資的私募基金管理公司—穩盛投資。截至 2017年 12 月，人民幣及美元資產管理規模合計達到 341 億元。（3）金地物業：截至 2019 年末，金地物業合同管理面積突破 2.1 億平方米，同比增長40%。服務已遍及全國 160 座城市。
投資建議
公司始終堅持深耕一二線核心城市及主要都市圈內具備升值潛力的強三線。2016 年以前，公司受外部環境變化及內部戰略調整等因素的影響，增速放緩。2016 年後，公司在重點佈局城市復甦的基礎上，拿地態度轉向積極、銷售重回快車道。公司土地儲備充裕且佈局合理，助力未來銷售規模穩步提升。當前整體流動性較為寬鬆，但行業資金面依然呈現松中有緊的局面。公司有望憑藉通暢且多元化的融資渠道、較低的借貸成本、較優的槓桿水平，在未來發展過程中具備更多的主動性，為持續發展釋放更多空間。我們預計公司 2020-2022 年 EPS 分別為 2.63、3.09、3.62 元/股，對應當前股價 PE 分別為 5.80、4.94、4.21 倍。首次覆蓋，給予“增持”評級。
