貝殼的股東陣容非常豪華，騰訊為第二大股東，微信入口為貝殼導流。高瓴資本投資多輪，軟銀集團在貝殼上市前兩輪下重注13.5億美元，兩大PE在解禁後陸續減持，即便貝殼股價大幅回撤，或也已收回成本。華興資本兩面作戰，既做承銷商，還多次投資，收益率不低於超級PE。
左暉時代的貝殼解決了房產交易中的真假房源和經紀效率兩大痛點，得以在江湖立足稱霸。貝殼近年在家裝和租房等領域不斷出擊，營收卻連續下滑。當下國內樓市調控雖有所鬆動，而全面回暖還待觀察，現任董事長兼CEO彭永東接過貝殼權杖剛滿一年，考驗或許才剛剛開始。
國內最大的房產交易和服務平台貝殼（KE.NYSE，02423.HK）5月11日完成在港交所掛牌，收漲2.5%，股價30.75港元/股。
2020年8月13日，貝殼在紐交所完成IPO；2022年4月21日，貝殼被美國證券交易委員會（SEC）列入基於《外國公司問責法案》（HFCAA）的認定名單，未來有可能被摘牌。
貝殼表示，一直積極尋求可能的解決方案，最大程度地保護股東的利益。此番貝殼以“雙重主要上市+介紹上市”的方式登陸港交所，也是備選方案之一。
雙重主要上市，是指兩個市場均為主要上市地，即使在其中一個交易所摘牌，也不影響在另一交易所的上市地位。介紹上市的主要特徵則是，公司不需要向公眾投資者發售股份、籌集資金，程序簡化，前後大約一週時間就能完成；由於不涉及融資，比較適合現金流充裕的企業。
截至2021年底，貝殼資產負債率大約為33%，還擁有現金及現金等價物、受限資金、短期投資總計561億元，對資金並不渴求。和不少互聯網明星公司上市時還在虧損相比，貝殼在美股上市前就實現盈利，近年雖出現虧損，但數額有限。
此次登陸港股，貝殼的保薦人是高盛（亞洲）和中金香港。貝殼登陸美股時，主承銷商除了高盛，還有華興資本、摩根士丹利、JP摩根。
01 歷史總融資或超過600億元，
488億D輪後進入資本恐被套
2001年9月，左暉創立鏈家，佈局線下房地產中介業務。2014年，鏈家網成立，開始戰略佈局線上。2018年4月，貝殼找房平台上線，保留鏈家作為自營業務，以平台模式推出加盟品牌德佑，吸引各地中介機構品牌入駐。
自此，貝殼各板塊分工初步形成：貝殼找房做線上平台；鏈家主攻一線、新一線城市；德佑主攻二三線市場。近年，貝殼還拓展了金融、家裝等新業務（圖1）。市場也有聲音認為，貝殼既做平台，又有自營，就意味着既做裁判員，又做運動員，有失公平。
圖1：貝殼主要業務模塊
圖片來源：公司年報，新財富加註
貝殼集團的融資也分成兩個階段，即鏈家階段和新貝殼階段。
鏈家從2011年天使輪開始融資，至2017年11月D輪，前後融資7輪，公開的融資金額累計接近130億元（表1）。知名機構鼎暉、經緯中國、高瓴資本、華興資本等先後投資。
產業資本中，騰訊攜手百度在2016年4月入局。而僅在2017年，鏈家融資3輪，先後獲得萬科（000002）和融創中國(港股01918)（01918.HK）投資。各類資本對其青睞程度可見一斑。
貝殼找房平台上線後，伴隨着一系列的資產和股權置換陸續完成，2018年其融資暫停一年，隨後繼續融資。
新貝殼在2019年完成D、D+輪融資，這兩輪軟銀都下了重注，總計投資13.5億美元。貝殼IPO前，外部機構股東中，軟銀持股佔比10.2%，僅低於騰訊的12.3%，為第三大股東。
貝殼D+輪機構股東中，還出現了碧桂園(港股02007)（02007.HK）的身影。如此一來，三大地產商萬科、融創和碧桂園都成為貝殼股東。
