中小物管股再抬頭

隨着今年爆發新冠疫情以來，小區物業管理的重要性更為凸顯，物管股的股價表現也一直在不斷上漲，直至6月出現回調跡象，但在本週物管股似乎又有抬頭的跡象。根據中信證券早前的研究報告顯示，中國最優秀的物業管理行業龍頭都在陸續登陸資本市場，進一步提升市場的整體熱情，也加深了投資者對於行業的整體理解。

一名外資分析師稱，隨着投資者對於物業管理板塊的理解不斷加深，同時也加深了對各個公司的理解，所以市場開始逐漸關注一些被低估的公司，比如這一板塊市盈率較低的物管股開始補漲，比如中奧到家(01538)、彩生活(01778)、銀城生活服務(01922)等。

上述分析師稱，以中奧到家(01538)為例，今年6月引入綠城服務(02869)成為公司第二大股東，綠城服務承諾在2021年7月1日起，為中奧在家提供每年不低於3億的服務金額，並於此後每年增加2億元，可以説基本面發生了很大改變，該分析師稱，綠城服務專長於高端物管，而中奧到家擅長對中低端物業的運營，兩者的強互補性為未來雙方的戰略合作提供可能。

2020年6月23日，綠城服務公告將從中奧到家原股東手中買入14.35%股份，在6月14日，綠城服務認購了中奧到家3692.8萬股新股，相當於後者發行後總股本4.32%。兩筆交易後 ，綠城服務對中奧到家持股比例達18.67%，兩筆交易平均投資成本為每股1.61港元，而中奧到家7月20日收報1.5港元，距離綠城服務的成本價還有一定空間。根據分析師的預測，中奧到家2020年的市盈率為6.9倍，但目前相對優質的物管股的市盈率，都在50倍左右的水平，相比之下，中奧到家估值相對較低。

實際上，有地產背景的物業管理服務公司正在積極搶佔市場，2019年23家公佈在管面積的上市物管企業在管面積總量達到21.41億平方米，同比增長30.1%。根據匯豐環球的研究報告，目前物業管理公司正採用多元化策略，在社區的增值服務中大量投資，而目前物業管理的基礎業務包括保安、保潔、保綠和保修“四保”，未來將呈現出一個比較大的格局。

有市場消息稱，包括華潤置地(01109)、融創中國(01918)、中國恆大(03333)在內的大型龍頭地產公司都將在下半年分拆物管業務在香港上市，六福金融研究部聯席董事黃威稱，物管板塊基本面非常不錯，但會比較偏向於擁有頭部房地產資源的企業集中。

數據顯示，龍頭物管股目前在2017年至2020年核心盈利年複合增長平均達到30%，這對於市場來説也非常有吸引力。而有分析師稱，小型物管股估值目前市盈率只有10倍左右，但市場憧憬可達20倍至25倍市盈率，儘管如此，相比其龍頭物管股而言，估值仍不算貴，這也是近期市場開始追捧這類股份的主要原因之一。