焦點研究院·融資月報
報告期：2022年3月1日至3月31日
出品時間：2022年4月14日
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摘要 ：2022年3月，房企融資規模迎來階段性反彈，各渠道環比均超量上漲。單月融資1212.3億元也是2022年以來首次突破千億大關。而2月基數過低，政策端向好，融資品種拓展以及ABS產品發行規模回升等因素共同促進了此次反彈。融資結構與成本方面，多家房企抓住政策窗口期，發行併購類定向工具及綠色CMBS等獲取資金，或通過與銀行合作取得備用信用證的方式降低融資成本。3月獲得融資的房企仍以國企、央企為主，而4月民企則面臨較大到期債務壓力，但已有多家房企提前全部或部分贖回債券。
1、融資規模：年內單月融資額首次破千億，四大原因助力增長翻倍
2022年1-3月，房企融資仍不足同期50%，但降幅持續收窄。1-3月房企總融資規模僅2802.3億元，同比下降54.7%，但相較於1-2月同比61.6%的降幅持續收窄。原因是從各渠道上看，除資產證券化融資總額同比降幅小幅上升，其餘三大融資渠道融資規模同比降幅均有明顯收窄，其中境內債市場持續發力，同比降幅已小於20%。但仍需注意的是，目前地方城投公司在境內債市場發行了大量債券，且境內債市場中包含多筆政策鼓勵下的併購類債券，因此3月的同比降幅收窄仍不能被看做是行業融資回暖的標誌。
深入各渠道來看，2022年3月房地產行業共融資1212.3億元，環比增長130.7%；各渠道融資規模環比也均有明顯增長。如此大規模、全渠道環比顯著增長基於以下原因：
1、2月數據基數過低。自2021年8月房企逐漸出現風險事件開始，房企單月整體融資僅2021年12月實現破千億，房企整體融資情況不佳已經持續一段時間；而2022年2月則由於節假日、疫情反覆及市場環境多重不利因素疊加影響，單月融資金額僅有525.5億元，雖然環比增速已經收窄，但融資狀況仍持續低迷；
2、近期政策暖風頻吹。隨着2021年10月首提房地產貸款政策適度糾偏以來，到今年3月六部委聯合發聲維穩房地產市場，多部門陸續發聲支持房企合理性融資，有力有效化解房地產企業風險。近期，證監會、國資委和全國工商聯也聯合表態要支持民營房企發債融資。此外，監管部門發聲鼓勵機構穩妥有序開展房地產行業併購貸，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目。
3、境內債融資品種得到拓展。由於決策層鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目等，部分房企結合相應政策窗口期，積極發行併購類新品種債券，如上海金茂、鐵建地產分別成功發行15億元及3億元併購債；
4、資產證券化產品給市場注入新活力。隨着REITs類產品的發展，投資者邏輯正在從傳統的主體信用分析轉向具有真實底層資產和穩定現金流做支撐的ABS產品，3月證監會也提出研究制定基礎設施REITs擴募規則，刺激本月資產證券化規模大幅反彈。
隨着上述政策落地和新品種債券持續發行，預計之後單月融資規模有望持續上漲，但環比增速可能隨總體規模上升而逐漸延緩。其中，政策窗口期導致併購類債券發行量上升，不過目前看來此類債券發行門檻較高，仍集中於國企，但隨着碧桂園、旭輝、美的置業等優質民企獲得銀行百億級併購融資授信，以及3月末證監會宣佈進一步拓寬民營企業債券融資渠道，增強服務民營經濟發展質效，預計民企或將通過併購類債券逐步迴歸境內債市場。其次，境外債市場也將逐漸破冰，本月銀城國際、卓越商業分別完成新債，景瑞控股、榮盛發展及正榮地產也完成了海外債置換，也傳達出國際投資者對中國民營房企信心逐步回升的信號。此外，Reits、綠色CMBS等資產證券化產品陸續成功發行，持有型不動產融資功能得到滿足，也為房企投資商業項目提供了新的退出路徑。