貝殼IPO時以20美元/ADS發行1.06億份ADS（1份ADS相當於3股普通股），募資21.2億美元，並在2020年11月，以58美元/ADS增發4071萬份ADS，再度募資23.61億美元，加上D、D+輪融資，這四次融資累計募集75.29億美元（表2），摺合人民幣大約490億元。連同鏈家融資金額，貝殼從一二級資本市場的總融資或超過600億元，拿錢氣勢一點不亞於滴滴（DIDI.N）、美團（03690.HK）、快手（01024.HK）等明星互聯網創業公司。
至2022年5月9日收市，貝殼美股價格為11.37美元/ADS，即每股普通股3.79美元。貝殼披露，2018年12月D類優先股價格為3.8美元/股（圖2）。換句話説，從貝殼D輪融資時進入的資本，累計約75億美元（摺合人民幣約488億元），若沒有及時減持，恐怕已經被套。
圖2：貝殼優先股融資價格和數量
圖片來源：貝殼美股招股書
而之所以受到各路資本青睞，貝殼自有“秘笈”。
02 抽傭可比蘋果商店，
ACN再造“新鏈家”
購房者多有這樣的經歷：在網上瀏覽房源信息時，看到心儀的房源，然而和中介聯繫發現，房源要麼是已經出手，要麼不存在，而中介迅速向用户推薦其他房源，因此獲客，增加成交概率。房源信息真假與否，是中介行業的一大痛點。
貝殼核心競爭力之一就是“真”。2008年開始，貝殼投入大量資源構建樓盤字典，至2021年底，其樓盤字典涵蓋2.57億套房源信息。在信息基建上，貝殼也不惜血本，通過VR看房、VR帶看等“黑科技”，讓買家得以沉浸式互動看房。在這些數字化工具支撐下，“真信息”和“真體驗”，逐漸成為房產中介行業必備的基礎設施。
貝殼當前主推的品牌廣告口號是“VR真房源，還是貝殼全”。“真”，是一方面，另一方面是“全”，就是多。這和貝殼ACN（Agent Cooperate Network）經紀合作網絡模式息息相關。
房產經紀人作為撮合買方和賣方的中間人，完成交易後賺取佣金。房源信息是各家中介的核心機密，許多房源都是某中介獨家代理，效率低下。
貝殼將賣房環節拆分為房源發佈、VR/照片採集、房源備案、鑰匙保管、房源維護；又將買房環節拆分為客户推薦、房源展示、撮合交易、文件準備、交易簽約。各個環節可由不同經紀人完成。交易達成後，再把佣金切分，根據服務節點分配佣金。
貝殼ACN就把房產買賣這種非標服務做成了流水線，把互相對立的經紀各方變成共贏方。雖然每次成交經紀人到手佣金變少，但成交效率大提升，總收入還是可以大幅增加。2019年貝殼平台超過70%二手房交易，通過ACN跨店合作完成。
該邏輯也適合入駐門店。至2021年末，貝殼門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%。和2107年末主要是鏈家貢獻大約8000家門店相比，現在的貝殼門店數量增加了5倍多，顯示真實房源信息源源不斷進入貝殼（圖3）。
圖3：貝殼門店和經紀人數量變化
圖片來源：公司美股招股書
紅杉中國合夥人劉星曾這樣評價貝殼，它是第一家把依賴重度服務的複雜交易進行數字化重構的公司，更厲害的是還成功實現了平台化。
截至2021年末，貝殼的經紀人總數為45.45萬人，活躍經紀人總數為40.68萬人，和上一年相比，略微下滑8%-9%，折射出地產中介從業者整體生存的艱難。
2021年，貝殼完成超過450萬筆房產交易，即活躍經紀人平均完成超過11筆交易。疫情疊加樓市調控，房產中介倒閉的不少，經紀人被迫轉行者比比皆是，而貝殼活躍經紀人基本上平均每月都能“開單”。
貝殼成本的大頭是經紀佣金。2021年，貝殼總佣金581億元，佔總營收808億元的比例為72%，即所有經紀人拿走大約七成，平台拿走三成。這個抽傭比例和蘋果應用商店APP Store的30%較為接近。
