新城控股7月銷售金額下降19.40% 快週轉開發模式成隱患

【環球網房產綜合報道】8月6日，新城控股（601155.SH）發佈《2021年7月份經營簡報》。據簡報披露，7月單月，新城控股實現合同銷售金額約168.88億元，比上年同期下降19.40%；銷售面積約155.39萬平方米，比上年同期下降21.49%。

整體來看，2021年1-7月，新城控股累計合同銷售金額約1345.53億元，比上年同期增長13.57%；累計銷售面積約1242.35萬平方米，比上年同期增長15.52%。

此前3月29日，新城控股召開2020年度業績説明會，新城控股董事長王曉松公佈了2021年的銷售目標為2600億元。以此計算，前7個月新城控股完成年度目標的51.75%。

前7月新城控股看似交出了一份不錯的成績單，但其背後卻也存在一定的隱憂。

數據顯示，2018-2020年新城控股毛利率分別達為36.69%、32.64%和23.5%，2020年新城控股毛利率大幅下滑，淨利潤率11.3%，較2019年同期分別減少9.1個百分點和4.2個百分點。

雖毛利率逐年下滑，但新城控股不仍斷擴儲旗下商業綜合體土地儲備。2019-2020年新城控股新增土地儲備建築面積共2508萬平方米和413萬平方米，其中綜合體分別為1443萬平方米和247萬平方米。不難看出商業綜合體的加碼已經成為新城控股做大規模的重要一環。

新城控股以吾悦廣場為發展重點，作為綜合體的吾悦廣場採用“以售養租”模式，通過銷售住宅和商鋪，獲取現金流並平衡購物中心的沉澱資本。要看到這種“以租養售”的快週轉開發模式，其持續性和穩定性都存在不確定性。

一般而言，購物中心等商業綜合體項目的現金流很難在短時間回正，項目的盈利要等到自持購物中心建成，3至4年培育成熟，獲得穩定的租金回報後才能實現。因此，綜合體對於公司的現金流以及運營效率的要求極高，資金回收週期長。

據2020年年報顯示，新城控股經營活動產生的現金流淨額同比下降99.12%至3.82億元，新城控股對此表示，由於2020年中新增土地比較多，導致經營現金流淨額減少。現金流的大幅下滑，也在一定程度上影響到新城控股的“造血”能力。

不僅如此，7月30日新城控股曾發佈公告稱，擬拆分9個商業項目在新加坡上市。同時也在公告中表示，由於擬設立的信託基金的底層資產僅包括新城控股持有的9個商業物業，規模相對較小，且發行完成後預計仍將間接持有該信託基金51%-55%的信託份額，預計對新城控股財務狀況和經營成果不構成重大影響。

此次新城控股拆分業務上市，結合其2020年的業績表現，不難看出新城控股亟需資金來開發業務。快週轉的開發模式會帶來營收的增長，但新城控股近年來加大對綜合體土儲規模的擴增，已導致其現金流淨額減少，不僅如此，新城控股對綜合體物業可售預收款和需求資金之間的缺口也亟需解決。

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