中國網地產訊 近日，克而瑞發佈《中國房地產市場5月月報》。報告指出，2020年5月，全國土地市場表現穩定，成交量雖未能較上月明顯上漲，但地價卻在北廣深為代表的的重點城市優質土地持續入市的影響下再度走高，溢價率和流拍率指標也均表現向好，其中溢價率自今年開年以來已經實現五連漲，再創去年下半年以來的新高。
1、成交：北廣深稀缺用地帶動地價再度走高，溢價率實現五連漲
截止至5月28日，全國300城經營性土地總成交建築面積為17975萬平方米，環比4月整月下降了14.1%；經營性土地幅數共計成交2798幅，環比4月整月下降了11.2%；成交總價方面，本月土地成交總金額為5522億元，較上月下降了12.9%。不過，考慮到月末如浙江、武漢等省市還有多宗土地集中出讓，5月整月成交建面和成交總金額大概率會追平4月。成交單價方面，在北京、廣州、深圳等熱點城市優質地塊供應持續發力的影響下，本月平均樓板價依舊穩定在高位，達到3072元/平方米，較4月份上漲了1.4%，突破2018年以來的新高。
市場熱度方面，本月成交溢價率延續上升態勢，達到16.5%，較4月上升0.5個百分點，實現今年以來的五連漲。各能級城市方面，一線城市四城分化嚴重，其中京、深兩城熱度較高，溢價率均超25%，上、廣相對較低，均在10%以下；二線城市有9城溢價率超過20%，整體溢價率也進一步上升至17.6%；三四線城市中，紹興、南通、常州等長三角城市表現突出，溢價率均在25%以上，但大多數三四線的土地多是以低溢價出讓，三四線城市整體的成交溢價率較上月下滑了2.5個百分至16.1%。土地流拍方面，以重點監測的城市來看，流拍率有所下滑，環比上月下降1.4個百分點至7.8%；從流拍地塊特徵來看，這些地塊多位於遠郊區縣，配套欠缺、條件一般，房企青睞度不高，最終遭遇流拍。
2、分佈：一線城市量價齊漲，三四線城市地價下滑
4月以來，為了儘快彌補疫情期間土地出讓的缺口，各城市都在加速供地，廣州、杭州、成都等城市更是供地潮不斷，其中不乏稀缺優質用地。與此同時，房企融資環境也較年初明顯放鬆，房企拿地積極性也明顯提升，截止本月28號的成交量較4月整月差距並不大，預計整月的成交量和4月將基本持平。分能級來看，一線城市本月表現最為突出，成交總量達到今年最高位，地價也較上月進一步走高；二線城市推地量並不及上月，導致成交量較上月差距在3成以上；三四線城市成交量也不及上月，但僅相差5%。
據CRIC監測數據顯示，截止5月28號，一線城市成交總量較上月進一步上漲，突破500萬平方米，達到527萬平方米，較去年5月翻番；由於北廣深均有高價優質地成交，成交金額也較上月明顯上漲，增至928億元，平均樓板價也進一步上漲至17917元/平方米。分城市來看，自恢復供地後，廣州就一直維持着較快的推地速度，本月成交體量較上月進一步增加，達到263萬平方米，是一線城市中成交量最高的城市；在成交的17宗地中，11宗為住宅用地，分別位於白雲、番禺、黃埔、從化和增城，其中白雲江夏地塊和番禺漢溪大道地塊因區位優越而受到了較高的市場關注，最終在經過多輪競拍後由龍光和越秀溢價分食，其餘地塊由於位置較為偏遠，最終多以底價成交。鄰近的深圳本月也有4宗地出讓，2宗為商業用地，分別位於寶安和龍華，由華僑城和榮超分別競得，另2宗為住宅用地，其中位於光明區的大型綜合體項目用地由華僑城競得，南山前海稀缺宅地則由龍光以最高限價斬獲，可售樓面價超過了8萬元/平方米。
和深圳一樣，土拍掀起熱潮的還有北京，在東三環旁三宗稀缺宅地入市出讓的影響下，北京本月的溢價率高達26%，是一線城市中成交溢價率最高的城市；優質宅地的入市出讓也吸引了多家企業的佈局，合生、恆大、首開、路勁等均有落子。此外，上海的成交量也超過了100萬平方米，共計成交了23宗地，但由於地塊多位於松江、寶山、浦東南匯等郊區，最終多為底價成交。
