樂居財經鄧鑫妮 發自深圳
“十四五末期，在管面積達到4億平方米，並實現兩個50%的目標，分別是外部管理規模佔比超過50%，非居業態佔比超過50%。”專題 | 2021中國物業產中報風雲記
不同於一年一定的目標達成量，華潤萬象生活（01209.HK）將戰線拉到了2021年-2025年的5年時間內。
除了在管面積的增量，管理層還在中期業績會上，公佈了其他增長要求。
8月26日，華潤萬象生活舉行了2021年線上中期業績發佈會，主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、副總裁魏小華和首席財務官陽紅霞出席會議。
“5年計劃”開局的第一個半年考核期，華潤萬象生活的住宅和商管兩大業務板塊均實現了較高的增長，不過，兩大塊毛利率的差距有所拉大。
住宅物業管理服務的在管建築面積為 1.22億平方米，較去年同期增加1530萬平方米；已開業購物中心建築面積為690萬平方米，寫字樓物業管理面積為710萬方。
而今年上半年，住宅物管整體毛利率為17.9%，商管整體毛利率為53.2%，兩者相差35.3個百分點；在去年同期，住宅與商管整體毛利率分別為14%、35.8%，兩者相差21.8個百分點。
收入方面，截至2021年6月30日，整體收入達到40.14億元，同比增長28.1%。其中，住宅物業管理服務板塊收入為23.92億元，同比增長42.3%；商業運營及物業管理服務板塊為16.23億元，同比增長11.7%。
購物中心外拓提速，收入降7%
“年初的目標是，外拓簽約10個購物中心，實際上上半年已經簽約了8個。”
上市時間不久，在購物中心方面的增拓，華潤萬象生活已經表現出競爭力。目前，其在管的購物中心項目64個，在管面積為690萬方。
不過，超八成仍來自華潤置地的項目輸送。在64個項目中，華潤置地提供的項目數量為47個，在管面積約580萬方，佔購物中心面積比重83.5%。而華潤集團與第三方的在管項目約為17個，管理面積11萬方，佔購物中心面積比16.5%。
“到十四五末，商業中心將會達到150個。”
除購物中心外，其商管板塊的另一重要內容是寫字樓。2020年7月，華潤萬象生活開始為寫字樓提供商業運營服務。截至2021年中期，已經為24個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為150萬平方米；為93個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為710萬平方米。
但是營收佔比卻跌了6個百分點。其中，購物中心的收入較上一年同期的10.05億元減少了近7200萬元。
2021年上半年，商業運營及物業管理服務的收入為16.23億元，佔總收入的40.4%，2020年同期，該項數據為46.4%。
其中，購物中心和寫字樓的收入分別為9.33億元、6.9億元，佔總收入比重為23.2%、17.2%。寫字樓同比增長了53.9%，而購物中心收入有所倒退，同比下降約7.18%。
“購物中心的物管模式從包乾制轉換成酬金制，收入規模發生了變化。”業績會上，管理層如此解釋道。
住宅與商管毛利率差近2倍
儘管購物中心的收入同比有所下跌，但其毛利率水平仍是五大細分業務中最高，由此所加持的商管毛利率達53.2%。
2021年前6個月，華潤萬象生活的毛利潤為12.93億元，同比增長71.1%。毛利率由2020年同期24.1%上升至32.2%，同比增長8.1%個百分點； 股東應占溢利為8.06億元，同比增長138.1%。
盈利能力中，商業運營及物業管理服務的整體毛利率超過了50%，而住宅物業管理服務也同比上浮了3.9個百分點。
截至2021年上半年，商業運營及物業管理服務中的購物中心和寫字樓毛利分別為6.31億元、2.33億元，毛利率為67.7%、33.7%。整體毛利率達到53.2%，較2020年同期增長了增長了17.4個百分點。
住宅物業管理服務的總收入為23.92億元，承擔了59.6%的收入。其中，物業管理服務、針對開發商的增值服務、社區增值服務的營收分別為17.36億元、3.4億元、3.2億元，毛利率分別為13.3%、26%、34.6%。
三個子業務毛利率的增長，帶動住宅物管整體毛利率上調。該部分毛利率達到17.9%，較商業運營還有不少差距。其中，同比上升2.4%的住宅物管服務毛利率，13.3%的水平，遠低於同行。
住宅物管的毛利率增長，還得益於在管面積的增加。截至2021年中期，住宅物管的在管面積為1.22億方，較2020年同期增長了2430萬方，其中來自華潤置地的在管面積增長990萬方，來自華潤集團與第三方開發商的在管面積增長了1440萬方。
“2021年實現第三方拓展4500萬平方米。”今年年初，華潤萬象生活定下了規模增長目標。不過陽紅霞表示，“華潤萬象生活上半年外拓合約面積1765萬平方米。”距離年初的目標，尚未完成一半。
價格原因收併購動作放緩
“關於併購，上半年確實談了很多。（沒有成功）核心的因素就是太貴，沒有別的原因，要把更多的財務資源流到好的機會和好的標的上。”不過管理層同時也表示，“下半年有幾個重大的標的在談，目前來看成功幾率很大。”
對於前段時間傳言的接手恆大物業的部分資產，李欣表示，我們會關注這個事兒，但關注並不代表要去買這個物業。
收併購的謹慎，以及營收的快速增長，讓華潤萬象生活囤積了大量資金。截至上半年，其總資產已經達到約199億元，其中流動資產為147.2億元，非流動資產為51.7億元。
流動資產中，現金及現金等價物達到124.6億元，較去年底增加了21.4億元，佔比為84.6%。
現金增加不少，但是其流動資產卻較去年底減少了16.07億元。其中，減少最多的是金融資產。去年底，其金融資產達到了38.48億元，如今這部分資產已經為“0”。
華潤萬象生活手中資產大幅增加，最直觀的體現就是，資產負債率的降低。
2018年-2020年，其資產負債率分別為88.39%、85.47%和34.67%。2021年上半年的資產負債率較去年底上浮0.16%至34.83%，但總體維持在較低的水平。
總資產增加，稀釋了資產負債率，但同期的收益增長沒有同頻，也降低了淨資產收益率（ROE）。
2018年-2020年，其淨資產收益率分別為84.84%、42.56%和12.18%。截至今年上半年，其淨資產收益率較去年底再降5.81個百分點至6.37%，同比減少了27.7個百分點。
文章來源:樂居財經