受新冠肺炎疫情的衝擊，房地產行業融資在上半年呈現出先緊後松的走勢。整體來看，房企融資總額並未出現較大變化。
數據顯示，2020年上半年房企境內外融資摺合人民幣合計約為6506億，佔比2019年全年融資規模53%。由於海外債市的低迷，境內發債一度成為房企融資的主要形式。
此外，在政府紓困政策的推動下，部分房企融資利率進一步走低。但與此同時，仍有部分企業，如明發（HK.00846）、藍光發展（SH.600466），發債利率創下了新高。一高一低背後，折射出企業在後疫情時代的不同處境。
境內發債額度佔比提升，金融街等房企短期償債壓力大
在新冠疫情衝擊下，多城市售樓處處於停擺狀態，房企銷售、回款均受到不小的衝擊。自2月份以來，為維持經濟平穩運行，融資環境出現鬆動，房企在上半年的融資額也超出預期。
據貝殼研究院數據顯示，2020年上半年，房企境內外融資摺合人民幣合計約為6506億，同比僅下滑4%；但與2019年下半年相比，房企融資額上升了19.4%。
而受海外疫情的影響，境外融資遇阻，境內融資成為房企解決資金問題的主要途徑。從結構上來看，境內融資規模佔比較2019年同期提升12個百分點至62%，境外融資規模佔比則下滑至38%。
從發債規模上看，恆大（HK.03333）、碧桂園（HK.02007）分別以531億元、229億元位居前兩位。而讓人詫異的是，首開股份（SH.600376）、華髮股份（SH.600325）、金融街控股（SZ.000402）緊隨其後，發債規模分別達到211億元、175億元、153億元。
在業內人士看來，由於企業週轉較慢，且銷售額不及預期，上述三家企業均面臨着較大的流動性壓力。
以金融街為例。今年一季度末，金融街貨幣資金減少至87.18億元。而公司一年內到期的非流動負債與短期借款達179.3億元，資金缺口達92.12億元。然而，截至2020年6月底，金融街僅實現150億元的銷售額，其中一半是在6月份剛剛實現的。在銷售不達標及回款滯後的情況下，發債成為其解決流動性壓力的必然選擇。
隨着經濟秩序的逐漸恢復，房企銷售業績穩步提升。2020年6月，百強房企單月實現全口徑銷售金額14517.2億元，環比增長33%。與此同時，海外債券市場也逐漸恢復。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，下半年債券融資結構將有所變化。他還判斷，政策改善空間縮小，房地產金融監管或針對性趨嚴。
數據顯示，房企在2020年下半年將迎來償債高峯，境內外融資債券到期規模約為5588億人民幣，同比增長58%。這也就意味着，隨着境內融資環境的改變，境外融資或再度成為房企新寵，與之伴隨的是，房企融資成本或再度走高。
發債利率分化，明發、藍光高息債解渴
除了融資額超出預期外，融資環境寬鬆的另一個表現是，融資利率出現明顯下滑。
據Wind數據顯示，2020年上半年，房企一般公司債發行利率為4.83%，同比下滑了0.71個百分點；中期票據發債利率由5.7%降低至4.15%。此外，超短期融資債券、ABS、私募債等發債成本均有不同程度的下調。
圖：主流債券類型利率表現（%）
數據來源：WIND，貝殼研究院整理
發債利率走低，為房企通過債務置換降低融資成本創造了條件。今年6月3日，萬科（SZ.000002）就決定下調2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續期後2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。4月28日，華夏幸福（SH.600340）調整2018年發行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團（SH.600383）亦有類似動作，只是由於爭議太大，最終該計劃泡湯。
另一方面，由於房企規模、資質、槓桿等情況均不相同，房地產行業融資環境的鬆動，並不意味着低利率成為房企共享的福利。
對於部分房企而言，高息發債似乎成為他們揮之不去的宿命。如今年6月5日，明發集團成功發行了1.76億元的美元債券，年利率高達到22%。業內分析指出，財務造假存疑、股票多年停牌，種種負面因素下，明發集團在資本市場上基本喪失了話語權。
此外，川系黑馬藍光發展由於發債成本突然提升，也引發了市場的關注。
今年5月下旬，藍光發展公示了“2020年度第一期債權融資計劃和第二期債權融資計劃”，掛牌利率達到10.5%；6月4日，藍光發展發行的2.5億美元高級無質押票據，息票率為11%。兩次債務的利率，不但超過其2019年的平均融資成本，也高於榮盛（SZ.002146）、濱江（SZ.002244）、建業（HK.00832）等同規模房企。
一位不願具名的房企內部人士向藍鯨房產指出：“企業的發債利率，除了跟企業的信用等級、市場資金情況等因素相關外，也與企業的債務穩定性、利潤率、以及土地儲備質量等能夠反映未來發展前景的指標息息相關。”
從藍光發展情況來看，其負債、利率均處在不錯的空間，只是土儲不足成為企業發展的掣肘。截至2019年末，藍光土地儲備1773萬平米，遠低於榮盛、建業等同規模房企。2020年上半年，藍光發展全口徑銷售額403億元，排名進一步下滑至38位。
發債利率的高低，往往更能體現房企發展的健康程度。擁有融資優勢的房企，在未來的競爭中或進一步佔據主動權。隨着行業天花板的來臨，房企想要通過高槓杆實現規模突飛猛進變得愈發困難。對於藍光等房企而言，如何在降低成本的情況下實現規模躍進？值得思考。