7月“調控月”各指標向好，下半年市場將穩步回升

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全國商品房銷售整體熱度延續。

1-7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個百分點，具體到各業態來看，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降21.8%。商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3個百分點，其中，住宅銷售額增長0.4%，疫情以來首次回正，辦公樓銷售額下降22.2%，商業營業用房銷售額下降22.3%。

7月單月，商品房銷售面積約1.42億平方米，銷售金額約1.45萬億元，同比分別增長9.5%和16.6%。

分化是前7月的關鍵詞，主要表現在不同業態、不同區域間市場分化愈加明顯。

住宅市場與非住宅市場差距逐漸拉大。住宅市場銷售火熱，前7月商品住宅銷售金額達7.27萬億元，同比增0.4%，已然擺脱前期疫情影響。與之相對，辦公樓、商業營業用房銷售金額、面積仍然同比下降20%左右，後續商辦業態將面臨庫存上揚風險。

從區域表現來看，東部地區市場韌性最強、熱度最高，前7月商品房銷售金額累計同比增2%，在全國各地區間率先回正。西部地區市場同樣恢復良好，前7月銷售金額同比跌幅收窄至2.5%。而中部和東北部地區則依然有10.6%和9.5%的同比累計降幅。

全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

前6月房地產開發投資額累計增速由負轉正之後，至7月投資增速進一步擴大。

1-7月份，全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%，增速繼續提高1.5個百分點。其中，7月份，全國房地產開發投資額完成1.2萬億元，同比增11.7%，且增幅已處於近兩年月度高位。

究其原因，主要受建安投資與土地購置金額雙升支撐。

具體來看，房企為了填補疫情所空工期，抓住全國各大城市疫情穩定的關鍵期，房企多在6月開起加強施工強度，其中新開工面積在6月創歷史新高後，7月仍維持較高水平，建安投資連續兩月創新高。預計後續全國開發投資額將有多回落，但單月規模仍將維持高位，且累計增速將繼續增長。

全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）

數據來源：國家統計局

疫後核心城市持續供應優質地塊加持之下，7月全國房企土地購置規模雖然有所下降，但土地購置金依舊翹升，前7月土地成交價款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。

綜合疫后土地市場整體表現來看，供地結構仍以一線城市、熱點二線城市及強三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，其中一線城市土地成交金額同比增長61%。

在“房住不炒”基調下，後續土地市場過熱城市供地節奏和數量或將調整，增速也將轉向平穩。

全國房地產開發企業土地購置面積增速

從全國商品住宅銷售價格來看，7月一線城市新建商品住宅銷售價格同環比均有所上漲，二三線城市新房房價同比漲幅回落延續，各能級城市二手房房價漲幅均環比收窄。

具體來看，一線城市新房房價同比漲幅較6月擴大0.32個百分點，二、三線城市同比漲幅則分別收窄0.21個百分點和0.09個百分點，整體70個大中城市同比漲幅收窄0.12個百分點。二手房房價方面，70個大中城市整體環比漲幅收窄0.05個百分點，各能級城市也均有一定收窄，其中一線城市較6月收窄0.13個百分點，收窄幅度最大。

在70個大中城市中，新房價格環比上漲城市為59個，較6月減少2個；二手房價格環比上漲的城市為45個，較6月減少5個。其中，東部、西部核心城市一二手房房價漲幅最為顯著。

具體城市而言，銀川新房房價同環比漲幅均處於首位，7月同比漲17.6%，較6月再次擴大1.9個百分點，連續兩個月同比漲幅居70城首位，環比上漲2%居全國首位。無錫、徐州、揚州的新房價格指數環比漲幅分別為1.3%、1.6%和0.9%，均呈上升態勢，且為今年最高。二手房方面，廣州、杭州房價環比漲幅分別達1.6%和1.3%。

東西部地區核心城市一二手房房價漲幅居前，從側面反應了當前地區樓市量價齊升的火熱情況。

2018年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數同比走勢

數據來源：國家統計局

2018年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數環比走勢

值得注意的是，今年7月也是疫情以來調控最密集的月份，深圳、南京、杭州、東莞、寧波等熱點城市接連收緊樓市調控，從房價漲幅來看，已出台調控政策的城市房價均有所收窄。

以南京為例，南京新房價格環比上漲0.1%、同比上漲4.9%，環比漲幅創5個月來最低；二手房價格環比上漲0.4%、同比上漲5.2%，環比漲幅與前3個月基本持平。

7月國民經濟繼續恢復，各項重要指標均繼續改善。在這一關鍵節點，房地產在後續以國內循環為主、國際國內互促的雙循環發展的新經濟格局中的穩定器、壓艙石地位不變。

從房地產開發投資的角度來看，受各地供地計劃、融資收緊、調控趨嚴的影響，熱度將有所回落，建安投資在房企追趕工期的預期下短期仍將維持高位，預計房地產開發投資額累計同比增速將繼續緩步回升。

從商品房銷售來看，下半年將出現兩大趨勢。

一方面，全國行業規模繼續保持穩定回升態勢,下半年商品房銷售金額、面積累計同比增速有望陸續回正。

另一方面，不同地區、能級城市間市場分化仍在加劇。熱點城市如北上廣深、杭州、南京、成都等頻頻出現“萬人搖”現象的城市，後續相應調控收緊政策或將陸續出台；而中部、東北部地區復甦較慢城市,開盤項目滯銷、持銷現象嚴重。

總體來看，下半年全國新房市場將繼續穩步回升，熱點城市調控收緊下不會出現大漲或大跌。