“港版華夏幸福”的迷茫 宏泰發展淨利下降與過度依賴龍河項目

觀點地產網 疫情衝擊之下，產業運營商的生存狀況幾何？或許，從宏泰發展的期中答卷裏可以窺視一二。

8月28日，被稱為“港版華夏幸福”的中國宏泰產業市鎮發展有限公司公佈了中期業績。數據顯示，期內，中國宏泰發展實現營業收入14.26億元，同比減少6.95%，股東應占溢利5.82億元，同比減少23.4%，毛利潤11.78億元，同比減少2.1%，基本每股盈利0.35元。

對此，有了解宏泰發展的資本市場人士向觀點地產新媒體透露，在近日舉行的宏泰發展投資者會議中，管理層對業績下滑做了解釋，公司認為在新冠疫情影響下，各地陸續封城，暫停了各類社會經濟活動，對公司主要客户羣及公司自身的房地產業務開發及銷售有所影響，因此，公司上半年收入及盈利都略為承壓。

提及下半年，上述人士表示，宏泰發展管理層認為下半年的目標很簡單：完成任務，降低財務風險，減少不必要的投資。

過度依賴龍河項目

“如果沒有疫情，我覺得今年能夠回收的更好一些”，投資者轉述宏泰發展管理層的話表示。

宏泰發展是一家非典型的房地產公司。資料顯示，該公司創立於1995年，早期主要從事城市住宅和配套設施建設。2005年，宏泰發展開始轉型，不斷探索產業園區的開發和運營，並於2014年實現香港上市。

該公司的定位是“產業市鎮綜合發展商”，因其定位與發展模式與華夏幸福類似，外界通常稱這家產業市鎮發展商為“港版華夏幸福”。

轉型十年，宏泰發展的住宅開發身影越發模糊，而其向產業發展商轉型的過程中，不可避免遭遇難題和阻力。

據悉，上半年，宏泰發展實現營業收入14.26億元，同比減少6.95%。其中，產業市鎮發展收入13.76億元，同比減少1.6%，物業發展收入3370萬元，同比減少69.4%，物業租賃收入為1600萬元，同比減少28.5%，上述三項業務分別佔總收入的96.5%、2.4%及1.1%。

對比來看，該公司由產業市鎮發展獲得的收入佔比逐年增加，物業開發所得收入佔比逐年減少，這也就意味着，宏泰發展的轉型初見成效。

2018年中期，該公司錄得產業市鎮發展收入13.46億元，佔總收入54.61%，2019年中期，該項收入的佔比達到91.3%。截至今年中期，宏泰發展提供規劃、開發及/或營運服務予十個產業市鎮項目，其中河北廊坊四個，河北張家口、石家莊各兩個，湖北鄂州及武漢各一個，而產業市鎮發展收入佔比也提升至95%以上。

但細看財報可知，龍河高新區項目是其中的核心收入來源，該項目收入則主要來源於該園區政府土地出讓確認的銷售費用收入。

截止2020年6月30日，龍河高新區完成土地出讓27.7萬平方米，平均出讓價格為人民幣8944元/平方米，土地出讓金總計24.8億元人民幣，宏泰發展在龍河高新區獲得土地出讓確認銷售費用收入為12.44億元人民幣，佔總收入的87.24%。

過度依賴龍河高新區項目，使得宏泰發展應對風險的能力大大降低。此前，標普在報告中也指出，由於宏泰發展正在減少在其他地區的投資，未來兩年，中國宏泰發展來自除龍河以外的園區的收入和現金流不太可能大幅增長。同時，中國宏泰發展對龍河的依賴和集中風險不太可能顯著改善。

投資人士告訴我們，管理層認為，宏泰在龍河高新區做了十幾年，項目比較成熟，現在也進入了收成階段，石家莊兩個園區雖然能夠回籠一些資金，但總體來説比較少，剩下的幾個園區基本上還沒有產出，所以外界看到公司對龍湖高新區的依賴度比較高，

事實上，類似宏泰發展等產業運營商，只有在園區完成招商引資後，才會有土地的收入。受全球新冠疫情影響，園區招商工作遭遇更大的壓力。投資者提及，宏泰發展管理層在會上提到，因疫情突發，目前，很多外資企業進不來，國內企業也基本維持原來的生產。

有行業人士告訴觀點地產新媒體，如果沒有疫情，宏泰發展今年能夠回收的更好一些，所以該公司對龍河的依賴還有一個過程，今年下半年的情況和上半年差不多，明後年情況可能會好一些。

29億應收與42億待售土地裏的財務賬本

事實上，在宏泰發展轉型的路上，因過度依賴單一項目、環京調控等因素，該公司的發展並不穩定，如今，因地產調控趨嚴，疊加今年初的疫情影響，宏泰發展顯出疲態。

據觀點地產新媒體獲悉，宏泰發展的開發運營的產業市鎮主要通過政企合作的PPP市場化運作模式來進行。也就是説，宏泰發展的這種產城模式，一方面對政府和政策的依賴性極高，因此，一旦政策轉變，就會帶來巨大的不確定性。

另一方面，這種模式的前期投入大，且前期開發的各項費用均由宏泰發展自行承擔。據悉，在與政府簽約之後，宏泰發展須在前期投入大量的資金進行收儲、打造產城項目，資金壓力較大。

同時，該公司更要承擔招商引資的風險，一旦無法成功招商引資，土地無法變現，企業的資金鍊就容易緊崩。

數據顯示，於2020年6月30日，宏泰發展錄得貿易應收款項29.4億元，環比增加8.2%，同比增加168.25%。

其中，龍河高新區上半年土地銷售確認的費用收入有約7.1億元，因相關地塊成交日期為中期報告截數日當日，故影響了應收款項；按過往慣例，這部分款項一般會在成交後90天內收到（截至8月中已再回款2.7億元)。另外，有21.9億元為來自外阜園區的貿易應收款項，其中，2020年上半年外阜園區回款1.0億元，新增1.6億元。

投資人士告訴我們，管理層在會上以該公司做產業園區的流程解釋道：做一個園區，前面三年基本上在做基礎建設，九通一平，做完之後還有一個軟的環境，然後才能進入招商引資、出讓土地的階段，宏泰發展土地投資的回收週期有3-5年。

與此同時，截至期末，宏泰發展的總資產較去年末微增3.7%至，淨資產為59.7億元。在該公司的流動資產當中，除了存在29億元的應收款外，還存在42.6億元的待售土地開發項目。

同期，該公司的總負債達到65.1億元。在負債當中，因今年到期債務增加，該公司的短期負債較去年末增長119.5%至36.87億元，長期負債減少41.1%，錄得28.27億元。