透市|上市物業公司半年業績集體狂歡 誰是真的贏家？
疫情來襲，房企銷售受到衝擊，物業公司的業績卻格外喜人。據中國網地產不完全統計，截至8月31日，A+H股共有29家上市物業公司發佈了業績公告。其中，17家發佈正面盈利預告，包括A股的招商積餘以及16家在港股上市的物業公司。值得注意的是，和泓服務公告稱權益持有人應占綜合淨利潤較去年同期增加超過500%，成為發佈正面盈利預告中漲幅最大的物業公司。
拋開盈利表象，外界更為關注的是物業公司的盈利是否具有可持續性，能否對其股價、市值形成有力支撐。
管理面積助力營收增長 政策優惠成利潤推手
8月30日，隨着中奧到家披露2020半年報，上市物業公司半年報披露完畢。縱觀上市物業公司的業績表現，在29家物業公司中，共有11家物業公司營收破10億，較去年同期增加4家；其中5家物業公司營收破30億，而去年同期僅2家。增速方面，8家物業公司營收同比增長50%以上，但彩生活、祈福生活服務的營收出現同比下降。
具體來看，碧桂園服務的營收達62.71億元，高居上市物業公司榜首，同比增長78.38%；興業物聯營收僅為0.91億元，是上市物業公司中唯一一家營收低於1億元的物業公司。
盈利方面，15家物業公司淨利潤超過1億元。碧桂園服務淨利潤達13.35億元，領先第2名近5億元；其他14家物業公司淨利潤均在2000萬元以上。此外，22家物業公司的淨利率超過10%，其中9家超過20%，分別比去年同期增加4家及3家；15家物業公司淨利潤同比增長超過50%，其中9家物業公司淨利潤增長超過100%。相比其他物業公司，和泓服務最為惹眼，其淨利潤同比增長622.69%，增速遙遙領先，僅有祈福生活服務淨利潤同比下降。
對於營收大幅增長的原因，在17家發佈正面盈利預告的物業公司中，15家表示主要原因之一是在管面積增加。
29家上市物業公司中，23家同時公佈了2019上半年及2020上半年在管面積數據。對比可知，16家物業公司的在管面積漲幅超過20%。其中，13家漲幅超過30%，13家之中又有8家漲幅超過40%。雖然在管面積的上漲可以帶來營收的快速增長，但並不足以支撐淨利潤的巨大漲幅。
在9家淨利潤漲幅超過100%的物業公司中，8家發佈了正面盈利預告，其中盈利原因包括上市開支、財務並表、社區增值服務及非業主增值服務、政府因素。
首先是上市開支方面。2019年共有11家物業公司上市，數量再創新高。面對高昂的上市費用，物業公司當期淨利潤或多或少都會受到影響。其中，2019年上市的幾家物業公司如濱江服務、鑫苑服務、和泓服務，因為本期並無上市開支，淨利潤大幅增加。
其次是收併購及財務並表。招商積餘、雅生活服務、銀城生活服務等公司因為重組完成或收併購公司並表的原因，營收及利潤也大幅增加。以招商積餘為例，由於2019年12月開始招商局物業業績才並表，導致2020年上半年營收及利潤較去年同期大幅增加，其中物業管理業務本期歸母淨利潤較上年同期增加約14000萬元–16000萬元；資產管理業務受疫情影響下滑，本期歸母淨利潤同比下降約6000萬元–8000萬元。
在社區增值服務及非業主增值服務方面，上半年，詳細披露物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務營收的共有18家物業公司。其中，物業管理服務營收均實現增長，社區增值服務僅有和泓服務、彩生活營收同比下降，非業主增值服務僅有燁星集團營收同比下降。
具體來看，在物業管理服務的營收中，5家物業公司營收同比增長超過50%，特別是雅生活服務以113.41%的增速遙遙領先；社區增值服務中，6家物業公司營收同比增長超過80%，其中弘陽服務、濱江服務、雅生活服務均實現100%以上漲幅；非業主增值服務中，6家物業公司營收同比增長超過50%，其中永升生活服務以117.12%的增速拔得頭籌，碧桂園服務、藍光嘉寶服務、正榮服務、時代鄰里也同比大幅增長，增速均領先其他業務。
如果説上述三個因素只是部分物業公司淨利潤增長的原因，那麼，疫情期間政府推出復工復產的積極政策則讓物業管理行業普遍受益，也使得上市物業公司在疫情期間大放異彩。其中，最為重要的就是社保減免。