2、融資結構與成本：房企抓窗口期發定向工具，卓越以新模式破冰境外債
2022年3月，境內債融資佔比達53.7%，是房企最穩定的資金來源，信託產品佔比則再度減少，而資產證券化產品佔比顯著回升。境內債方面，中期票據佔比降至45%，降幅達13.4%，主要是由於公司債及定向工具發行規模增加，如鐵建房產專項用於併購的定向工具及電建地產專項用於住房租賃等。資產證券化方面，CMBS/CMBN類產品體量顯著提升，佔比將近70%，其中融資額達到39億元的“中航證券-中航產融大廈綠色資產支持專項計劃（碳中和）”成功發行，這是上交所及北京首單綠色碳中和CMBS產品。而鄭州國控西城和綠城房地產分別發行保障房和購房尾款類ABS，填補了上個月這兩方面的發行空白。
融資成本方面，2022年3月，各渠道融資成本環比普漲，但仍處於平穩範圍。信託方面，3月以來很多房地產信託產品成功展期，前期監管的持續收緊取得成效，房地產信託違約項目持續清退。境內債方面，利率同比略降0.73%，環比小幅上漲0.36%，均處於合理區間。境外債方面，卓越商業時隔兩年再次發行海外債，因通過浙商銀行提供備用信用證發行（SBLC），利率低至2.91%，對銀行來説，SBLC實質是擔保承諾而非借款，屬於銀行表外項目，且銀行提供SBLC業務的前提是房企有優質可抵押資產。據悉有多家民營房企已在陸續與浙商銀行洽談提供SBLC事宜。
3、融資房企：國央企仍為發債主力軍，4月償債高峯來臨民企主動出擊
2022年3月，房企債券發行規模TOP20如上圖所示，單月境內外債發行規模共計約623.8億元，佔境內外融資總額的75%。其中，正榮地產完成了7.29億美元及人民幣15.9億元兩筆交換票據上市，兩筆票據均展期一年，排除部分房企僅進行債券置換，未發行新債券的行為，首開股份發行57.7億元中期票據，成為境內債融資額度最高。總體來看，債券融資金額較大的房企仍以國企、央企為主。
截至報告期，2022年4月房企到期債務規模TOP20如上圖所示，單月到期規模總計約505.5億元，中國恆大、碧桂園、佳兆業、榮盛發展、遠洋地產及綠城集團債務壓力均超過30億元，民企到期債務壓力極大，其中，碧桂園及榮盛發展4月到期債務已於此前全部贖回，此外，時代中國、弘陽地產、綠地集團、力高地產、旭輝控股、正榮地產及花樣年也分別提前贖回一定規模即將到期債務。從化解債務危機的角度看，尚未違約房企在銷售未企穩的情況下，還應出讓項目換取現金流的補充，以及擬定展期方案力圖用時間換空間，以期迎來後續政策寬鬆，現金流獲得實質性改善。
股權市場方面，儘管政策面持續支持，但3月房企間開發項目併購並未如預期火熱開展。不過，隨着國企、央企及部分優質民營房企獲得併購貸款額度或發行併購類債券，預計未來更多項目將開展股權收併購交易。從房企物管公司股權收併購角度來看，該部分業務始終被視為優質業務，細分市場的收併購行為也維持着一定熱度，因此多家房企物管公司仍繼續推進上市計劃。3月，金茂服務正式登陸港交所，成為2022年第一隻上市的物管股，力高健康生活也於3月末成功赴港上市。此外，萬物雲已經向港交所遞交招股説明書，萬達商管也聲明香港上市工作在正常推進。由於此前多家房企面臨債務危機，直接出售相對優質的物管業務而非等待其上市，成為當時市場公認的最優解。這主要是由於上市週期拉長、物業股稀缺性降低等原因使得物企估值承壓。就目前情況看來，物管行業收併購情況仍將佔據主流，目前未上市物管多數為上市難度大，規模較小的物管企業；且被收併購方可以為母公司提供現金流，緩解其流動性壓力。