償債壓力大！銀城國際淨負債率188%，黃清平200億業績難跨
處在行業弱形勢下的企業，通常有兩大問題亟待解決：規模發展和團隊建設。南京房企一哥港股上市房企銀城國際，正面臨這兩方面的考驗。
樓市資本論瞭解到，7月3日，銀城國際發佈6月業績簡報：前6月銷售額約61.23億元，同比下滑22.4%，僅完成全年目標的25.5%，或將再次爽約200億銷售目標。而其2019年淨負債率高達188%，財務隱憂不小。
規模門檻難邁，由董事長黃清平攢起來的銀城國際“同學合夥幫”中，執行董事兼總裁馬保華的年薪也從3859萬元直降為116萬元，減了3743萬元，如此大幅降薪，十分令人不解。
黃清平
如何帶領銀城國際進入發展新階段，黃清平需要細細思量下了。
【一】200億銷售門檻難跨
沒有企業不渴望壯大。
這家南京發跡的區域性房企銀城國際，渴望要更強些。
樓市資本論發現，銀城國際官網顯示，其成立於1993年，前身是銀城地產，總部位於南京。2001年完成國企改制後開始涉足商品房開發。
剛開始幾年，銀城國際攻勢很猛，先後打造了西堤國際、寶船聽濤、銀城東苑、聚福園等優質住宅項目，使其一度成為南京人家喻户曉的本地房企。2005年到2018年，銀城國際開始將業務拓展到無錫、蘇州、鎮江、杭州、合肥等9個城市30逾個項目。
南京銀城君頤東方
趕上樓市的黃金髮展期，卻十三年僅入駐9城，且未在一線城市佈局，銀城國際的拓展速度、廣度及深度令人惋惜，是否是戰略出了問題？是的，總裁馬保華曾公開承認：“在走出去的過程中，產品定位、拿地決策、投資等一系列環節出現了重大失誤。”
認識到失誤的銀城國際，開始調整策略，並多次立下Flag，無奈多是打了嘴炮。
2018年，銀城國際定下“2018年銷售約200億，4至5年站穩500億”的目標。
緊接着，2019年3月6日，銀城國際在港上市，邁入資本市場。不過，2018年銀城國際銷售額僅為95.44億元，同比增65.7%，但仍不及銷售目標的一半。
2019年，上了市的銀城國際信心大增，把目標悄然換成進入行業前百強。
樓市資本論發現，到了年底2019年銀城國際銷售額198.12億元，與200億元失之交臂。在克而瑞發佈的2019年房企排行中，銀城國際位列119名，百強的目標也沒能實現。與此同時，其淨利率同比下降5.7個百分點至4.1%，股東應占利潤則同比下降64.9%。
2020年銀城國際初原定目標遞增30%，但考慮到疫情影響降至20%，銷售目標240億。不過最新數據顯示，銀城國際上半年銷售額僅完成61.23億元，同比減少22.4%。考慮到市場整體偏弱因素，樓市資本論想説，銀城國際要完成今年目標，未來的壓力可不是一般大。
樓市資本論認為，銀城國際歷經27年風雲，仍未跨過200億大關，也未進入百強行列，對比同為蘇系房企的行業佼佼者新城、中南，銀城國際的發展的確讓人着急。
【二】淨負債率188%，短期償債壓力大
銷售和負債，作為企業財務健康的兩個重要指標，在很大程度上關係着企業能否長遠發展，也是企業能否獲得投資者、業主客户，以及資本市場認可的決定性因素。
樓市資本注意到，銀城國際規模受困之時，其負債率也長期位於高位。數據顯示，銀城國際2019年資產負債率小幅下降至88.34%，然而即使下降後的淨負債率也依然高達188.89%，遠超行業一般意義上的100%安全警戒線。
此外，銀城國際2019年有息負債105億元，佔總負債的34.4%，其中短期負債約49.2億元，長期負債約55.8億元。其現金及現金等價物僅為28.91億元，無法有效覆蓋短期負債，存在資金缺口，短期償債壓力較大。
銷售、負債壓力之下，資本市場對銀城國際的認可度也相對偏低。
樓市資本論獲悉，2019年12月19日，銀城國際發行的1億美元優先票據，票面利率達到12.5%。今年6月26日，銀城國際發行1.4億美元票據，票面利率達到12%，考慮到發售價為本金的98.644%，實際利率達到13.356%。超出今年房企海外債票面利率平均值8.4%，近5個百分點。
在融資利率下行大趨勢下，銀城國際的發債利率不降反升，直接反映出銀城國際在資本市場的認可度問題，相對較低。
可能同樣是因為認可度的問題，去年2019年3月6日上市當日，銀城國際開盤即破發。
據悉，銀城國際發行約3.54億股，發售價定為每股H股2.38港元，淨籌7.7億港元（約6.6億人民幣）。首日開盤價2.36，低開-0.84%，隨後平盤報收於2.38港元。次日繼續下滑，最低跌至2.32，跌幅2.54%。截止7月27日最新收盤，銀城國際股價2.35港元，上市一年多，價格幾無變化，成交量更是清淡。
樓市資本論認為，不論是市場上的平靜無奇也好，還是資本市場上的寡淡表現也罷，銀城國際如此默默無聞，管理層應該琢磨琢磨了。
【三】總裁馬保華年薪大降3743萬元
銀城國際平靜的表現下，高層管理人員的薪資卻有着令人震驚的大波動。
記得電影《中國合夥人》中有一個橋段，在佟大為婚禮上，他曾半開玩笑的説：“永遠不要和你最好的朋友一起創業”。
銀城國際就是由黃清平攢起來的“同學合夥幫”。黃清平系銀城國際董事會主席。資料顯示，黃清平1963年生於重慶市，香港永久居民，大專學歷。1983年8月獲中國南京金陵職業大學工民建專業文憑。曾任職於南京市鼓樓區城建局。
黃清平
1992年9月黃清平加入銀城國際。後成為銀城國際的實際控制人。2018年，黃清平任銀城國際董事局主席，陸續找來同學共同創業。很快，銀城國際就成為了一家由黃清平“同學幫”管控的公司。
樓市資本論發現，在銀城國際股東及高管中，黃清平、馬保華、謝晨光以及銀城國際總工程師吳偉四人是同學，均同年畢業於金陵職業大學工民建專業。
其中，1962年生的馬保華與黃清平不僅是同學關係，更是與其曾同任職於南京市鼓樓區城建局，關係更為緊密。近年來，在銀城國際的相關報道中，馬保華也是發言最多，表現最活躍的人。
馬保華
不過“拋頭露面”的馬保華在銀城國際的待遇正直線下降。
2019年，馬保華遭遇大幅降薪。在一份2018年上市房企高管薪酬排名中，馬保華以3859.6萬元的高薪位列15位，是董事長黃清平的18倍。但好景不長，到了2019年，馬保華薪資驟降至116.6萬元，一年時間年薪就降了3743萬元。
作為銀城國際的執行董事兼總裁，薪資理論上由董事會決議通過，與董事長黃清平（實控人）既是老同學又是老同事的馬保華被降薪，原因何在？
業內人士看來，首先就是銀城業績這幾年並不如意，董事會與投資人自然對高層的超高薪有意見。同時，從命理學分析下，黃清平屬兔與馬保華屬虎，兔之意見容易被虎駁回，工作上仍需好好協調，方有進展。總之，董事長的同學總裁不好當啊！
樓市資本論認為，行業遇冷競爭激烈，內場規模滯後負債高壓。內外交困之下，期待黃清平能迸發出非一般的經營智慧，引領銀城國際實現既定目標。