其中，外部佣金318億元，內部佣金263億元（圖4），分別佔佣金的55%、45%。而在2017年，貝殼外部佣金為9.3億元，內部佣金為156.6億元，內部佔比達9成以上。貝殼做平台後，相當於再造了一個新“鏈家”。
圖4：2017至2021年貝殼營業成本構成
數據來源：Wind，新財富整理
當前貝殼平台全部活躍門店為4.5萬家，其中，鏈家活躍門店6900家，即外部活躍門店大約3.8萬家。
貝殼2021年總佣金為581億元，每名活躍經紀人收益約14.3萬元。
和佣金相比，貝殼門店費用（38億元）和市場銷售費用（43億元）佔營收比例分別為4.8%、5.3%，只佔成本很少部分。事實上，38億元僅僅是貝殼鏈家自營門店的運營費用，其他加盟商自己承擔門店費用。
03 GTV、收入增速鋭減，利潤波動較大
根據CIC報告，中國居住市場（包括新盤、二手房或存量房、租房）總體規模從2014年的9.7萬億元增長至2019年的22.3萬億元，複合年增長率（CAGR）為16.1%，是增量市場；2019至2024年CAGR預計為6.6%，進入存量市場階段；尤其是新樓盤，CAGR或從17.5%雪崩式下滑至2.3%（圖5）。
圖5：國內居住市場規模變化
資料來源：CIC、貝殼招股書
二手房和租房市場CAGR仍保持兩位數以上增長，尤其是二手房逐漸縮小與新房市場的差距，2014年二者總成交金額（Gross Transaction Value，GTV）比例為2.4:1，預計至2024年為1.3:1。
2022年4月開始，各地樓市調控陸續有所鬆動，但在“房住不炒”大背景下，完全放開也不現實。作為國內最大房產中介，貝殼也難以獨善其身。
按總交易額計算，貝殼是中國最大的房產交易和服務平台。2020年，貝殼GTV約3.5萬億元，2021年增長10%，到3.85萬億元。
各地統計局數據顯示，一線城市北京、上海、廣州的商品房銷售金額分別是4117億元、6789億元、4668億元，合計1.56萬億元。貝殼交易量大約是北上廣樓市商品房成交總額的大約2.5倍。
還可以換一種視角看貝殼的GTV。買房是低頻需求，至2021年末，貝殼移動端月度活躍用户為3700萬人，和純電商平台動輒幾億月活用户不可相提並論，但樓市的高客單價，讓貝殼交易額輕鬆超過京東（3.3萬億元）、拼多多（2.4萬億元）等，僅次於阿里巴巴（8萬億元），成為國內第二大交易平台。
不過，高增長速度正在消失。2019、2020年，貝殼平台GTV增長率分別為85%、65%。到了2021年，貝殼GTV僅僅增長10%，大幅放緩。2021年，中國商品房銷售金額為18.2萬億元，同比增長4.8%；以貝殼平台的交易額計，相當於拿走全國兩成以上市場，增速高於全國平均水平一倍以上。
從營收規模看，2017至2021年，貝殼營收從255億元增長至808億元，其中2018、2019年增速分別高達61%、53%，而2021年只有15%，明顯放緩（圖6）。
圖6：貝殼2017年至2021年營收變化
數據來源：Wind，新財富整理
貝殼在2020年實現盈利約27.8億元，但2021年再次虧損5.24億元，未能保持穩定盈利狀態（圖7）。
圖7：貝殼2017年至2021年淨利潤變化
數據來源：Wind，新財富整理
2021年貝殼全年營收增長14.6%，主要靠一、二季度拉動，三、四季度則下滑11.9%、21.6%（圖8）。從各趨勢線綜合來看，貝殼後續的保增長壓力巨大。
圖8：貝殼2020年至2021年各個季度營收變化
數據來源：Wind，新財富整理
04 變現率整體走低，新房是二手房近兩倍
