導讀
在開發商與買受人之間簽訂的《商品房買賣合同》中，一般都會約定，開發商應當在商品房交付使用後60日內,將需由開發商提供的權屬登記資料報產權登記機關備案，同時也會約定因開發商報送材料不及時導致延遲辦證的違約條款。但實際生活中，也存在部分開發商如約向不動產登記部門報送了相關材料，卻依然出現了延遲辦證的情況，此時違約條款是未生效。
近日，合肥市中級人民法院對肥東縣人民法院關於該案作出的一審判決予以維持，認為開發商按照約定在交房後60日內向不動產登記部門報送相應材料的，視為已履行了合同約定的義務。
2019年1月23日，謝某某與合肥某置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》,約定將合肥某置業有限公司開發的某小區商品房出售給謝某某。雙方在合同中還約定，出賣人應當在商品房交付使用後60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。若因出賣人的責任,買受人不能在規定的期限內取得房地產權證書的,在買受人不退房的情況下,出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。
2019年9月2日，合肥某置業有限公司將合同約定的商品房交付給謝某某。謝某某隨即入駐並開始繳納物業費用。
然而在交房60日之後,被告仍未能按照合同約定辦理房屋產權登記證書。原告多次與被告交涉辦證之事，沒有結果，原告遂訴至肥東法院。
庭審經過
案經送達後，2020年7月20日，肥東法院公開開庭進行了審理。庭審中，雙方爭議焦點為合肥某置業有限公司是否存在導致延遲辦證的行為。
謝某某表示：
合肥某置業有限公司沒有按照合同約定在交房之前及時將材料報送至不動產登記部門，存在違約行為。
合肥某置業有限公司辯稱：
其已經按照合同的約定，於2019年10月將相關材料報送至不動產登記部門，不應當承擔違約責任。
肥東法院經審理認為，2019年9月2日，合肥某置業有限公司將房屋交付給謝某某。同時有肥東縣不動產登記（交易）中心出具的情況説明，同年10月，該公司將謝某某户辦理房屋權屬證書的備案資料報送肥東縣不動產登記（交易）中心，並未超過約定的60日。因此，合肥某置業有限公司並未違約，不應支付謝某某違約金。
一審判決後，謝某某不服上訴至合肥市中級人民法院。
二審法院經審理認為，合肥某置業有限公司履行了合同約定的60日內提交資料報產權的登記機關備案的義務。謝某某提供的證據不足以證明合肥某置業有限公司存在怠於履行合同義務導致遲延辦證的行為，也未證明其因辦證造成的實際損失。判決駁回上訴，維持原判。
法官説法
《商品房買賣合同》中約定的違約條款為了約束雙方儘快履行約定的義務，當買受人因開發商未履行相應義務導致延遲辦證的，可以向開發商主張違約金。
但是，權利的主張是建立在有相關事實依據的基礎上，買受人不能在開發商已按約定履行相關義務時，還主張延遲辦證違約金，這樣不僅會增加訴累，還會影響買受人的日常生活，增加自己的訴訟成本，得不償失。
故買受人在主張延遲辦證違約金之前，應明確知悉開發商是否存在自交房之日起逾期提交材料的行為、自買受人取得房產證至今是否已經超過三年訴訟時效、開發商只有提交相關辦證材料的義務、辦理房產證是行政行為等，唯有這樣才能更有效的開展訴訟，節約訴訟成本，化解相關矛盾。
【來源：安徽高院】
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