高盛稱中國或成最大不動產投資信託市場 公募REITs利好萬科、華夏幸福等企業

日前，證監會和國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。有機構預測，參考REITs發源地美國市場規模及GDP規模佔比推算，中國公募REITs市場規模可達到6萬億人民幣。高盛分析師預測，中國可能會成為全球最大的不動產投資信託市場。

REITs的英文是Real Estate Investment Trust，可以投資於房地產，也可以投資於基礎設施資產，可以簡稱為“不動產投資信託”。REITs產生於20世紀60年代的美國，通過公司、信託或其他組織形式募集資金並投資於具有穩定收入的房地產、不動產及基礎設施資產，由專業的機構進行管理，並將大部分收益分配給投資者，使得中小投資者有機會參與大規模不動產投資，將不動產市場與資本市場有效結合。REITs在國外是一種較為成熟的投資工具，基礎設施與持有型房地產是REITs的兩類重要基礎資產。

與海外市場的不動產投資信託基金通常為商業地產資產不同，中國的框架目前僅涵蓋基礎設施資產，包括倉庫、收費公路、城市公用事業、污水和垃圾處理設施、信息網絡和高科技工業園區。對此，高盛分析師表示，中國可能會成為全球最大的不動產投資信託市場，其潛在市場至少包括1.5萬億美元的基礎設施REITs公私合營（PPP）項目。

《南華早報》評價道，“中國政府批准設立基礎設施領域投資信託基金試點工作，能夠在限制投機炒房的同時，挖掘中國房地產的增長潛力。”

《通知》明確提出聚焦重點區域、重點行業和優質項目，在為傳統基建補短板的同時服務新基建，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

《通知》具體指出，在區域方面，基礎設施REITs試點優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。

此外，REITs作為權益類的金融工具負債率長期保持在30%左右，REITs能夠有效起到降低宏觀槓桿率、防範系統性金融風險的作用。

中國證監會債券部主任陳飛認為，開放基礎設施REITs試點可解決當前新基建資金需求與穩槓桿的矛盾，是將社會資本引入新型基礎設施的有力抓手。

這將對持有產業園區資產以及積極佈局新基建的企業構成利好。興業證券表示，新政對地產的影響主要在倉儲物流和產業園區領域。第一類為萬科這樣持有物流地產的房企，第二類為華夏幸福這類運營產業園區的企業，第三類如中南建設這類基礎設施建設的房企。

都市圈是未來中國城鎮化空間的主體形態，是新基建投資的核心載體，應該在都市圈率先發力新基建。多年來，華夏幸福深耕產業新城，試圖通過在都市圈的節點內建設產業園區，引進高新技術、新能源、高端裝備製造等產業，助力外圈層與核心圈高質量協同發展。目前，華夏幸福已經實現了京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都的“3 3 N”都市圈佈局，產業集羣發展方面，企業也在佈局5G及人工智能等領域，加快新基建快速落地。