白酒崩了、醫藥停了，地產突然嗨了！萬科暴漲，地產股市值一天膨脹 3600 億，究竟發生了什麼？
不少新入場的股民、基民在最近可謂是交足了學費。
去年的網紅板塊白酒和醫藥近日跌跌不休，連帶着 A 股在最近大幅回調，許多明星基金也出現了大幅回撤，包括張坤掌舵的易方達藍籌。
市場的大幅回調，突破了很多新基民的心理防線，有網友不敢看自己持有的基金收益。
有網友甚至造出了一個新詞 " 跌媽不認 "。
前面還在為 " 坤坤 " 打 call 的新基民，現在已經把張坤從 "ikun" 變成了 " 菜菜坤 "。
就在散户們還沒從白酒、醫藥股大跌的情緒中緩過神來，沉寂多年的地產股卻在今天集體爆發，板塊暴漲 5.94%，漲停個股達到 13 家，以至於有網友評論稱：" 低估的地產，是 A 股最後的温柔
"。
地產股今日掀起漲停潮
萬科 A 上一次漲停還是在 2017 年 11 月 21 日。三年多過去了，這家 A 股資歷最老的地產公司在今天再度漲停。
突然爆發的地產公司不只有萬科 A。Wind 數據顯示，截至今日收盤，134 家地產股中，一共有 121 家上漲，下跌的只有 8 家，房地產指數在今天大漲 5.94%。
漲停的個股達到 13 家。除了萬科 A，新城控股、華夏幸福、金科股份、深深房 A 等明星房企也紛紛漲停。根據《每日經濟新聞》統計，A 股房地產企業總市值在今天上漲了 1188 億元。
圖片來源：Wind
不只是 A 股，港股地產板塊今天也集體大漲。Win 數據顯示，305 家上市房企中，漲幅超過 10% 的個股就達到 20 家。根據《每日經濟新聞》統計，港股房地產企業總市值在今天上漲了 2895 億港元（約合 2409 億元人民幣）。
圖片來源：Wind
A 股和港股上市房企今日市值合計上漲達 3597 億元人民幣。
地產股今天的爆發，除了與其當前估值較低有關之外，很大程度上是受到了昨日在業內廣為流傳的一則消息的影響。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，這波地產股大漲行情或與 2 月 23 日 ~24 日天津、鄭州、青島等多地發文實施宅地集中供應新規有關。
據此前的一份網傳文件，按照住宅用地分類調控文件要求，22 個重點城市實行 " 兩集中 "（集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動），且 2021 年發佈住宅用地公告不能超過 3 次。
不少聲音認為，土地集中供應將利好資金實力強、廣泛深度佈局的企業，有利於頭部房企修復利潤表。
不過在鉅額到期債務壓力和 " 三道紅線 " 融資新規之下，有分析師表示，地產股此番暴漲行情未來或難以為繼。
萬億到期債務壓頂房企
在經歷了頻繁調控政策與低利潤率搶地之後，地產股終於迎來了一波強勢上漲。但從股價走勢看，絕大部分上市房企股價依舊陷入困境。此前，A 股的部分地產股和部分港股的地產股單邊斷崖式下跌，地產股被當成了 " 低估值陷阱的典型 "，這其中包括金地集團、陽光城、榮盛發展等。
從基本面來看，今年房企到期債務將超過 1 萬億元，在 " 三道紅線 " 融資新規之下，不少房企資金壓力巨大。其中一些上市房企已深陷債務危局，如泰禾集團，去年以來多個項目處於停工狀態。再如華夏幸福，近期也出現債務愈期，復牌後股價連續兩日跌停。逐步陷入資金困境的還有富力、綠地等頭部房企。
多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，房企債務處置的壓力或將取代調控政策成為地產行業股價的主導因素，優秀的上市房企股價也可能跌破淨資產。同時，規模房企在行業下行期經受了壓力測試，企業基本面具備韌性，估值已在底部。
一位 TOP50 房企的 IR 劉曉認為，" 三道紅線 " 融資新規加上房貸 " 兩道紅線 "，讓房地產公司整體去槓桿化壓力加大，這在客觀上將使得行業集中度進一步提升。從中長期看，房地產公司估值將從整體低估走向分化，即和其他行業一樣，龍頭企業享有估值溢價。
劉曉同時表示，高溢價率拿地使得房地產市場的繁榮沒能轉化成房企的報表利潤，而土拍集中供應新規的實施或將改變土地溢價無序上漲的現象，有利於頭部房企修復利潤表。
但在 58 安居客房產研究院分院院長張波看來，多城實施土地集中供應新規，表面上房企在同一時點上的選擇面似乎增多了，但從實質來看反而是減少了，因為即使是大型房企的資金亦很難支撐其在短期內集中拿大量土地，只能選擇提前鎖定意向地塊，並弱化在非主力意向地塊上的爭奪，這反而給部分地方性龍頭房企或中小房企有了更多拿地的機會。
整體來看，宅地集中供應新規將對行業產生深遠影響，若政策落地執行，將全面考驗房企的融資、投研、營銷等經營管理能力。土地集中供應將利好資金實力強、廣泛深度佈局的企業。
短期行情或難持續
儘管今日地產板塊出現大漲，但有分析師認為，在房企淨利率已降至個位數的情況下，加之房企和購房者貸款政策收緊，"市場對於房地產板塊並不抱太大希望。"
券商分析師黃林向《每日經濟新聞》記者表示，大環境對於房地產的限制使得基本面沒有太大變化。整個行業的利潤率還沒有見底，大家對於市場總量的展望並不明確。一方面，需求側層面的限購沒有放開；另一方面，持續上漲的地價和不斷限價對於房企利潤率會產生持續壓制。
以部分一二線城市熱門的核心區域為例，房企通過公開招拍掛取得項目層面上的淨利潤率已經達到了個位數。杭州有些項目的利潤率更是隻有 3~5 個點，取而代之的是，房企只能追求未來銷售去化的確定性，而不是項目層面的利潤率。
從去年底開始，央行從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行了限制，今年 2 月份開始，市場已經從限制企業加槓桿傳導到了購房者身上，限制了購買力。黃林表示，" 多重因素之下，市場對於房地產板塊並不抱太大希望。"
值得注意的是，從已經公佈 2020 年業績快報的房企來看，大部分是個位數增長，低於市場預期。
" 從政策層面，需求側的調控已經達到比較穩定的狀態，像限購限貸等。" 黃林表示，從去年開始，供給側調控開始增多，首先是 " 三道紅線 " 限制了開發商加槓桿空間，控制了房企的融資節奏，槓桿被限制住，負債無法提升，房企拿地受限制，業績增長和規模增長也將受到限制。
此外，這輪市場行情還是以機構為主導。黃林認為，從 2013 年開始，整個地產股持倉創歷史新低，達到了 2%。地產股跌幅在所有板塊內位列第一，更多是公墓基金投資來驅動的行情，基金倉位從去年開始，達 10% 左右。
張波也表示，由於融資側 " 三道紅線 " 的限制，房企本身控制負債水平的壓力是長期存在的，即使有品牌優勢，亦難以短期密集融資發債。因此，房企應通過調整拿地的節奏和策略，在保持有序增長的同時讓財務指標更健康就顯得更為重要。
從金融側的長效機制來看，" 三道紅線 " 是需求側調控，" 兩道紅槓 " 是供給側調控，而集中供地則是土地側的長效機制。張波表示，" 調控組合拳的威力之下，樓市的穩定性會得到進一步加強。"
本文不構成投資建議，據此操作風險自擔
（應受該者要求，文中劉曉、黃林為化名）
每日經濟新聞