觀點網 回港上市不久，貝殼仍面臨疫情、樓市等外部環境的不確定性。
2022年一季度業績會上，貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示，在這種環境之下要反應迅速、保持專注。
季報顯示，2022年Q1，貝殼總交易額同比下降45%至5860億元，新房、存量房、新業務三大板塊交易額分別有五成左右的降幅。
彭永東指出：“行業面臨重重挑戰，而對品質承諾的堅守一定程度上幫助我們抵禦了市場波動。在這樣的環境下，我們繼續保持審慎，二手房交易服務業務以效益優先為大前提。”
“效益優先”，按彭永東在業績會上所述，就是優化部分虧損、效率低下、利潤貢獻率一般的門店，提高人員效能和服務專業性。3月有市場消息傳貝殼進行新一輪裁員，主要涉及二手和新房交易服務事業羣。
業績降幅是在貝殼預期內的，甚至對接下來2022年二季度業績仍預期降幅超五成。
貝殼認為，2022年二季度預計淨收入總額將介於100億元（16億美元）至105億元（17億美元），由2021年同季度下降約56.6%至58.6%之間。
在短期挑戰中，彭永東表示，將繼續奮力前行，堅定地對消費者好，堅定地賦能服務者，保持樂觀，持續在更廣闊的居住相關服務領域裏積極探索更多機會。如貝殼的家裝家居業務逆勢高速增長，與聖都家裝的融合進展順利，在多層面實現了協同效應。
聖都在4月正式與貝殼並表，稍早於預期。對於新業務，彭永東在業績會上指，長期會有很好的發展，短期保持一定的品質效率和規模的平衡就行。
“今年有些小的目標，單個月（營收）能破10個億，這就已經刷新中國家裝領域的高點。”
業績恢復需要時間
機構投資者在業績會上關心外部環境對貝殼業績恢復的影響，例如樓市政策有所寬鬆、國央企民企有所集中與分化、一線城市疫情限制與封控時有發生。
縮減門店、強調效益，沉下心發現基礎問題，做難而正確的事，是貝殼仍然在一季度業績會上強調的。
關於二季度信貸、樓市政策放鬆、疫情解封對業績的恢復作用，管理層回應，效果相對有限，業績恢復會有一些延遲。管理層提到，一些樓市政策的放鬆，例如LPR的降低，百城平均住房貸款發放週期從2021年10月的73天降至38天等等，但表示消費者信心不足，處在觀望狀態。此外，重要一線城市受疫情防控影響較大，政策發揮作用還需要一些時間。
二季度在疫情封控下，貝殼受影響較大，例如整個4月上海的閉店率100%，且影響還在各高能級城市持續。
執行董事、首席財務官徐濤在業績會上提到，根據貝殼研究院數據，整個市場在Q1的新房交易量GTV同比降幅在50%。而貝殼新房總交易額為1927億元（304億美元），同比下降43.9%，處於平均水平之上。
也就是説，業績低迷還將持續一段時間，貝殼將在管理上節省開支。彭永東提到，進行縮編優化，進一步完善門店和經紀人管理，同時利用科技手段優化運營。下一階段鏈家要以提升效應為目的，優化部分虧損、效率低下、利潤貢獻率一般的門店，提高人員效能和服務專業性。
二季度貝殼的線下門店，還會繼續減少。
據一季報顯示，截至2022年3月31日，貝殼平台門店數量45777家，較上年減少6%。活躍門店數量42994家，較上年減少4.3%；經紀人數量427379名，較上年減少19.1%，活躍經紀人數量為381799名，運營費用總額也從2021年同期的38億元下降17.5%至2022年第一季度的31億元。
機構專業投資者還提到，目前國央企的集中化趨勢是否會對貝殼未來業績產生影響。徐濤回應，國央企集中度提升對於貝殼有兩方面影響，費率和應收款壞賬。因為國企相對於民企，佣金率相對較低，但壞賬風險相對較小，影響是中性的。
他表示，目前貝殼平台上國央企的佔比在提高，新房交易總額2021年Q1國央企的比例佔到25%，2020年同期為20%。
此外他提到，決定經紀服務渠道費率和佣金率的關鍵因素是房客分離度，雖然國央企相較於民企在費率方面要低20%左右，但是項目房客分離度相對低，且融資方面優勢，銷售需求沒那麼緊急。
徐濤提到，根據貝殼的數據，國央企和民企在房產經紀服務上的滲透率基本處於相同水平。隨着城市不斷向外延伸，開發商項目缺少與終端購房者的連接，房產中介服務渠道價值顯現。
彭亦在一季報中表示，新房交易服務方面，貝殼致力於平衡規模增長和風險管理，會加強與優質房地產開發商的合作，打造更多賦能開發商的數據產品，切實幫助開發商提升效率。
為復甦做好準備
CFO徐濤表示，貝殼面對不利市況，搶抓機會進行了一系列管理動作優化，為市場復甦做好準備。為了打好基礎，投入更多精力助力長期能力的培養和建設，完成聖都家裝收購即為例證，雙方的結合將加速貝殼家裝家居業務的成長。
貝殼在去年就發佈了“一體兩翼”戰略，佈局31個城市的聖都家裝則是重點打造的增長曲線之一。據瞭解，聖都家裝目前進展順利，相關業務開展也達到預期，今年5月起併入貝殼財務報表。
收購聖都時，彭永東年報業績會上稱：“貝殼家裝業務已經實現了從0到1，聖都將讓貝殼家裝業務更快實現從1到100的規模化複製。”
據瞭解，貝殼房產交易業務也助力家裝業務順利拓展多個重點城市，上海、武漢、成都、北京四個重點城市合同額同比增長分別實現約550%、290%、100%、130%。
並且，貝殼房產交易業務已成為家裝家居業務的高效流量來源，期內房產交易業務轉介紹客户已經貢獻約23%的合同額，上海和北京的導流合同額佔比更是分別達到了77%和75%。
有關於聖都收入貢獻預期，彭永東稱，今年有些小的目標，單個月（營收）能破10個億，就已經刷新整個中國家裝領域的高點。
彭永東表示，一體和兩翼有非常強的資源協同關係，體現的第一個點就是客户的複用。
就房屋交易的邏輯，業主二次換房不會太頻繁，所以房屋交易複用流量是不高的。而一體兩翼的戰略，用房產交易業務導流家裝家居業務，則實現了流量複用。
不僅僅是流量複用，彭永東進一步解釋，行業流程比較長，涉及很多角色的協同，消費者角色非常重要，從鏈家到貝殼，掌握了流程、服務、系統，可以直接複用到兩翼業務形態上。
彭永東還表示，家裝家居和貝殼使命特別關聯，做難而正確的事。所以要更加平衡的看數據，長期會有很好的發展，短期保持一定的品質效率和規模的平衡就行了，（對業績）一點不擔心。