投資大師巴菲特偏好從資本動力學來判斷一家公司的投資價值。在他眼裏，一家真正偉大的公司，資本動力學會促使其“不斷進攻那些高回報的商業城堡”。
8月27日，弘陽地產發佈2020年中期業績，上半年合約銷售316億、營業收入增長146.3%、毛利潤增長115%、核心淨利潤增長80.7%……這一連串高增長數據，讓資本市場側目而視，成為投資市場的關注焦點。
弘陽地產1996年創立於江蘇南京，迄今24年，一直緊跟國家戰略，踩準市場節奏，平穩穿越經濟週期。今年在新冠疫情衝擊下逆勢大爆發，實現了業績高增長、投資高收益和股東高回報，創出前所未有的驕人業績。
資本永不眠，動力永不滅。新冠疫情衝擊和全球資本變幻下，弘陽業績卻高增長的背後，一定存在某種強勁的內生邏輯。而尋找到這個規律性的商業動力，這是真正的意義所在。
今天，樓市資本論研究院將弘陽作為房企高質量發展樣本，進行資本動力學的深度解讀。資本動力學是三位一體的企業驅動力模型，可以多維度、更深層次發現核心要素的關鍵作用。
基於資本動力的組合原理，我們發現，弘陽在資本的宏觀大勢、中觀運營和微觀體系三個維度分別正向發力，如三級助推火箭，最終凝聚成突破性的巨大合力，推動公司高速成長。
【一】資本宏觀大勢：緊抓關鍵資金與土地
先看宏觀大勢層面，樓市資本論研究院認為，弘陽在全球熱錢湧動的大形勢下，果斷出擊，左手融資，右手拿地，以前瞻性的戰略洞察力和敏鋭的市場判斷力精準佈局，體現了節奏大師的操盤水準。
2020年，新冠疫情肆虐全球，為拯救經濟，以美聯儲為龍頭，各國央行聯動大放水，十幾萬億美元計的超發貨幣全球氾濫，經濟學家預計將引發一場史無前例、超大規模的通脹週期。美股在連日熔斷的歷史性爆跌之後連創新高，正是貨幣大充溢的結果。
為跑贏貨幣貶值，國際資本到處尋找避風港。由於中國率先控制住國內疫情，黃奇帆公開表示“全球資金湧向中國是大概率事件”，建議有關方面提前規劃、築壩引流，加快世界產業鏈中心向中國市場轉移。
百年未有之危機，往往意味着百年未有的大機遇。對房企來説，市場競爭關鍵是土地和資金的競爭。誰能夠在這一波機會熱潮中抓住全球湧動的國際資本、完成一二線中心城市的土地佈局，誰就能逆勢而上，佔據行業競爭的有利位置。
樓市資本論梳理了一下，發現弘陽地產洞察資本宏觀大勢，是捕捉機遇、精準投子的佈局高手。
第一，境內外大手筆融資。
資本的劇烈湧動，讓融資成本大幅降低，機會窗口前需要迅速出擊。
弘陽地產在疫情壓力下果斷出手。境外融資方面，弘陽先後在1月和7月發行了兩筆美元債，金額共計4.55億美元，均獲得投資人超額認購。境內有效拓展多元化融資渠道，成為廣大銀行A類戰略核心客户，目前未動用的銀行及金融機構融資額度215.3億元，資金非常充裕。
第二，一二線精準土地佈局。
面對上半年複雜局面，弘陽採取了聚焦深耕的投資戰略，緊緊咬住資本彙集與購買力強勁的區域，業務佈局堅持“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”。
在上述戰略引領下，弘陽上半年落子淮安、宿遷，完成了江蘇13個地級市的全域佈局；進入長三角、大灣區、成渝、長江中游、山東半島等主要城市羣，重點佈局核心都市圈；全面覆蓋南京、杭州、成都、重慶、武漢、蘇州、無錫、常州、寧波、佛山、濟南、青島、長沙、南昌等新一線和二線熱點城市。
樓市資本論研究院統計，弘陽上半年共拿地21塊，新增土儲307萬平米，新增貨值近650億元（含7-8月新增近200億貨值）。截至6月30日，弘陽已在全國43個地級及以上城市擁有169個開發項目，共計土儲1837萬平米，較去年末增加8.5%，足以支撐未來兩到三年的發展。
亞布力智庫首席專家陳旻注意到，弘陽拿地主要集中在中國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的長三角地區，土儲佔比高達73%，無疑是當前最具投資價值的開發高地。
如今，長三角區域一體化已經升級為國家戰略，弘陽重倉長三角高能級城市，今後將坐享區域大發展紅利，同時在大本營江蘇穩固確立樓市龍頭地位。
陳旻表示，在地產資本的宏觀視野下，弘陽果斷引入國際資本、聚焦深耕長三角的投資戰略十分精準，短期規避風險，長期建立勢能，體現了不一般的戰略洞察力和市場判斷力，非常具有借鑑意義。
【二】資本中觀運營：財務平衡三角