雖然平台交易規模持續增長，變現並不那麼容易。如果用營收/總成交金額作為變現率來考察，則2017年至2021年貝殼變現率分別為2.52%、2.49%、2.16%、2.01%、2.1%（圖9），呈現走低趨勢。
圖9：貝殼平台交易規模和整體變現率變化
數據來源：新財富整理
按照收入構成，貝殼2017年至2019年最大收入來源為二手房交易服務收入，2020年新房交易服務收入超過二手房；2021年度，二手房、新房、新興及其他三塊業務收入分別為319.5億元、464.7億元、23.3億元，佔總營收807.5億元的比例分別為40%、57%、3%，新房收入佔比超過二手房，這或許和地產商加快去庫存、回籠資金有關。
2021年全年，貝殼新房業務交易額小幅增長16.31%至1.61萬億元，對應收入464.72億元，同比增長22.5%。如果用收入和交易額對比，則比值達到2.89%，可作為貝殼新房交易整體變現率。收入增長高於交易額增速，説明貝殼“提價”了。
事實也如此，2020年，其新房交易額大約為1.38萬億元，對應收入約379億元，則變現率為2.75%，大約提高0.14個百分點。開發商在回款壓力下，或許也只能接受提價。
2021年貝殼3.85萬億元GTV中，二手房GTV佔2.06萬億元，比2020年的1.94萬億元增加6.1%，遠遠低於上一年的近五成增幅，也低於整體GTV增速。這或許和各地陸續出台二手房“政府指導價”有關，同時房貸也收緊，審核週期長，放款慢，最終影響二手房交易量。
其2021年二手房收入319.5億元，對應2.06萬億元GTV，變現率為1.55%；比新房交易變現率2.89%要低1.34個百分點。至2021年四季度，其新房交易變現率已經達到3.17%，是二手房1.69%變現率近兩倍。這意味着，在B端，貝殼相對地產開發商的議價能力在上升；而在C端，貝殼相對二手房交易散客的盈利能力則受大環境影響，遭到削弱。
盈利不穩定，收入增長斷崖式下滑，自然影響公司股價。至2022年5月9日美股收市，貝殼股價收於11.37美元，和歷史高點79.4美元相比，回撤85%，整體市值回撤約860億美元，摺合人民幣超過5000億元（美元兑人民幣以1:6.5計算，下同），和發行價20美元相比，接近腰斬（圖11）。
圖11：貝殼美股股價走勢
圖片來源：Wind
05 騰訊投資收益從13億美元縮水至1.2億美元
貝殼2021年報披露，騰訊通過旗下Morespark、Parallel Stellar、Tencent Mobility、Parallel Galaxy等附屬實體擁有其4.108億股A類普通股，佔股11.5%，擁有3.6%投票權（表3）。
貝殼未披露鏈家早期融資成本，不過在招股書中披露了從2017年1月至2020年6月每股公允值變化情況（圖12）。
圖12：貝殼股份每股公允值變化
資料來源：貝殼美股招股書
其中，2017年1月，貝殼每股公允值為1.5美元，騰訊2016年4月投資鏈家，若以1美元/股預估為持股成本，則6051萬股A類普通股的購股成本是6051萬美元。
2018年12月，貝殼與騰訊簽署合作協議，騰訊向貝殼找房提供廣告資源、市場營銷和雲服務，作為對價，貝殼向騰訊發行價值5億美元的D類優先股。微信“九宮格”中，貝殼找房也佔據了一個流量入口。
騰訊在貝殼D輪融資時投出8億美元，接近該輪融資總額（16.34美元）近一半，是領投方；2019年9月，貝殼D+輪融資，騰訊再投資約1.66億美元，兩次投資合計9.66億美元。至D+輪時，騰訊總持股成本12.06億美元，平均持股價格3.21美元/股。
貝殼美國IPO發行價為20美元/ADS，即每股普通股價格6.67美元，至IPO時，騰訊浮盈108%或13億美元。
