文|覽富財經
十年業績保證
陽光城用十年業績保證，成功引進了泰康人壽。
9月9日晚間，陽光城發佈公告稱，泰康人壽及泰康養老與上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》，約定通過協議受讓的方式，以33.78億元的代價受讓陽光城13.53%的股份。
通過協議受讓的方式，泰康人壽和泰康養老從上海嘉聞受讓13.53%的股份，共計5.5億股，轉讓單價6.09元/股。
股份轉讓完成後，泰康集團將合計持有陽光城5.55億股股份，成為僅次於董事長林騰蛟及其一致行動人之外的最大股東。
“泰康系”之所以敢於拿出真金白銀，最讓它心動的還是陽光城遞過來的“投名狀”，即一份為期十年的業績對賭協議。業界人士評論認為，長達十年的業績保證期限，實屬罕見。
根據協議，陽光城須在2020年到2024年實現不低於15%的歸母淨利潤年均複合增長率，且累計歸母淨利潤不低於340.59億元，實際業績複合增長率至少達到18.13％。
陽光城還進一步承諾2025-2029年間，實現歸母淨利潤數為101.72億元、111.9億元、123.08億元、129.24億元和135.7億元。如果業績未能達標，則須對泰康進行相應現金補償。
公告顯示，除了業績對賭協議之外，陽光城還給予了泰康集團其他承諾，例如為泰康提供六分之一的董事席位、不低於當年可分配利潤30%的年度分紅以及減持股份的優先購買權等。
自信來自何處
有券商評論認為，公司長達十年業績承諾彰顯公司對未來長期發展的信心。
陽光城與泰康人壽及泰康養老簽訂的對賭協議誠意滿滿，按照以往的發展節奏，要兑現承諾不是什麼難事。數據顯示，最近5年來，陽光城的歸母淨利潤從2015年的14.18億元上升至2019年的40.2億元，平均複合增速約29.76%。
如果把時間再拉長一點，陽光城的歸母淨利潤從2013年的6.52億元，上升至2019年的40.20億元，平均複合增速高達35.41%。
而在未來兩年內，公司業績已有保障。華創證券測算，截至2020年上半年，陽光城土儲可售面積4,994萬平方米，按照1.2萬元/平方米估算，可售貨值6,184億元，覆蓋2019年銷售額2.9倍。
只不過，過往的業績，可能無法代表未來。今年上半年，陽光城完成全口徑銷售額900.1億元，實現營收241.20億元。銷售同比微降0.1%，營收增速也降至7.15%，出現了增長放緩跡象。
而從後5年的年均歸母淨利潤來看，陽光城的壓力凸顯。知名地產分析師嚴躍進分析指出，類似規定其實就是要求陽光城具備持續的經營和收益能力。某種程度上，10年的業績鎖定期，雖然能夠讓陽光城獲得更好的險資注資，有助於實現更好的企業經營，但反過來也要求其後續需要在經營方面持續發力。
根據業績承諾，業界預估陽光城在2029年營業總收入將要達到2200億元左右，是2019年610.49億元的3倍多。但在2019年，陽光城營業總收入增長率僅8%，與此前幾年高達60%-80%的增速，相去甚遠。
無奈的選擇？
陽光城之所以向“泰康系”奉上十年業績保證，從某種程度上來説，也是為了能夠打動對方而做出的無奈之舉。
債務方面的壓力，一直是陽光城無法擺脱的“夢魘”。嚴躍進表示，對於陽光城來説，這兩年全國化的佈局不斷加快，同時也通過各類項目收併購獲得了較好的發展。但是其也面臨很多壓力，包括負債方面的壓力，以及全國市場的擴張等。
半年報數據顯示，截至2020年6月末，陽光城負債總額高達2837.53億元，達到歷史高位；資產負債率達到83.64%，也屬於近年來較高水平。此外，在過去一年時間裏，陽光城負債總額增加了將近425億元。
另有數據顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年中期四個報告期內，陽光城總有息負債規模保持在1100億元附近。
不斷攀高的債務壓力，使得陽光城必須應付來自監管加重的壓力。目前，陽光城淨負債率由2017年末的252.27%逐步降至今年中期的114.98%；剔除預收賬款後的資產負債率也由82.3%降至了78.17%。對照監管部門最近提出的“剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比不小於1倍”的“三道紅線”融資新規，陽光城踩到了兩條線。
考慮到陽光城採用的是和碧桂園如出一轍的高週轉模式，需要大量現金快速拿地，然後快速開發建設回款。而如果維持高槓杆開發模式，極有可能連踩“三道紅線”，對其未來融資勢必形成掣肘。
因此，引進“金主”，對於現階段的陽光城來説，雖説是無奈之舉，但也可能是它最想看到的結果。