觀點地產網 又一家物業公司即將登陸港交所。
6月23日，弘陽服務集團有限公司舉行上市媒體發佈會。由於疫情原因，發佈會以線上形式舉行。執行董事兼執行總裁楊光、非執行董事羅豔兵、副總裁成健及財務總監賈傑出席。
觀點地產新媒體於會中獲悉，弘陽服務計劃以每股3.3-4.3港元的價格，發行1億股，佔發行後總股本的25%，1500萬股超額配售權，倘若不發生額外發行股份的情況，弘陽服務將最多集資4.3億港元。
該股份將於6月24日-6月30日在香港公開發售，7月7日正式上市。弘陽服務表示，募集資金約40%將用於選擇性策略投資及收購；約30%將用於加強智能系統的研發及升級；10%將用於提升服務質量；10%將用於人才招募、員工培訓及福利制度；剩下10%將用於公司營運資金。
值得關注的是，弘陽服務引入恆基兆業主席李家傑作為基石投資者，規模約7800萬港元或發行後總股本4.99%。
而在此之前，李家傑也曾參與奧園健康、燁星物業等物業股的基石投資。對此，管理層以“早有淵源”作為解釋，稱李家傑看好公司的前景，也期待雙方能在未來有合作的機會。
雙輪驅動
通過招股書，能夠對弘陽服務的業務有更詳盡的認知。弘陽服務的業務主要包括三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。其中，物業管理業務為公司創造收入的基礎。
從收入構成上來看，物業管理服務是弘陽服務目前主要的收入來源，2017年至2019年，弘陽服務來自物業管理服務的收入由2.23億元增至3.55億元，佔總收入的比重則由86.7%降至70.5%。
而另外兩項非主要業務的收入佔比則不斷上升。同期，弘陽服務非業主增值服務收入由8.5%增至24.1%，社區增值服務收入由4.8%增至5.4%。
財務總監賈傑在財務介紹中也提及，這兩項業務將會成為未來公司盈利的增長點。
若按物業類型來劃分，住宅和商業物業雙輪驅動則是弘陽服務獨樹一幟的特點。據賈傑介紹，在過去三年，弘陽服務在住宅和商業實現的收入約佔50%，商業在管面積的增速高於住宅面積的增速，商業增速達到40.4%，住宅則為29.4%。
“大部分上市物管公司都側重住宅物業的業務，少量的物業公司會偏向公建或商業物業。”楊光對在場媒體表示，弘陽服務依託弘陽地產集團，發揮住宅和商業物業“雙輪驅動”的優勢，在商業物業開發上實現快速增長，擴大了在管商業物業的組合，覆蓋業態還包含酒店、主題樂園等多種形式，集團也將物業組合進一步拓展至寫字樓、學校、公建等其他物業業態。
招股書中顯示，2017年，弘陽服務商業物業在管面積為185萬平米，佔比20.42%，在2019年，商業物業在管面積已達到338萬平米，佔比21.46%。
根據弘陽服務所披露的數據，截至2019年末，弘陽服務共管理94個物業項目，總合同建築面積為2760萬平米，在管總建築面積約為1580萬平米，提供顧問服務的物業合同建築面積約為270萬平米。
截至2020年6月15日，弘陽服務總合同建築面積進一步增加至約2960萬平米，由181個項目組成，包括總建築面積1780萬平米的108個在管項目，及總建築面積1180萬平米的73個已訂約管理但尚未交付的項目，其中預期18個總建築面積約260萬平米的項目將於2020年交付。
受惠於管理面積增加，過去三年，弘陽服務在收益上實現了較大幅度的增長。2017-2019年，弘陽服務收益分別為2.57億元、3.49億元、5.03億元，複合年增長率為39.9%；毛利分別為5805萬元、6977萬元及1.27億元，年度溢利分別為2871萬元、3300萬元及5707萬元，複合年增長率為41%。
未來計劃
“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的戰略在會上被管理層數次提及，這也確實在弘陽服務的佈局上有所體現。
招股書顯示，2017-2019年，弘陽服務位於江蘇省（包括南京市）的在管總建築面積分別佔其在管總建築面積約100%、100%及87.9%，來自江蘇省（包括南京市）的在管物業所得的物業管理服務收益分別佔總物業管理服務收益約100%、100%及98.5%。
這與業務依賴母公司相關。觀點地產新媒體瞭解到，弘揚地產集團根植江蘇省及長三角，在2017-2019年，弘陽地產集團所開發物業分別佔弘陽服務的在管總建築面積的73.1%、72.3%及61.8%。
同期，由第三方房地產開發商所開發物業的在管建築面積分別佔在其管總建築面積的12.7%、14.7%及30.0%。
不過，過去三年間，弘陽服務對母公司的依賴度有所下降，收入佔比由2017年的62%下降至55.6%。管理層稱，這個下降的趨勢在未來會延續下去。
儘管如此，弘陽服務的第三方佔比仍處於較低水平，這也使得如何提高第三方佔比與收併購成為在場媒體關注的焦點。
會上，弘陽服務的管理層並沒有給出明確的回覆，副總裁成健稱，收購標的要和公司戰略佈局吻合，知名度、營運規模、項目品質、擴張能力、現金流、盈利能力等都要滿足公司標準。
在募集資金使用上，弘陽服務預計將募集資金約40%用於收購，賈傑表示，公司會堅持“雙輪驅動”的戰略，關注商業業態的收購機會。
雖然目前仍未有任何投資或收購目標，但弘陽服務計劃於2022年年底前收購或投資四至六家物業管理公司。且計劃重點探索長三角（如江蘇省、上海市、安徽省）、西南（如成都市、重慶市）、華南（如廣東省）、華中（如湖北省及湖南省）等地區的收購或投資目標。