貝殼IPO後，騰訊持股數量增加至4.108億股，比IPO前增加大約3450萬股，即1150萬ADS應該是在IPO時認購，這意味着IPO時騰訊再次投資約2.3億美元，總成本提高至14.36億美元。
至2022年5月9日，騰訊持股貝殼市值大約15.58億美元，勉強保本，收益和高峯期時相比，縮水超過九成。
06 軟銀和高瓴大幅減持
貝殼年報披露，軟銀旗下SVF II擁有貝殼2.19億股A類普通股，佔股6.1%，擁有1.9%投票權。軟銀在其D輪融資時投出4億美元，並在D+輪以9.5億美元領投，兩輪共投資13.5億美元，共獲得3.13億股，平均持股成本4.31美元/股。
至貝殼IPO時，軟銀持股市值20.87億美元，和持股成本13.5億美元相比，浮盈7.37億美元或55%。從D輪至IPO，大約一年半時間，軟銀收益率不算低。
2021年2月解禁至2021年末，貝殼股價波動較大，但多數時候在軟銀成本價以上。2021年報時，軟銀還持股2.19億股，累計減持大約1億股，應該已經拿回成本，剩餘股份當可擇機減持，時間更靈活。
高瓴（通過旗下HH PDII、HH SHL、HH SPR；IX持股）多次投資貝殼。貝殼IPO前，高瓴持有的A類普通股6051萬股，應該是2017年11月鏈家D輪融資時獲得，考慮到2017年9月末、12月末，貝殼公允值價格分別為每股2美元、2.1美元，以2美元公允值價格作為估算，則高瓴A類普通股持股成本大約1.21億美元。
貝殼後續數輪融資，高瓴沒有缺席。貝殼IPO前，高瓴總計持有貝殼16126萬股，持股比例為5.3%；總持股成本大約為4.75億美元，每股平均持股價格2.95美元（表4）。
貝殼IPO時，高瓴賬面浮盈126%，大約6億美元。同時，高瓴繼續以發行價認購約1500萬股，將持股數量提升至約1.76億股，總持股成本5.75億美元，應該是騰訊、軟銀後，貝殼的第三大“金主”。
2021年2月28日，高瓴資本持股比例為5%，尚未減持，彼時貝殼股價仍在高位60美元以上。2022年2月15日，高瓴披露持有貝殼8909萬股A類普通股，即減持約7200萬股。
由於高瓴資本平均持股價格為3.28美元（9.84美元/ADS），貝殼股價低於此價格的時間並不多，因此，高瓴的減持節奏應較為從容。
07 雙面作戰，華興資本勝率高過超級PE
貝殼IPO時，華興資本持股約1.16億股，持股比例為3.8%，屬於中小股東，不過因華興資本掌門人包凡出任貝殼董事，因此，其持股明細也得以披露（表5）。
華興資本在貝殼B輪投資超2億美元，隨後兩輪投資額總和1.07億美元，尤其D輪，只出資大約2000萬美元，折射其早中期投資風格。
最終，華興資本對貝殼的總投資為31257萬美元，平均持股成本2.7美元/股，至貝殼IPO時收益大約4.6億美元，收益率約為147%，比高瓴略高。
至貝殼IPO時，若以投資金額從高到低排序，則依次為軟銀、騰訊、高瓴資本、華興資本，而投資收益率從高到低排序，則恰好完全顛倒，華興資本>；高瓴資本>；騰訊>；軟銀（表6）。
華興資本的實力還難以匹敵軟銀、高瓴和騰訊這三大超級PE，一個項目投資3億美元，可以説是超配了。華興資本還是貝殼IPO時承銷商之一，雙面作戰，兩次受益。
鼎暉創投在天使輪投資鏈家近億元，如果鏈家彼時估值5億元，至貝殼IPO時市值200億美元，鼎暉若能堅持至IPO，則收益率應該超過200倍以上。
08 融創賣股自救，萬科退出合資公司
融創中國對於貝殼的投資，列為以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產，財報中計入“其他收入及收益”項。
