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記者 | 趙陽戈
創業板時點註冊制一時之間受到萬眾矚目，截至目前，已有96家公司獲得了受理。這其中獨有一家公司歸屬於房地產行業：特發服務，讓其在裏面顯得頗為亮眼。根據相關規定，房地產行業的公司原則上不支持在創業板上市，那麼特發服務會是一個特例嗎？
一半收入依賴前五大客户
特發服務成立於1993年5月31日，註冊資本7500萬元，控股股東為特發集團，實控人系深圳市國資委。該公司看數據目前正處於成長期，2017年至2019年的營業收入分別我6.08億元、6.99億元、8.91億元，歸屬於母公司所有者淨利潤分別為3478.12萬元、5179.95萬元、6532.87萬元。
特發服務一直以綜合設施管理服務為核心業務，致力於成為中國高端綜合服務運營商。公司所從事的服務內容包括綜合設施管理、空間管理、安全保障、環境管理、高端接待、會議服務等，管理的項目涵蓋高新科技園區、商業綜合體、政府機關、學校、住宅等多種類型，主要客户包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等知名企業。公司相關業務已從珠三角經濟圈輻射至國內的環渤海經濟圈、長三角經濟圈、西南經濟圈、華中城市經濟圈及海外的非洲等地。
特發服務是國內第一批獲得國家一級物業管理企業資質的企業之一。
據介紹，近年來特發服務在提供物業管理服務的同時，還陸續拓展了政務服務、資產經營等業務，設立了特發樓宇、特發政務、特發商務、特發資產經營等子公司。作為公司從事政務服務業務的子公司，特發政務是國內首批專業化政務服務公司。公司提供的政務服務主要包括：工商行政管理與質量監督、社保、税務、不動產登記、公安出入境等相關配套政務服務大廳審批業務類的窗口收件、諮詢引導、幫辦服務；軟件開發、系統建設與管理等政務服務支撐、配套的信息化產品服務；黨委、政府職能部門的檔案管理、大型會務接待等個性化服務。
值得一提的是，該公司前五大客户的服務收入佔營業收入的比重分別為62.3%、55.78%和54.68%。其中，第一大客户均為華為，公司為華為在深圳、東莞、成都、武漢、廊坊等地的多個基地提供物業管理服務，對華為的服務收入佔營業收入的比重分別為38.81%、30.81%和28.66%。從數據看，特發服務對大客户具有一定的依賴性。
另一方面，報告期各期末，特發服務的應收賬款賬面價值分別為10708.83萬元、15168.83萬元和20544.06萬元，佔總資產的比例分別為37.9%、41.48%和42.39%，主要為期末應收的物業管理費、政務服務費等。應收賬款前五客户之首，也依然是華為系，比如2019年末，華為系涉及應收賬款金額6702.82萬元，佔應收賬款比例30.98%。
來源：説明書 毛利率連年往下掉
特發服務的另一個數據也比較惹人眼。
該公司目前的主營業務包括綜合物業管理服務、政務服務、增值服務等，其中綜合物業管理服務為公司最主要的業務，也是其他各類業務發展的基礎。2017年度、2018年度和2019年度，特發服務綜合毛利率分別為21.96%、21.05%和18.65%；綜合物業管理服務毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。
來源：説明書
面對毛利率的下滑，特發服務還是作出了分析，公司稱隨着業務規模的擴大，公司毛利率水平有所下降的主要原因為報告期內，公司不斷在園區物業這一優勢領域進行業務開拓，園區物業管理服務項目主要通過招投標方式取得，市場競爭較為激烈，且公司主要服務項目所在的華南、華中、華東等地區人工薪酬、物價水平均持續上漲，帶動公司人工成本、業務外包成本和物業經營費用的上升。並且，特發服務還表示未來，隨着物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。
與同行業上市公司對比來看，實際上特發服務的毛利率還是偏低的。就2019年度來説，中海物業的毛利率為20%，南都物業的毛利率為22.44%，新大正的毛利率為21.14%，幾家公司平均值為20.4%。對此，特發服務認為這是由於2019年度所服務客户類型、提供服務內容的差異導致。
來源：説明書
來源：説明書 房地產行業的試水者
説起來特發股份受理時間為2020年6月22日，該公司之所以在眾多受理公司中顯得尤其特別，還在於其所屬證監會行業為“房地產行業”。
來源：深交所
根據深交所6月12日披露的“關於發佈《深圳證券交易所創業板企業發行上市申報及推薦暫行規定》的通知”，不少行業在原則上是不支持其申報在創業板發行上市的，這包括了（一）農林牧漁業；（二）採礦業；（三）酒、飲料和精製茶製造業；（四）紡織業；（五）黑色金屬冶煉和壓延加工業；（六）電力、熱力、燃氣及水生產和供應業；（七）建築業；（八）交通運輸、倉儲和郵政業；（九）住宿和餐飲業；（十）金融業；（十一）房地產業；（十二）居民服務、修理和其他服務業。除非，相關企業系與互聯網、大數據、雲計算、自動化、人工智能、新能源等新技術、新產業、新業態、新模式深度融合的創新創業企業。同時，保薦人應當對該發行人與新技術、新產業、新業態、新模式深度融合情況進行盡職調查，做出專業判斷，並在發行保薦書中説明具體核查過程、依據和結論。
來源：深交所
界面新聞進一步查閲發行保薦書看到，保薦機構對發行人發展前景的簡要評價為：主營業務突出，盈利能力較強，在物業服務行業細分領域具有競爭優勢。所謂細分領域即特發服務最主要的服務領域是科技園區與辦公物業。
據保薦機構描述，特發服務具備專業、高效、穩定的項目管理運營團隊、優質的品牌形象及客户資源、完善的服務標準、市場化的經營機制和激勵制度等競爭優勢。在招股説明書上，特發服務也詳細描述了公司創新、創造、創意特徵，科技創新、模式創新、業態創新和新舊產業融合情況。
保薦機構國泰君安此番指定許磊、周聰作為特發服務首次公開發行股票並在創業板上市項目的保薦代表人。
資料顯示，許磊系國泰君安證券投資銀行部執行董事，保薦代表人；曾主導和參與珈偉股份、歐派集團、深南電路、嘉必優等IPO項目；億緯鋰能非公開發行、海南橡膠非公開發行、億緯控股可交換債、格林美公司債、深南電路可轉債等再融資項目；廣州藥業重大資產重組、珈偉股份重大資產重組等財務顧問項目。周聰系國泰君安證券投資銀行部業務董事，保薦代表人，經濟學碩士；曾負責和參與了萬興科技、華智融、深南電路、鋭科激光、嘉必優等IPO項目；莎普愛思、海南橡膠等非公開發行項目。
那麼，特發服務的優勢和核心競爭力是否符合監管要求呢？在保薦人引領下特發服務的試水之旅是否順利？後續尚待跟蹤。