文/樂居財經 徐酒眠
上市後的首次年度大考，康橋悦生活（02205.HK）趕在鈴響的最後一個小時，踩點提交了“答卷”，不過卻是以一份打上了“未經審核”標籤的業績公告暫替。
時隔近一個月，4月29日，康橋悦生活經審核的全年業績披露，與此前的財報數據基本無差。康橋悦生活表示，其初步公告所載與“核數師羅兵鹹永道會計師事務所經審核綜合財務報表所載的金額核對一致”。
財報顯示，截至2021年12月31日，康橋悦生活實現營收7.84億元，同比增長36.1%；錄得毛利2.04億元，同比增長15.5%；同期，26.0%的毛利率較上一年的30.7%下降了4.7個百分點。期內溢利約0.89億元，同比下降3.5%；歸屬股東淨利潤0.83億元，同比減少5.09%。
總攬幾項主要的核心經營數據，毛利率下滑，淨利潤“倒車”，營收增幅相對亮眼，不過與同期港股物企平均44.65%漲幅相比，也並不佔優勢。
而在經審核業績貼出之前，4月21日，康橋悦生活還刊發了一則上市違規整改公告有關。受此影響，4月22日—25日，康橋悦生活股價連續三天走低，陡跌幅度約5.04%。
關聯交易“惹禍”
根據公告披露，此次康橋悦生活上市違約，與其同關聯方的車位銷售代理交易有關。
去年6月7日，康橋悦生活與最終控股股東宋革委的另一家全資子公司——北京同道集團——訂立了一份銷售代理服務框架協議。這份協議為期三年，自康橋悦生活上市之日生效，到2023年底到期。
根據該協議，康橋悦生活同意就北京同道集團開發的部分物業項目，按獨家及唯一基準提供有關一手物業及未售出車位的銷售代理業務，包括但不限於諮詢服務和銷售活動組織服務。
公告披露，2021年、2022年、2023年，康橋悦生活在這筆關聯交易中的佣金及代理費總額分別約為1.33億元、1.94億元、2.77億元，三年的佣金及代理費總額合計超過6.04億元。
今年4月21日，康橋悦生活與北京同道簽訂了補充銷售代理服務框架協議。根據該協議，康橋悦生活應向北京同道集團成員公司支付銷售代理服務框架協議下的銷售代理服務可退還保證金。
而根據上市規則第14A章，北京同道構成了康橋悦生活的關聯人士，而在補充銷售代理服務框架協議下擬進行的交易構成了持續關聯交易。
“由於補充銷售代理服務框架協議規定的可退還保證金的一個或多個建議年度上限適用比例超過5%，此類交易構成康橋悦生活的持續關聯交易，並應遵守上市規則第14A章的申報、年度審閲、公告、通函及獨立股東批准的要求。”
而截至公告之日，康橋悦生活已向北京同道集團支付歷史可退還保證金總額2.21億元，卻未遵循上述上市規則。
“上述違反上市規則是由於疏忽所致”，康橋悦生活在公告中表示，對上述無意違反上市規則表示遺憾，並重申其認為繼續遵守上市規則和其他適用的監管要求是極其重要的。
截至公告之日，在這筆關聯交易中，康橋悦生活還有1.81億元的歷史可退還保證金未向北京同道集團支付。而截至2021年12月31日，康橋悦生活賬上的現金及現金等價物約為5.41億元。
與北京同道集團的關聯交易中，餘下需退還保證金若從中劃出，康橋悦生活手中的現金將大打折扣。
社區增值服務毛利率大跌24.6%
當下，物業管理服務仍是勞動密集型行業，如何提升普遍較低的毛利率，是考驗當下物企運營能力的關鍵。
闖關港交所，康橋悦生活的整體毛利率近35%，在行業均值水平之上。而上市之後的首份業績報，康橋悦生活整體毛利率跌至行業均值線之下，為26.0%，較上一年同期跌去4.7個百分點。同期，目前公告財報的49家港股物企，整體毛利率為30.09%。
康橋悦生活分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務類型。
過去的2021年，其物業管理服務實現收入3.51億元，佔總收入的44.8%，同比增長37.6%；非業主增值服務收入約3.12億元，約佔總收入39.8%，同比增長32.5%; 社區增值服務收入約1.21億元，約佔總收入15.4%，較2020年同期約增加41.8%。
其中，非業主增值服務與社區增值服務合佔比重已超物業管理服務，達到55.2%。增值服務在營收中佔據大頭，對毛利率影響也舉足輕重。
2021年，康橋悦生活三條業務線毛利率全部“失守”。其中，物業管理服務毛利率為15.9%,較上一年同期下滑1.5個百分點；非業主增值服務毛利率為為35.2%，較上一年同期下滑了0.6個百分點。
毛利率水平最高的社區增長服務“跳水”最嚴重，從2020年的56.2%跌至31.6%，大跌24.6個百分點。康橋悦生活在年報中解釋，主要由於大力開展的社區運營服務帶來收入大幅增加，如社區商品銷售， 而該等業務整體毛利率較低；另一方面受客觀環境影響，二手房成交等中介經紀業務業績有所下降。
憑藉IPO募資，去年下半年，康橋悦生活斥資1.89億元，接連併購了河南鼎峯物業、西安立豐物業兩個標的。其中，河南鼎峯物業合約面積近400萬平方米，西安立豐物業在管面積約180萬平方米。
截至2021年底，康橋悦生活在管面積約為0.23億平方米，同比增長49.6%；合約建築面積約為0.53億平方米，比增36.1%。同期披露詳細數據的44家上市物企中，康橋悦生活合約在管比最高，為2.26。不過在上市物企中，其規模體量仍偏“迷你”。
文章來源:物業K線