文/樂居財經 徐酒眠
尚處在尋找復牌機會中的鑫苑服務（01895.HK），近段時間動作不斷。
6月23日，鑫苑服務刊發了一則所得款項用途變更公告，稱其擬變更IPO及配股募集資金用途，涉及金額合計約2.448億。
根據公告披露，這2.448億資金，包括鑫苑服務2019年9月IPO募資所得款淨額截至公告之日的餘額，約為1.179億元；以及2020年、2021年兩度配售所得款淨額截至公告之日的餘額，分別約為1.035億元、0.234億元。
“為提高尚未動用所得款項總額的使用效率，及時捕捉業務發展的市場機遇”，鑫苑服務在公告中表示，兼顧外部環境因素的變化，其董事會決議合併上述資金餘額，並重新調整所得款項用途。
總的來説，此次變更縮減了用於併購的金額，大幅提升了用於科技發展和增值服務的金額。
具體而言，2.448億募資淨額中，用於戰略投資的併購金，以及升級集團數字化及智能化管理系統的資金各佔30%，分別為7340萬元；進一步開拓集團增值服務，以及營運資金各佔20%，分別為4900萬元。
事實上，鑫苑服務並不是今年第一家變更對所得款淨額用途的上市物企。
此前，合景悠活（03913.HK）、新希望服務（03658.HK）、東原仁知服務（02352.HK）、第一服務控股（02107.HK），4家物企也曾公告修訂募集資金用途。
以上4家上市物企，或上調併購金、或下調併購金、或提前動用了所有併購金，有的甚至將發展業務的所得款拿去派息。而此次鑫苑服務公告變更所得款項用途，其實也沒有逃脱對併購金的調整。
併購金下調6312萬元
事實上，截至公告之日，鑫苑服務IPO募資中，用於擴展集團物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會的資金還有9530萬元。
2019年9月，鑫苑服務IPO上市，其全球發售所得款項淨額約為1.972億元。
按照招股章程所披露，其中，約60%將用作戰略收購及投資；15%將用作拓展增值服務；15%將用作升級及發展本自有信息技術及智能系統，餘下10%將作為營運資金。
截至公告之日，鑫苑服務的IPO募資，其中7930萬元已按照招股章程計劃使用，餘下1.972億元尚未動用。而未動用的這部份資金中，明確為收購或投資其他物業公司的資金約為7862萬元。
除了IPO募資中的併購金餘額，鑫苑服務上市後兩次配售劃定的併購金也尚未使用。
2020年7月13日-15日，鑫苑服務進行了上市後的首次配售，以每股2.60港元配售了5000萬股股份。此次配售完成，鑫苑服務所得款項淨額約1.15億元。
按照計劃，其中60%用於業務發展，包括多元化提供予客户的服務種類，以及升級、發展集團的智能系統；30%用作與集團主要業務有關的業務或目標的策略投資；餘下10%作為營運資金。
2021年1月25日-2月8日，鑫苑服務再次進行配售，所得款項淨額約3120萬元。按照計劃，其中75%用作與集團主要業務有關的業務或目標的策略投資，餘下25%作為營運資金。
而截至公告之日，這兩次配售所得款，僅使用了營運資金。
據此計算，鑫苑服務IPO及配股募集資金劃定的併購金，未使用部分約為1.365億元。
而重新調整之後，鑫苑服務劃分的併購金約為7340萬元。較之前的餘額減少近一半，相差約6312萬元。
猛抓科技牌
重新調整後的募集資金用途中，用於升級集團數字化及智能化管理系統的資金與併購金佔比一樣，不難窺探鑫苑服務對科技的重視。
事實上，鑫苑服務2021年的配股融資，原本便是為了向鑫苑置地旗下北京愛接力科技發展有限公司（簡稱“北京愛接力”）注資。
“（北京愛接力）可讓物業管理公司通過數碼運營，減少勞動成本以及提升增值服務的質素。”根據當時的公告，鑫苑服務將為北京愛接力注資3000萬元，獲得其20%持股權，躋身為第二大股東。
若注資完成後，鑫苑服務可獲得北京愛接力的高科技和創新資源，以較低成本提升服務，保持有效競爭。
不過，注資北京愛接力也存在着一定的風險因素。2019年底，北京愛接力財務虧損3053萬元，以及當時簽訂的一份關於可變利益實體協議，存在法律風險。
這筆存在一定風險的注資最終沒能落地。配股融資資金到位後，去年3月8日，鑫苑服務以一則272字的公告宣佈了停止注資的決定。
終止注資，鑫苑服務早早留了後手，在2021年1月25日發佈預備配售公告時，鑫苑服務就表明，若取消注資，配售所得金額75%，也就是2787萬元，將用於物業管理服務有關的業務或戰略投資，剩下929萬元用作一般運營資金。
停止注資北京愛接力後，鑫苑服務順利成章地將3000多萬元的配股募集資金轉為他用。
或為彌補當時終止注資科技公司的遺憾，此次募集資金變更，鑫苑服務為升級集團數字化及智能化管理系統預備了7340萬元資金，較IPO募資最初預備2960萬元，增加了約4380萬元。
增值服務資金上調66%
除了收併購與抓科技牌，鑫苑服務對發展增值服務也相當重視。此次變更募集資金用途，用於增值服務的規劃資金從原本的2960萬元，上調至4900萬元。
加碼增值服務，與其在該業務上的高毛利率不無關係。財報顯示，截至2021年12月31日，鑫苑服務實現收益約7.7億元，對比2020年同期的6.54億元，增長約17.8%。
其中，基礎物業服務實現收入4.46億元，佔比57.9%，為其最主要的收入來源；增值服務實現收入1.48億元，佔比19.3%；交付前及諮詢服務實現收入1.76億元，佔比22.8%，增長1.1%。
其中，增值服務佔比雖不高，但毛利率卻達到了68.8%；並且較2020年的67.7%增加約1.1個百分點。
而據樂居財經《物業K線》統計，截至目前披露了2021年財報的49家港股物企，有34家公佈了社區增值服務毛利率情況，其平均毛利率達到42.9%。毛利率超過60%有4家，鑫苑服務68.8%的毛利率水平，僅次於濱江服務（71.3%），其餘兩家分別是正榮服務（67%）、碧桂園服務（60.5%）。
增值服務的高毛利率，有效拉昇了鑫苑服務的整體毛利率水平。
財報顯示，2021年，鑫苑服務收入佔比最高的基礎物業服務毛利率為23.4%，同比下降5.4個百分點；收入佔比第二的交付前及諮詢服務毛利率為毛利率34%，同比下降7.6個百分點。
在此情況下，鑫苑服務整體毛利率為34.6%，同比下降4.8個百分點。不過依然在行業較高水平。
據樂居財經《物業K線》統計，截至目前披露了2021年財報的49家港股物企，平均毛利率為30.09%。
文章來源:樂居財經