以保利物業與正榮服務為例。上半年，保利物業養老金成本、住房公積金、醫療保險及其他社會保險費用為1.32億元，遠低於去年同期的1.80億元。與此同時，保利物業的在管面積則同比增長21.70%，相應的人員數量也會提升；正榮服務上半年退休金計劃供款及社會福利為1415.8萬元，也低於去年同期的1856.6萬元，而正榮服務2020年上半年在管面積同比增長37.06%。
增值税進項加計扣除方面，招商積餘也披露了詳細數據。上半年政府補助為1615.2萬元，同比增長495.89%；增值税進項加計扣除金額為1525.1萬元，同比增長469.52%。碧桂園服務也表示，其他收入增加主要是由於增值税實質性減税的政策落地，自2019年4月1日至2021年12月31日，生產、生活性服務業納税人可享受可抵扣進項税額加計10%的税收優惠。彩生活也披露，2020上半年政府補助及增值税返還共計約14.5百萬元。
不難發現，面對政府積極的復工復產政策，物業公司成為最大的受益方之一。據不完全統計，政府補貼及相關費用的返還、減免在物業服務淨利潤中佔比超過20%，成為上市物業公司半年報大幅盈利的最大推手。
增值服務分化加劇 未來發展任重道遠
儘管不少上市物業公司均在上半年取得不錯的業績，但是其業務分化也在加劇，尤其是增值服務。
據悉，上半年，僅有18家上市物業公司詳細披露了物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務等。其中，11家物業服務營收增速高於社區增值服務營收增速，僅有7家社區增值服務營收增速領先物業服務營收增速。不難發現，疫情之下物業公司雖然迎來了社區增值服務發展的契機，但開闢第二賽道、逐步降低基礎物業服務比重卻不甚理想。
在11家物業服務營收增速高於社區增值服務營收增速的物業公司中，和泓服務物業服務營收同比增長45.59%，社區增值服務營收同比下降8.83%，物業管理服務增速領先社區增值服務增速達54.42%，成為物業服務營收相對社區增值服務增速最快的物業公司；藍光嘉寶服務、綠城服務等社區增值服務發展也相對乏力。
而在7家社區增值服務營收增速領先物業服務營收增速的物業公司中，弘陽服務物業服務營收同比上漲52.88%，社區增值服務營收同比上漲261.32%，社區增值服務領先物業管理服務增速達208.45%，遠超其他物業公司，成為社區增值服務增長最快的物業公司。
在社區增值服務中，弘陽服務、濱江服務、雅生活服務營收同比增長100%。濱江服務社區增值服務營收快速上漲，主要由於社區增值服務中新增車位及儲藏室銷售，去年同期並無此業務，同時定製家裝服務營收大幅度上漲。雅生活服務則因為生活及綜合服務營收同比增長270%至2.70億元，從而實現了社區增值服務營收的大幅上漲。
但是，不少物業公司社區增值服務增速維持低位，表現不佳。例如，藍光嘉寶服務社區增值服務中，生活服務營收同比下降0.15%，同期永升生活服務家居生活服務營收則實現超100%上漲，正榮服務家居生活服務營收亦實現78.64%的增長；彩生活上半年網上推廣服務營收同比下降49.19%，銷售及租賃協助、其他增值服務營收也同比出現下降。
不難發現，疫情衝擊下，各物業公司增值服務差距開始顯現。濱江服務、雅生活服務、新城悦服務等物業公司社區增值服務增速遙遙領先同行，展現出良好的成長性，而藍光嘉寶服務等則顯得後勁不足。
除了社區增值服務表現分化，高度依賴母公司也是部分物業公司亟需解決的問題。
非業主增值服務中，包括永升生活服務、碧桂園服務、正榮服務、時代鄰里、藍光嘉寶服務在內的5家物業公司增速均超過50%，且增速領先其他所有業務。這一方面表明，疫情之下，地產持續給予關聯物業公司強力支撐，以維持物業公司營收、利潤及在資本市場的估值；另一方面，也説明物業公司營收及利潤遭遇瓶頸，其他業務難以支撐營收及利潤的快速上漲，需要不斷依賴關聯方輸血以維持自身增長的勢頭。
雖然上半年物業管理行業的表現夠驚豔，上市物業公司在資本市場也屢創新高，但後續如何發展卻任重道遠。
非業主增值服務中，針對房地產的槓桿持續收緊將逐漸傳導至物業公司的業績中，關聯方依賴將逐漸變得無可依賴；而當疫情退去、政府相關鼓勵政策取消後，各物業公司如何在下半年維持營收、利潤的高速增長目前仍是未知數，特別是上市物業公司如何維持優異的表現仍然值得深思。此外，社區增值服務的分化趨勢已然出現，如何彌補差距、奮起直追，也是絕大部分物業公司不得不面對的問題。