中金公司18日發佈研報稱，判斷下半年行業基本面穩中向好，政策面延續平穩温和窗口，疊加板塊估值及倉位處歷史底部，看好下半年A股及港股地產股的配置價值。
該機構認為，四大因素支撐地產股下半年表現。
第一，基本面平穩向好，將逐漸迴歸至季節性水平。伴隨國內疫情得到有效控制，基本面逐漸迴歸平穩，銷售節奏將逐漸迴歸至季節性水平，判斷二季度起全國商品房銷售面積將實現小幅增長。新開工將延續相似趨勢跟隨銷售平穩回暖，帶動市場供應端放量，隱含去化率小幅下行和庫存小幅上行，但考慮到當前一二線和三四線城市庫存水平均不高，房企仍將積極補庫。開年至今新房銷售均價表現疲弱，預計伴隨銷售回暖下半年大概率迴歸同比增長，而在供需作用下房價將整體保持平穩，不存在大幅波動基礎。
第二，政策面平穩温和窗口延續。一方面，房地產行業對整體經濟平穩的支撐作用不容忽視；另一方面，下半年行業政策或將延續在“房住不炒”和“因城施策”框架下的三穩(穩地價、穩房價、穩預期)政策思路，需求端政策整體料延續平穩取態。行業融資端政策須關注後市土地市場温度變化，若出現整體過熱現象，不排除對開發商融資的政策調節，調節方式可能更多指向以房地產作為底層資產的融資產品/渠道(與去年重點管控獲取地王項目的典型開發商不同)。
第三，開發商疫情期間實現較好防守，下半年將乘勢而上。年初至今龍頭房企憑借土儲、資金等核心資源優勢實現了較好防守，下半年伴隨市場恢復平穩，由資源稟賦和操盤能力分化帶動的集中度提升仍是主旋律。預計覆蓋房企下半年供應放量將帶動銷售動能持續恢復，穩步達成全年平均約10%銷售增長目標。新房方面，疫情期間銷售端利潤率環比2019年四季度大體平穩，預計今明兩年報表利潤率平穩。房企趕工勢頭不減，中報盈利料大體持平，全年盈利雙位數增長可期。公司財務端防禦性凸顯，伴隨銷售表現恢復現金流風險正逐步緩釋。
第四，物管板塊高增長動能持續，價值繼續凸顯，維持看多觀點。預計行業集中度持續上升、園區增值服務空間進一步打開、新業務不斷髮展是物管服務商中長期成長的三大核心驅動力。中期維度上，推薦標的能夠在2021年-2023年實現25%-45%的複合年化盈利增長，從而有力支撐和持續消化現有估值；同時，對當前股價較，基於現有業務和保守假設所計算的各公司現金流折現下的每股股權價值仍有折價(理論上應有溢價)。展望下半年，預計在中報季大部分已上市公司盈利增長穩健兑現和優質新股不斷上市持續吸引資本關注的雙重催化劑作用之下，物業板塊的價值將持續凸顯。
該機構建議投資者遵循以下三條主線選股：土儲具規模、增長具質量的大型龍頭；業務有特色、增長有韌性的區域龍頭；物管內涵價值突出的房企。此外，公司持續看好物業管理板塊，推薦增長動能強且持續性強的優質公司。
（文章來源：中證網）