2020年，融創中國的“其他收入及收益”由2019年的141.9億元增加56億元至197.9億元，主要由於持有貝殼的普通股公允價值大幅提高至96.6億元，貢獻近半“其他收入及收益”。
樓市調控下，融創中國的資金量也緊張起來，出售金融資產不失為自救方法之一。2021年6月至12月，融創中國分兩次累積出售約4535.2萬份貝殼ADS，合計套現10.84億美元，並實現税前溢利約17.6億元。
這對於風雨飄搖的融創來説，不吝於天賜甘露。融創尚未發佈年報，其預計2021年盈利下滑85%，而公司2020年淨利潤356億元，則預計融創2021年還剩53億元利潤。出售貝殼股份，為融創中國或能保持盈利做出貢獻。
除了融創，萬科也直接投資貝殼，還曾與貝殼成立合資公司。
2016年，貝殼進入家裝領域，攜手萬科成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司。企查查顯示，2022年1月，萬科鏈家更名為北京被窩裝飾有限公司；同時，作為股東的北京萬科、北京佳信和退出，現在被窩裝飾的唯一股東是鏈家（天津）企業管理有限公司。此外，被窩裝飾還持有東易日盛（002713）1.6%股權，為第七大股東。
貝殼上市時，萬科未公開披露持股情況，年報中也未提及貝殼隻言片語，碧桂園同樣如此，或許是在鏈家重組時，完成退股。
2019年的一次專訪中，左暉表示，決心做貝殼後，他和鏈家主要投資人、董事一對一地進行了深入溝通，包括融創中國孫宏斌、華興資本包凡、新希望劉永好等，期間也有投資方退出，而他並不擔心。2019年，貝殼兩輪融資近30億美元，也證明了左暉的底氣。
值得注意的是，貝殼對手之一，58同城旗下的安居客2021年4月完成戰略投資，碧桂園、恆基地產(港股00012)、新鴻基、雅居樂、新世界集團、時代地產、中建地產、華懋地產等地產商悉數成為投資人。碧桂園再次選擇第二梯隊的安居客，此操作耐人尋味。
安居客2021年4月遞交招股書，計劃登陸港股，但遲遲未有進展，倒是貝殼在港股捷足先登了。
09 後左暉時代，彭永東尋找新增長曲線
美股IPO前，貝殼聯合創始人、時任董事長的左暉持有B類普通股大約8.85億股，佔比28.9%。由於部分股東將其持有的A類普通股投票權授予左暉，其可控制的股權比達46.8%。1股B類普通股投票權為10股，左暉投票權超過75%，牢牢控制公司。
貝殼2021年報披露，Propitious Global持有貝殼找房1.58億股A類普通股，以及7.27億股B類普通股，累計8.85億股，佔股24.8%，擁有64.4%投票權。該公司由Z&；Z Trust（信託）最終控制，其受益人為左暉的妻子。
兩相對比，左暉家族持股數量沒有發生變化，股份結構略有調整，多出A類普通股，減少同數量的1.58億股B類普通股去哪兒了呢？
貝殼聯合創始人、董事長兼CEO彭永東持有1.1億股B類普通股，佔股3.1%，擁有9.5%投票權；聯合創始人兼執行董事單一剛持有4777萬股B類普通股，佔股1.3%，擁有4.1%投票權（圖13）；執行董事兼首席運營官徐萬剛持有A類普通股約543萬股。彭永東、單一剛等貝殼所有董事和高管持股6.8%，擁有14.4%投票權。
圖13：貝殼董事高管持股和投票權最新情況
圖片來源：公司2021年報
而在IPO前，彭永東、單一剛分別持有1.1億股A類普通股、4777萬股（圖14），如今轉變為同數量的B類普通股，數量合計約1.58億股，剛好是左暉家族減少的B類股數量。
圖14：貝殼IPO前董事、高管持股情況
圖片來源：貝殼美股招股書
