觀點地產網 港交所又迎來新的物業上市公司，這一次是老朋友歐宗榮和他的正榮服務。
不久前，金融街物業、弘陽服務相繼通過了港交所聆訊，預計將在7月上市，而世茂服務也在6月29日剛剛遞交了IPO申請表格，還有仍在排隊的佳源服務、榮萬家等企業，分拆物業似乎成了所有房企的選擇。
據觀點指數發佈的《5月中國物業服務TOP30報告》顯示，截至2020年5月31日，共有24家在港上市的物業企業；7月份，港交所又將迎來至少3家新的物業上市公司，即正榮服務、金融街物業以及弘陽服務。
6月29日下午，正榮服務舉行線上新聞發佈會，身背董事會主席重任的仍然是正榮多年老臣黃仙枝，出現在鏡頭前的還有執行董事兼行政總裁黃亮、執行董事兼公司及正榮物業服務副總裁黃聖、首席財務官及聯席公司秘書劉暢。
正榮服務集團有限公司發佈公告表示，全球發售股份數目為2.5億股股份，發售價每股3.6港元至4.7港元，倘若不行使綠鞋權，此次正榮服務上市擬募集資金在9億至11.75億港元之間，預期於7月10日上市。
值得注意的是，正榮服務並不是從已經上市的正榮地產分拆而出，而是平級關係，共同隸屬於歐宗榮的正榮集團。
正榮服務的上市，不僅僅意味着正榮集團有了第二個上市平台，背後更隱藏着歐宗榮的接班計劃。
典型的物管公司
正榮服務與市場上主流的中小型物業公司類似，主要通過物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三條業務主線，為住宅和非住宅物業提供物業管理服務。
截至2019年12月31日，正榮服務在長三角、海峽西岸、中西部、環渤海共有149個在管項目，進入21個城市，在管總建築面積約為2290萬平方米，總簽約建築面積約為3700萬平方米。
2017至2019年，正榮服務在管總建築面積由940萬平方米增長至2290萬平方米，複合年增長率為56.1%。相較於頭部物業企業的增長速度，正榮服務顯然並不快，而2300萬平方米在管面積也僅屬於物業上市公司的中下游水平。
董事長黃仙枝表示：“正榮地產每年過千億銷售是一個確定性的增長。”
雖然正榮近兩年正式跨入了千億房企，但權益比例較低，在物業合作方的選擇上話語權並不強，對正榮服務來説每年增長的總量有限。
據正榮服務招股書披露，已同正榮地產集團建立了長期合作關係，通過參與招標過程並中標正榮地產集團已開發物業的物業管理服務。
目前，正榮服務由第三方開發商獨家開發的在管物業總建築面積由2017年初的0平方米增長至2019年末的1160萬平方米，佔總在管面積的50.6%。
對於正榮服務來説，雖然母公司和第三方在管面積形成了“雙輪驅動”，但從產生的收益看，第三方非住宅物業更像一個“泄了氣的輪胎”，空有一副好皮囊卻沒跑得更遠。
據觀點地產新媒體瞭解，正榮服務收益由2017年2.73億元增長至2018年4.56億元，增長率為67.2%；並進一步增加57.0%至2019年的7.16億元；淨利潤由2017年2030萬元增長至2018年3950萬元，增長率為94.6%；並大幅增長至2019年1.09億元。
其中，由第三方物業開發商獨家開發的項目產生的收益由2017年1740萬元大幅增加至2019年1.14億元，僅佔總收益3.4億元的33%。
綜合毛利率水平從2017年25.8%到2018年26.5%，再到2019年34.1%，公司在管理水平上有大幅提升，其中依仗的便是正榮集團移交的住宅地產業務。
正榮地產集團開發及共同開發項目的毛利率，普遍略高於第三方物業開發商項目的毛利率。
據悉，正榮服務向由正榮集團開發和聯合開發項目所收取的平均物業管理費分別為每月每平方米人民幣2.47元及每月每平方米人民幣2.38元，第三方有關物業管理費於同年為每月每平方米人民幣1.72元，在收費上的巨大差距或許會影響正榮服務併購標的上的選擇。
正榮服務在招股書中表示：“雖然住宅物業已產生並預計繼續產生收益的較大部分，但我們持續尋求為非住宅物業提供多元化的服務。”
正榮服務在IPO資金用途上也與不少物業公司類似，在擁抱科技大力發展數字化的同時，將主要資金用於尋求擴張併購的機會。
正榮服務表示，此次募集資金將用於尋求選擇性戰略投資及收購機會、進一步開發信息管理系統、進一步開發我們的“榮智慧”服務以及用作一般業務運營及營運資金。
總裁黃亮則表示：“在併購的標的上，要做有戰略意義的收購。”根據計劃，收購目標公司的主要條件包括在管總建築面積超過300萬平方米，年收益超過人民幣3000萬元及平均淨利潤率為8.0%以上。
黃亮認為，收購的企業需要對正榮服務有差異化，對現有業務形成比較好的互補。另一方面，眼光並不僅僅侷限於住宅物業，而是想進入更多業態，同時推行住宅和非住宅的“雙輪驅動”。
非典型上市計劃
正榮服務此次上市並不是一帆風順，早在一月份便提交了招股書，卻受到各方面因素影響，直至今日才通過了港交所聆訊。
2017年，正榮地產在遞交招股書時，可以發現正榮服務並不在上市計劃內。換言之，與絕大多數房企從上市平台分拆物業公司不同，正榮服務上市是一次獨立行為，與另一個平台正榮地產為合作關係。
歐宗榮在2017年經過了一番資本騰挪後，將物業公司與地產開發分離。同時，也正是在2017年，正榮服務開始為其他第三方物業開發商的住宅物業項目提供物業管理服務；並在同年開始通過併購為非住宅物業提供物業管理服務，包括政府公建、寫字樓、工業園及學校。
或許正是在那時候開始，物業上市計劃也在正榮集團內部悄然醖釀着。
據招股書披露，正榮服務第一大股東為歐宗榮，通過3家子公司持股比例為87.3%，第二大股東是歐國強持有7.7%的股份，剩下5%股權則由獨立第三方Sky Bridge持有。
Sky Bridge是正榮的老搭檔，其於2017年8月便參與正榮地產首次公開發售前的投資，而Sky Bridge母公司則是福建華閩，背後真正的老闆是劉平山，不少閩系企業上市背後都能看到他的影子。
然而，劉平山在正榮服務上做了一個和當時正榮地產差不多的操作，他又一次拿到了原始股。
Sky Bridge先是於2019年1月21日以代價252.44萬元收購了福建正榮5%股權，並於2019年11月7日以向Sky Bridge發行本公司當時已發行股份數目5%作為代價將其轉讓予正榮服務，花了數百萬人民幣就拿到了現在價值至少1.8億的股權。
在股東中，歐宗榮大兒子歐國強持股數量達到了7.7%，其中並未見到二兒子和三兒子的身影，而歐國強同樣在正榮地產直接持有部分股份。
歐國強雖作為二股東，但並未直接擔任任何職位，甚至董事會都沒進，僅作為幕後股東出現。
這一幕如同當初歐宗榮對正榮地產所做的安排，把聚光燈都交給信任的人。
5月22日，正榮地產集團有限公司發佈公告稱，歐國強將退任，離職正榮地產非執行董事，而弟弟歐國偉仍然留在了正榮地產擔任非執行董事。
3月份的全年業績會上，站在黃仙枝身邊的正是歐國偉。
一位站在台前，一位留在幕後，正榮二代上位進行時。