在經歷上月的密集推地後，二線城市本月推地節奏有所放緩，土地市場成交量較上月有所下滑，僅為3604萬平方米；雖然成交量下滑，但地價卻在南京、杭州、蘇州、成都等多個城市均有優質土地成交的帶動下呈現上漲趨勢，平均樓板價上升至5597元/平方米。具體來看，中西部城市仍是成交主力，重慶、成都和鄭州的成交體量均超過200萬平方米，其中成都的成交體量最高，總成交建面達328萬平方米，共計成交30宗地，除了金堂、温江等郊區外，天府新區、成華、武侯等主要城區也均有土地出讓；這些熱點區域是房企爭奪十分激烈的區域，地價也進一步走高，如天府新區、成華本月均有區域單價地王誕生。
不僅是成都，杭州、寧波、南京、福州、南寧等城市的土地市場也在優質土地成功出讓的帶動下繼續維持高熱度。以杭州為例，在成交的15宗宅地中，除江干和臨安兩宗租賃用地外，其餘地塊均是溢價成交，且大部分土地的成交溢價率都超過了20%，由保利、濱江、華景川、新力等房企競得5宗地均是以最高限價成交。此外，武漢本月也有6宗地成交，總成交建面也超過了100萬平方米，招商蛇口、龍湖等均有佈局。
三四線城市方面，成交體量為13844萬平方米，環比上月微降5%，同比降幅超過20%；隨着普通地塊入市的增多，本月三四線平均地價也較上月回落了3%，成交樓板價降至1858元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，本月有7個城市的成交量均超過了100萬平方米，多位於長三角區域，大灣區則僅有佛山的成交量相對較高。成交量最大的城市是常州，共計成交15宗地，武進、新北、天寧、金壇、溧陽等均有土地成交；其中，武進熱度最高，兩宗宅地的成交溢價率都在40%以上，由嘉宏和黑牡丹分別競得。聯繫市場熱度來看，這些房地產市場基本面較好的三四線城市土地市場熱度不弱於熱點二線城市，如紹興、南通、金華等多個城市在本月的成交溢價率均超過了20%，競價超過百輪的現象在這些熱點城市更是頻頻發生。
綜上來看，雖然在高能級城市優質土地持續入市的利好下土地市場成交樓板價和溢價率都進一步走高，但漲幅較4月已經明顯趨緩，作為市場主體的三四線城市成交單價和溢價率均是出現了下行趨勢；以此來看，土地市場熱度持續走高趨勢較弱。值得注意的是，無論是一二線城市，還是熱點三四線城市，優質地塊的競爭越發激烈，如北京、南京等城市地價已然漲至高位。隨着樓市成交逐漸恢復，在當前融資環境趨於寬鬆的利好下，接下來這些城市優質地塊競爭將更加激烈。
3、重點地塊：熱點城市多宗優質土地入市，北京分鐘寺地塊刷新今年成交最高單價
5月以來，以北京、深圳為代表的重點城市加速供地，高價優質土地持續入市，僅北京在本月就有3宗稀缺地塊出讓，帶動地市熱度繼續上升。就本月總價榜地塊來看，入榜門檻進一步上漲，接近50億元，創下近一年來新高。具體來看，本月榜首地塊來自寸土寸金的深圳前海，區位極其顯著，儘管是一宗雙限地塊，最終仍突破了最高限價，以115.97億元的最高限價及配建4.08萬平方米人才住房成交；門檻地塊來自杭州，也是封頂成交的優質宅地，由濱江以49.7億元的總價及自持3%的條件競得。
單價榜單方面，一線城市成為絕對主角，不僅包攬了本月成交單價TOP9，且在入榜的9宗地中多半以高溢價成交，足以可見一線城市本月推地素質之高。在優質土地成交的帶動下，本月成交榜首大幅上漲近5成，樓板價高達76168元/平方米，該宗地位於北京豐台分鐘寺，是東四環內十分稀少的商品住宅用地，價值極高，最終成交樓面價突破7.5萬元/平方米，成為年內成交樓面價最高的宅地。門檻地塊則來自南京棲霞仙林板塊，周邊配套醇熟，一手房源較為緊缺，因此吸引了多家房企前來競拍，據CRIC機構反饋數據顯示，共有30餘家房企報名參拍，最終在經過多輪激烈的爭奪後，由南京棲霞建設以27142元/平方米的最高限價競得，刷新區域成交單價紀錄。