顯然，左暉家族將彭永東、單一剛持有的A類普通股，全部置換成擁有更高投票權的B類普通股，左暉家族依舊是公司實際控制人。而接班人彭永東投票權僅次於左暉家族，作為聯合創始人，在董事會中的話語權也得以提升。
彭永東出生於1980年，本科畢業於浙江大學，2006年獲得清華大學國際工商管理碩士學位，隨後加入IBM中國，擔任戰略與變革高級顧問。左暉曾請諮詢公司為鏈家把脈，或就此結緣彭永東。2010年，左暉邀請彭永東加盟。彭永東的重要使命就是推動鏈家線上線下一體化，在其主導下，貝殼先後推出鏈家在線、鏈家APP、鏈家網，推動實施“真房源”戰略，創立貝殼找房。
從IBM到鏈家，彭永東此前並無大型公司高級管理經驗，左暉選擇他作為接班人，需要勇氣和眼光。貝殼IPO時，左暉表示自己很輕鬆，主要是彭永東和徐濤（CFO）在忙路演，前後近百場。
在高瓴資本創始人張磊看來，貝殼和左暉是擁有偉大格局觀的企業和企業家，不僅對變化有深刻的洞察，也會以推崇正和遊戲，以創造價值為己任。
遺憾的是，貝殼上市不到一年，2021年5月，左暉因病離世，年僅50歲。他經常掛在嘴邊上的“難而正確的事”，將繼續由後來者彭永東、單一剛為首的團隊去完成。
2021年，也被彭永東稱為非常艱難的一年。對內，左暉作為公司主要創始人和精神領袖突然離世，對公司上下是重大打擊。貝殼通過收購引入多個品牌，公司規模變大，難免出現山頭和派系之爭。伴隨權力中心變化，彭永東如何能擺平各路勢力，團結隊伍，有時管人比管業務更難。對外，貝殼也要提防安居客等對手伺機突襲。
2021年7月，貝殼宣佈將收購聖都家裝100%股權，總對價不超過80億元。當年12月，渾水機構做空貝殼，就公司門店、中介和費用率提出質疑，並提及貝殼收購中環地產、聖都家裝存在虛報價格等行為。這一做空理由被貝殼否認，但從今年3月初後，其股價再也沒有回到發行價上方。
2022年4月20日，貝殼完成對聖都家裝收購，總代價39.2億元現金和4431萬股公司A類普通股（約2億美元左右），遠遠低於起初報價，或是對渾水報告的某種回應。
貝殼在官網中稱，致力於為3億家庭提供包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等全方位居住服務，要覆蓋全中國超過300個城市，鏈接100萬職業經紀人和10萬家門店，賦能超過100個品牌。截至2021年底，其至少在經紀人和門店上的目標已經完成近半。
貝殼挑戰雖然大，但總比剛創業時摸索強百倍，彭永東也站在了更高的起跳點。
作為第二大交易平台，貝殼變現率仍有提升可能。比如拼多多總收入939億元，對應2.44萬億元GMV，變現率為3.85%，貝殼平台交易規模高於拼多多，如果變現率提高至3%左右（也就是2021年四季度新房交易的變現率水平），則收入將上升更大台階。
另一方面，平台規模越大，可以衍生出更多商業模式，貝殼平台交易額僅次於阿里巴巴，已經有金融等業務在開展，還可探索更多商業模式。
2021年11月，貝殼正式提出“一體兩翼”戰略，“一體”即二手房和新房交易服務賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業羣與普惠居住事業羣。其配套動作也是不斷。2021年底，貝殼推出“貝殼租房”，進軍長租行業；4月完成收購聖都家裝。貝殼能否重塑家裝家居行業，新業務如何拓展，仍待時間檢驗。
轉型線上、貝殼平台橫空出世，均由彭永東主導，貝殼由此找到第二增長曲線，彭永東功不可沒，也就此在左暉時代就奠定了公司的二號位。貝殼平台發展和樓市調控政策息息相關，公司收入增長眼看見頂，新增長曲線如何畫出？2021年5月，彭永東接過公司權杖至港股掛牌，整整一年，真正考驗他的時候到了。
本文源自新財富