再看中觀運營層面，樓市資本論研究院發現，弘陽在財務安全約束下，真正實現了規模、盈利和槓桿的三角平衡，以強大的平衡力奠定高質量發展基石，穩固支撐起業績高增長。
三角，在幾何學上是最穩定的平面結構，對企業來説也是最穩健的經營之道。我們獨創總結弘陽資本中觀運營方式為“財務平衡金三角”模型。
弘陽財務平衡三角之一：規模的重大突破
一是資產規模首破千億。截至6月30日，總資產達到1017億元，較上年末增長6.6%，公司整體實力躍上新台階。
二是銷售規模穩居50強。弘陽地產在疫情影響下沿續既往增長勢頭，上半年合約銷售316億元，居房企銷售排行榜第46位，穩居行業50強。
弘陽財務平衡三角之二：盈利的強勁增長
1、營收倍增：上半年營業收入96.2億元，同比大增146.3%，增幅在百強房企中高居前三位。
2、毛利大增：上半年毛利潤24.3億元，同比增長115%；毛利率為25.3%，超過行業平均水平。
3、淨利增長：上半年淨利潤9億元，同比增長23.5%；核心淨利潤8.7億元，同比增長80.7%。
樓市資本論發現，弘陽地產在過去三年，營收年複合增長率53.2%，利潤年複合增長是17%，今年上半年利潤指標又全線大漲，顯示了出色的盈利能力。
弘陽財務平衡三角之三：去槓桿的顯著成效
近日，監管部門設置淨負債率、現金短債比“三條紅線”，很大程度上限縮了房企融資空間。樓市資本論發現，弘陽債務結構持續優化，上半年淨負債率由2019年底的70.4%降至68.7%，處於行業低位；總借貸額約321.3億元，其中短期借款118.2億元，在手現金182.8億元，現金短債比提升至1.54倍。
對弘陽的財務穩健，惠譽、穆迪、標普等國陸評級機構分別授予“B+”、“B2”及“B”的主體評級，展望穩定，顯示出資本市場的認可和支持。
弘陽“財務平衡金三角”模型堅守資本安全底線，規模和利潤並重，追求可持續的穩健增長，堪稱地產界高質量發展樣板。其上半年卓越的業績突出，盡顯平衡穩健的運營優勢，更厚植根基，為後續成長打開了上升通道。
【三】資本微觀體系：“商業+地產”雙輪驅動
最後看資本微觀體系層面，樓市資本論研究院注意到，弘陽圍繞住宅開發和商業運營打造出了業界知名的雙輪驅動體系，在地產為商業引流賦能、商業為地產溢價賦能的協同發展效應之下，“商業+地產 ”輕重並舉，差異化的模式自然形成獨特競爭力。
財報數據顯示，弘陽上半年開業重資產商業面積50.9萬平米，在建及擬建購物中心24.1萬平米，並專注資產價值，細分產品形態，不斷優化購物中心全生命週期的投資回報，其商業板塊的行業競爭力仍在不斷提升。
當前，中國經濟發展正式轉型為“以內循環為主，外循環為輔”，市場對於優質商業地產資產的需求勢必會進一步擴大。已經打造出南京弘陽廣場、無錫洛克斐花園酒店等標杆商業項目的弘陽地產，正面臨更多機遇，也將實現更高的投資回報和為住宅業務帶來更高的溢價。
住宅業務方面，弘陽非常注重產品創新和精細化打磨，打造出全週期的產品研發、建造與服務一體化標準體系，並持續更新迭代，保持產品引領。目前，弘陽旗下時光、昕悦、宸暉、弘著四大產品系，覆蓋了9大系統12項的產品價值點，可以滿足全生命週期的客户需求。
2019年-2020年上半年，弘陽產品先後獲得IPA國際地產大獎、REARD全球地產設計大獎、法國雙面神設計大獎、亞太室內設計大獎以及金盤獎等30項業內大獎，多個新上市項目成為區域熱銷的品牌標杆。
憑藉出色的體系競爭力，弘陽上半年合約銷售均價達到14642元/平方米，同比增長13.6%，以高性價比、高週轉率實現了專業讚譽和市場業績的雙贏。此外，在“商業+地產”雙輪驅動體系下，弘陽的價值效能還在向服務、品牌等領域延伸拓展，並於2020中國房地產500強企業評選中，位居TOP47，穩步跨入五十強門檻。
基於資本動力學的分析框架，我們一直着力為企業發展尋覓內生邏輯，還是那句話“資本永不眠，動力永不滅”。
以弘陽為樣本，樓市資本論研究院得出結論，宏觀大勢層面的資本與土地佈局、中觀運營層面的財務三角平衡、微觀體系層面的雙輪驅動模式建立，由此產生的戰略洞察力、執行平衡力和體系競爭力，匯合而成房企高質量發展的原動力。
面對複雜時局，精準的佈局、穩健的把控、迭代創新的產品IP，一套組合打下來，弘陽堪稱新一代的節奏大師。邁入樓市下半場，相信弘陽模式將成為更多房企的突圍選擇，推動中國房地產平穩健康發展。