作為土地資源最為緊張的一線城市，深圳每一次住宅用地的出讓都吸引着市場的關注，5月15日出讓的這宗住宅用地亦是如此。這宗地位於南山區前海板塊的中心位置，區位優勢顯著，同時該宗地也是住宅用地供應極為稀缺的前海片區出讓的第二宗限價宅地，屬於稀缺中的稀缺，起拍價就接近80億。因此，該宗地吸引了數十家頭部房企前來競拍，包括招商、中海等央企、國企，最終該地塊在經過多輪激烈的競拍後，由龍光以115.97億元以及配建4.08萬平方米人才住房競得，成交樓板價達63165元/平方米。
據地理位置來看，這宗宅地臨近5號線前灣公園站，再上一站就是5號線和11號線的換乘站前灣站，交通優勢明顯；同時，地塊周邊配套也比較完善，商業方面主要以周邊社區的配套商業為主，但在距離稍遠處就有多家大型購物中心，如來福士、信和購物廣場等，教育資源也比較豐富，2公里範圍內有多家中小學。
目前，前海片區在售、待售項目並不多，由於片區整體主要以商務辦公和產業大廈規劃為主，商品住宅整體供應較少，最近開盤的招商領璽項目一經開盤就全部售罄，片區內購房需求十分旺盛，項目未來的去化速度預計較快；雖然該地塊是限價房，但商品住房限價在10.71萬元/平方米，並未明顯低於周邊一手住宅成交均價，與項目的可售樓板價相比仍有一定的盈利空間。從企業角度來看，該項目的獲取有助於龍光增加在大本營深圳的土儲，進一步強化龍光在深圳的佈局。
5月19日，北京豐台區分鐘寺其餘兩宗地出讓。同5月9日出讓的地塊一樣，這兩宗地也吸引了諸多房企的關注，據CRIC機構反饋參拍企業信息顯示，融創、金融街、保利聯合體、中海、平安等多家規模房企均參與了競價，在經過多輪激烈爭奪後，這兩宗地最終由合生獨攬，成交總價達107.4億元。在兩宗地中，L-39地塊由於起拍總價相對較低，房企競拍熱情較高，最終成交溢價率高達42.08%，平均樓板價達到76168元/平方米，刷新了由年初海淀四季青地塊創下的樓面價紀錄，成為今年成交地價最高的地塊。
據地理位置來看，這兩宗地介於三至四環間，是四環內極為稀缺的商品住宅用地，土地價值極高；同時地塊還有地鐵加持，不僅緊鄰地鐵10號線分鐘寺站，與地鐵14號線及規劃17號線南段距離也比較近，區位優勢極為顯著。目前，地塊周邊已有多個品質住宅小區，各類生活配套也已經完善：商業方面，地塊周邊主要以附近社區的底商作為補充，不遠處還有新業廣場等商業綜合體，能充分滿足日常購物需求；教育方面，分鐘寺幼兒園、分鐘寺小學均在地塊周邊1公里範圍內，2公里範圍內有多所中小學，資源比較豐富。目前，宗地所在板塊一手住房供應稀缺，在售新房項目的最新成交均價也都在10萬元/平方米以上，並且隨着三環周邊的宅地越來越少，地塊所在區域的房價仍有較大的上行潛力；就此來看，儘管兩宗地的成交樓面價均超過了7萬元/平方米，但仍有一定的盈利空間。
4、綜觀：優質土地供應占比將會下滑，溢價率上行動力減弱
2020年5月，由於二線城市推地節奏較上月放緩，本月土地市場成交量並未能延續上月大幅上漲趨勢，不過平均地價卻在重點城市優質用地供應持續發力的帶動下再度上漲，創下近兩年來的最高紀錄，溢價率和流拍率指標也進一步向好。
接下來，結合供應來看，本月掛牌土地的總建面仍然在相對高位，且多集中在下月開拍，預計6月份成交量將會繼續維持年內較高水平。而在市場熱度方面，雖然目前信貸政策較為寬鬆，但房企拿地仍然十分謹慎，即使是重點城市，也僅有非常優質的地塊才能高溢價成交，但為了保障供應，完成年度供地計劃，各城市未來土地供應仍將以普通素質的地塊為主；就此來看，溢價率指標在下月難再度走高。