8月12日，時代鄰里（HK.09928）交出了上市後的首份半年報。
截至2020年6月30日，時代鄰里實現收入7.02億元，同比增長54.0%；淨利潤8424.6萬元，同比增長101.4%；綜合毛利率28.4%，同比提升1.5個百分點。與此同時，時代鄰里的總合約面積、在管面積均創下歷史新高。
不過，對於這份優異的成績單，資本市場似乎不太買賬。截至8月12日16時，時代鄰里每股報價11.96港元，單日跌幅5.23%。在業內人士看來，公司在降低兄弟公司依賴度、提升公司盈利水平等方面，仍可以有較大作為。
降價搶佔市場？
規模意味着話語權。自上市以來，時代鄰里便把規模擴張作為了頭等要事。
今年上半年，時代鄰里先後獲得廣州浩晴、廣州耀城、上海科箭等物管公司控股權，收購合約建築面積約2196.7萬平米，在管建築面積574.7萬平米。截至2020年6月30日，時代鄰里總合約建築約1.06億平方米，較2019年末增長了82.6%，總在管建築面積也達到了7900萬平方米。在簽約項目進入交付期後，時代鄰里提前完成1萬億管理規模的目標，似乎已不在話下。
規模的較快增長，也給企業營收增長創造了前提。今年上半年，時代鄰里實現收入7.02億元，同比增長54.0%；淨利潤8424.6萬元，同比增長101.4%。
雖然公司在對外拓展上成效顯著，但時代鄰里對兄弟公司時代中國（HK.01233）仍然維持着較高的依賴度。
從在管面積來看，2018年、2019年及2020年上半年，來自時代中國的在管面積佔比為71%、45.2%、40.6%。在營收上，來自時代中國的收入仍是大頭。2020年上半年，來自時代中國的物業貢獻收入為2.27億元，佔期內總營收的53.4%，較2019年末僅降低了2.9個百分點；而來自第三方物業開發商物業貢獻收入1.98億元，佔期內營收的46.6%。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，不難發現，第三方物業面積佔比超過了50%，但收入貢獻上仍不敵關聯公司。他分析稱，不排除時代中國有意扶植時代鄰里。此外，時代鄰里也有可能為了對外擴張，而採取了降價搶佔市場的策略。
與碧桂園服務（HK.06098）、中海物業（HK.02669）等不同的是，時代鄰里背靠的時代中國並不強大。2020年上半年，時代中國簽約面積僅234.2萬平方米；同期，碧桂園、中海簽約面積分別為：3185萬平方米、954.31萬平米。此外，今年以來，正榮服務（HK.06958）、金融街物業（HK.01502）等一大批物管公司為跑馬圈地，已先後奔赴港交所募資。
在這種情況下，時代鄰里通過以價換量等策略來加速規模增長，似乎不難理解。而經歷這輪擴張後，時代鄰里表示下半年已不設收購目標。“我們對收購是審慎的態度，質量比數量更重要。”時代鄰里總裁王萌稱。
藍鯨房產注意到，今年上半年，在簽約面積大幅度增長的同時，時代鄰里還終止合約建築面積達130.5萬平米，相較於去年同期的5.7萬平米大幅提高。對此公司解釋稱，為優化物業管理組合，公司針對部分項目主動選擇了終止合同，以便將資源重新分配給收益更高的業務。
盈利指標“中規中矩“
自上市以來，時代鄰里堪稱資本市場的寵兒。相較於去年12月每股4.23港元的發行價，公司如今的股價已翻了兩倍多。資本市場似乎對時代鄰里寄予了不小的期望。
不過，在11日晚間業績報發佈後，時代鄰里股價在次日還是出現了小幅下滑。截至8月12日16時收盤，時代鄰里每股報價11.96港元，單日跌幅5.23%。對此，知名地產分析師嚴躍進指出，近期股票市場波動較大，這可能和市場環境有關。同時，時代鄰里在經歷了一番高速增長後，接下來的發展究竟如何，市場還在觀察。
疫情給物管企業帶來了發展機遇，市場認為上半年物管企業業績或面臨普漲。藍鯨房產注意到，近期包括碧桂園服務在內的多家企業，均發佈了盈利預警。如碧桂園服務盈利將超過50%；新城悦服務（HK.01755）上半年歸屬股東淨利潤1.88億元，同比增61.1%。因此，時代鄰里保持着高速的盈利增速，並不意外。
而上半年時代鄰里的毛利率及淨利率等盈利指標，並沒有給市場太多的驚喜，短期內依舊處在中規中矩的水平。業績報顯示，2020年上半年，時代鄰里毛利率同比上升1.5個百分點，達到28.4%；核心淨利率同比增長1.5個百分點，達到12%。據中國物業管理協會等機構的數據，已上市物管公司在2019年整體毛利率及淨利率分別為：29.4%、12.1%。
由於物業管理服務毛利率較為穩定，向社區增值服務、非業主增值服務等非住宅領域發力，成為時代鄰里等企業的選擇。王萌表示，“下半年，公司會積極挖掘多元增值服務渠道，培育具有企業特色的增值業務。”
接下來的5個月，選擇謹慎擴張的時代鄰里，在物管大領域又有着怎樣的收穫？藍鯨房產會持續關注。