合景悠活不“悠然“ | 中報風雲72

  樂居財經鄧鑫妮 發自廣州

  “今年年底，在管面積目標是在2億平方米，未來的增長按照原來計劃不變。”年初提出來的年增長目標，合景悠活（03913.HK）執行董事兼行政總裁孔健楠在半年會上再次強調。

  8月24日，合景悠活舉行了中報發佈會。除董事會主席兼非執行董事孔健岷、孔健楠兩兄弟外，執行董事兼首席財務官楊靜波、投資部總經理及高級顧問徐錦添、投資者關係及資本市場部負責人李明明均出席會議。

  收購雪松智聯和申勤物業後，規模增長也就成了合景悠活財報的主要看點之一。截至2021年中期，其在管面積已經達到1.65億方，同比激增617.8%；同期的合約面積也已經達到2.2億方，較去年同期增長540.8%。

  上市不到一年，規模漲超6倍。合景悠活在面積上的“逆襲”，主要得益於上市融資金額的支持，而隨着這筆資金的消耗，規模的高速增長是否還能延續？

  規模的增長，帶動了營收的攀升。上半年，合景悠活實現收入12.29億元，同比增長83.1%。兩筆大規模收併購，合景悠活的毛利率不僅沒有被“消耗”，反而提高了5.2個百分點至44.2%。

  據管理層所説，毛利率的增長有一部分是收併購所提供，李明明在業績會上表示，“雪松智聯過去三年複合增長率在50%以上，淨利潤率增長在80%以上，這給我們帶來跨越式增長的機會。”

  超1億方規模進賬

  “目前在談的收併購項目有4-5個，面積在6000萬方-7000萬方左右。”下半年，收併購應該還是合景悠活主要的增拓方式。

  2020年底，合景泰富的總土儲建築面積約為2442萬平方米。截至2021年6月30日，合景悠活的在管項目已經來到1.65億方，較去年底的4160萬方累計增加了超1.2億方的面積。

  其中，住宅項目佔據了主要份額，並且增長部分也大於非住宅業態。目前，其住宅物業的在管面積約為9742.8萬方，較去年同期增長了7790萬方，增幅達到399%

  非住方面，在管建築面積約為6768.7萬方，較2020年同期的345.4萬方增長超過6400萬方的面積。

  如此大規模的管理面積入賬，還要追溯到年初收購的雪松智聯。1月17日，合景悠活與雪松智聯簽訂了股權合作協議，以13.16億元收購後者80%股權，同時收穫8600萬方的管理面積。

  不過，這筆“蛇吞象”的收購也歷經了一些波折。通函從3月延遲到6月才寄出，中途兩次公告推遲。

  此外，在半年業績統計截止的前夜，合景悠活又入手了申勤物業80%股權，代價為4.98億元，得到近1800萬方的管理面積。

  合景悠活在收併購上面嚐到了甜頭，雪松智聯和申勤物業一共為其帶來了超1億方的在管面積，而其上半年累計增長1.2億方，相當於近9成的項目來自收併購。

  7億港元募資金挪入併購

  一般而言，大筆併購資金的流出在一定程度會削減手中的可用現金，然而兩筆合計超18億元的收購後，合景悠活手中的現金還有30.76億元，較去年底增加了約1.17億元。

  截至2021年6月30日，合景悠活的總資產約為43.5億元，同期的流動資產達到39億元，所佔比重約為90%，接近9成的佔比。而在流動資產中，現金及現金等價物又佔據大頭，約78.8%。

  其現金及現金等價物大多來自上市募集的資金。2019年底，合景悠活手中的現金約為4.17億元，到了2020年底已經越升至29.59億元，淨增長25億多。

  去年10月上市，合景悠活上市一共募集了29.13億港元（約24億元），與其增長的現金基本吻合。

  公佈收購申勤物業的同一時間，合景悠活也調整了自己上市募集資金的用途。公告顯示，合景悠活上市募集的資金池餘下11.65億港元，花去的17.48億港元全部用於收併購。

  此次調整，又將7.057億港元的資金挪入收併購，意在補充該部分的“彈藥”。

  不過，合景悠活17.48億港元的併購金沒有全部用完，其解釋道：“還有13.16億元保留用作收購雪松智聯。”

  這意味着，截至6月29日調整金額的公告當天，募集資金還有11.65億港元加上13.16億元，約為22.8億元。

  這筆資金體現到其資產當中，則是“鉅額”的現金及現金等價物。若是這上市募集的資金用完，其現金及現金等價物或許只餘下約8億元，流動資產也將大打折扣。

  目前，按照流動資產/流動負債來計算，其流動比率約為3.38，扣除13.16億元的雪松智聯併購金，其流動比率約為2.24。

  住宅仍是收入重頭

  孔健楠提到，合景悠活正朝着多元化、全業態、多品牌的方向發展，同時他還表示：“未來會開啓城市服務的新賽道，以環衞、綠化和市政服務為合作的切入點。”

  進入不同的賽道，合景悠活也藉助了併購之力。

  例如，申勤物業的公建項目吸引了合景悠活，後者如此描述道：“目標公司（申勤物業）專注於政府機關物業，及透過深耕渠道及管理模式複製，輻射至公共物業、學校物業及其他類型物業。”

  此外，雪松智聯在商住、市政、學校、醫院等多個領域的佈局也是合景悠活買單的原因之一。

  目前來看，合景悠活主要有兩類業務，住宅物業管理服務和非住宅物業管理及商業運營服務。其中，非住服務的收入佔比，較去年同期上浮了0.3個百分點，變化不大。

  截至2021年中期，其總收入約12.28億元，住宅服務和非住服務分別營收8.4億元、3.8億元，佔比68.8%、31.2%。

  不過從其規模和收入的比例來看，非住服務的營收水平不比住宅服務高。

  合景悠活的非住面積佔比約為41%，同期提供的收入佔比僅有31.2%。這或許是因為非住服務中，物業管理服務收入較高，而其他服務的收入較低的緣故。

  非住服務下設有四項細分業務，分別為預售管理服務、物業管理服務、商業運營服務和其他增值服務，截至上半年，其營收分別約為1122.6萬元、2.88萬元、5518.1萬元、2951.1萬元，佔總收入的比重為0.9%、23.4%、4.5%、2.4%。

  物業管理貢獻了非住服務中過半的收入，佔比約為75%，而其他的三項服務只承擔了25%的收入佔比。

文章來源:樂居財經