受春節假期影響，房企2021年2月發債規模大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。境內外房地產調控政策、通脹預期以及美元債利率上行等外部因素均增加2月債市波動性，且維持短期波動性預期。房企融資需求維持高位，債市呈現融資成本短期易升難降、發債週期縮短等特徵，房企償債壓力倍增。
週期融資觀察
1、整體規模：融資新規政策持續影響債市下行預期，累計發債規模降幅進一步擴大
根據貝殼研究院統計，2021年1-2月房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續擴大，今年前2月融資規模較2019年同期融增長27.4%。整體債市表現不振，房地產調控繼續影響債市下行預期持續。
圖1：2011年至2021年1-2月房企債券融資規模
2、結構分析：境內發行規模近5年首次反超境外，境外3月波動性預期增強
1-2月境內債券規模佔比53%，較2020年同期上升17個百分點。2021年開年，境內資金面平穩，貨幣政策中性，境內債市發行規模佔比近5年內首次反超境外發行規模。境外方面，受到通脹預期影響，美元債劇烈波動，不確定性增加。2月尾周美元債利率快速上行引發市場關注，將增加3月境外債券市場波動性。
圖2：2011-2021年1-2月房企債券融資結構
當期融資觀察
1、當月規模及結構：春節假期影響下2月發債低迷，境內債成主導
整體數據：2021年2月單月受春節假期影響，交易日減少。境內外債券融資共發行46筆，較上月減少88筆，發行規模摺合人民幣約480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。
結構分析：2月境外融資共發行12筆，融資規模約204億元人民幣，環比減少73.8%，同比減少21.5%。2月境內債券共發行34筆，發行規模約276億元，環比減少66.0%，同比減少33.2%，主要受春節假期影響。境內債券發行規模佔比約57.5%，較上月提升降6.5個百分點，成為2月發債主導。
趨勢分析：除春節假期影響外，境內房地產調控政策與境外通脹預期、美元債利率上行等因素均增加2月整體債市的波動性。同時，境內實體經濟回暖，實體企業融資需求旺盛，將影響資本流入房地產企業的規模；集中供地的政策出台後，房企融資需求將進步一加劇，房企融資難度恐將再度升級。
圖3：近18個月房企債券融資規模
2、票面利率：境內融資需求旺盛，票面利率易升難降，企業融資成本分化加劇
2月境內債券融資票面利率中位數為4.75%，較上月增加0.18個百分點，同比上升30.5%，境內供地“兩集中”政策疊加實力經濟復甦態勢，預計融資需求維持高位，票面利率短期易升難降。
境外債券融資票面利率中位數為6.00%，較上月下降0.35個百分點，主要受到中國海外宏洋單支超低利率債券發行影響，其票面利率僅2.45%，遠低於行業均值，同期發行的陽光100債券票面利率為12.0%。房企境外融資成本分化程度遠超境內。
圖4：近18個月房企境內債券融資票面利率
圖5：近18個月房企境外債券融資票面利率
3、發行期限：境內外債市在不同誘因下，均呈現發行期限縮短特徵
2月境內融資債券發行期限下降，境內債券融資發行平均期限為2.7年，較上月減少約1.1年。2月境外券融資剔除一筆中國金茂發行期限58年的永續債後，發行平均期限為3.0年，較上月減少0.7年。境內債市需求旺盛，市場預期活躍與境外債市不確定預期，促使境內外近期債券發行期限縮短。
圖6：近18個月房企債券融資發行期限
4、到期債務：新增發債規模不及到期債務規模已成新常態，房企償債壓力倍增
2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規後，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態，今年3月為上半年償債高峯，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。
圖7：近18個月房企債券融資發行與到期規模走勢
