1月15日，榮萬家(02146)迎來了它的“上市首秀”。作為2021年開年第一隻物業新股，榮萬家的出場註定吸睛無數。
不同於其它物業股上市之初的“高調張揚”，榮萬家自遞交招股書以來就“稍顯低調”，不僅上市價格定在發行價的下限——每股發售股份13.46港元，就連估值也比大多數物業股要低得多。而低調行事的背後，也使得這一隻有實力的股容易被外界忽視。
低調，容易被忽視是正常的,但榮萬家的實力卻是不應該被忽視的。過往幾年，該公司業績表現可謂盡顯“優等生”本色：2017至2019年，其營業收入從7.32億元增長至12.82億元，年複合增長率為32.3%;淨利潤從0.38億元增長至2019年的1.13億元，年複合增速更是高達71.8%
那麼，低調內秀的榮萬家是不是真的被低估了?未來的上行空間又有多大呢?
基本面盡顯優質，但卻低估值發行
要想探討這一隻物業新股是否存有被低估的可能，首先還是從榮萬家的基本面出發。
成立於2000年的榮萬家，脱胎於新晉“千億房企”榮盛發展，是一家紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的綜合性物業管理服務提供商。從它的營收規模及盈利水平上來看，皆具有一定的爆發潛質。
營收方面，在過去的幾年內，榮萬家的營收增速保持着堪稱迅猛的增長速度。據招股書披露，2017年至2019年，榮萬家的營收由7.32億元增至12.82億元，複合年增長率為32.3%。
這個增速是什麼水平呢?
據中指院數據顯示，同期物業服務百強企業平均營收復合增長率為17.8%，可見該公司的營收增速是遠高於百強物業平均水平的。同時，在快速增長的營收支撐下，榮萬家業內的認可度也不斷攀升：招股書披露，按綜合實力計算，榮萬家位居中國物業服務百強企業第19名，在環渤海經濟圈位居第10名，在河北省則位居第1名。
再來看盈利能力，從招股書披露的數據來看，榮萬家的利潤複合增速也遠遠高於收入的複合增速。
具體而言，2017年至2019年，其淨利潤由0.38億元增長至1.13億元，年複合增速達71.8%，遠遠高於收入複合增速。至2020年上半年，其淨利潤進一步提升，為1.05億元，同比增長98.1%。淨利潤大幅增長的背後，反映該公司盈利能力不斷增強的事實。
另據招股書顯示，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，榮萬家的毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%、28.6%，呈逐年攀升之勢。其中，2020年上半年還較去年同期增長了8.3個百分點，盈利能力大幅提高。
最後，還有一個較為重要的指標，即“合約在管比”，指的是合約面積和在管面積的比值。這一指標是衡量物業股增長潛力一個重要的指標，可以看出該公司未來3年的增長潛力大小。
截至2020年上半年，榮萬家的合約建築面積約為8060萬平方米，在管建築面積約為5240萬平方米，合約在管比約為1.54。要知道，同期的頭部物業股碧桂園服務的合約在管比約為2，只比榮萬家的合約在管比高出了一點點，所以説，榮萬家的未來增長潛力還是不容小覷的。
但就是這麼一家極具成長性的物業新秀，它的發行估值卻出乎意料地“低”。
按上市後3.76億股的總股本及13.46港元的發行價來算，榮萬家的上市總市值約50.61億港元。2020年上半年，榮萬家的淨利潤為1.05億元，全年的話則預估在2億元左右，那麼，其對應的動態市盈率只有20倍出頭。對比其它物業股動輒50倍以上的市盈率來説——目前港股市場，市盈率超過50倍的物業股逾10家，市盈率超過30倍的物業股有一半之多，榮萬家的發行估值極具性價比。
而基於上述較為優質的基本面及增長潛力的表現來看，榮萬家大概率是存有被低估的可能性，未來上行空間整體可期。
多元化佈局，進一步打開上行通道
值得一提的是，如果從更加長遠的角度來看，榮萬家的多元化發展，或將是其打開“上行通道”的重要鑰匙。
一方面，佈局全國性戰略服務網絡，進一步推動公司規模邁上新台階。
目前，榮萬家已基本形成了”兩橫、兩縱、三集羣”的服務網絡，“兩橫”指沿着長江及隴海鐵路沿線的佈局，“兩縱”指以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，“三集羣”是指環渤海經濟圈，長三角地區及珠三角地區的城市羣。截至2020年上半年，環渤海經濟圈的在管面積佔總在管面積58.4%，長三角地區、中西部地區、大灣區及周邊地區的佔比則分別為26%、12.2%、3.4%。
(數據來源：榮萬家招股書)
不難看出，上述這些區域皆屬於經濟發展水平、人口密度及人均可支配收入較高的地區，而這也意味這些地區或將對物管的需求更為旺盛。在這一背景下，榮萬家有望依託在環渤海經濟圈的領先市場地位、品牌的良好口碑和知名度，進一步擴大業務規模和市場份額，推動企業邁向發展的新台階。
另一方面，多樣化物業業態和多元化的服務組合並驅，進一步打開上行通道。
拆分榮萬家的業務結構可知，該公司主要三條業務線提供多樣化物業業態，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。而在管及合約物業組合，涵蓋住宅物業、商業物業(如購物中心、寫字樓及酒店式公寓)及公共及其他物業(如產業園、學校、工廠及公園)等多種業態。
從上述多元的物業業態來看，不難發現，多樣化的物業管理不僅體現出了該公司日益提升的綜合運營實力，還將有助於該公司通過完善自己的業務矩陣打開上行通道。
值得注意的是，在這其中，榮萬家還通過科技賦能社區增值服務，找到新的增長動能。
智通財經APP瞭解，自2016年起，榮萬家便以開拓出智能化服務模式，提煉通用需求，推出智能化社區管理平台“米飯公社”。“米飯公社”包括業主端APP和員工端作業App“米到家”，涵蓋“客服、服務、生活、活動、消費”等功能。公共衞生事件期間，其“米飯公社”從原先的智能服務、智能管控、社會活動等服務內容，接入在線商城、社區團購、在線醫療，真正解決業主所需，做到一站式全渠道服務平台。
截至2020年6月30日，榮萬家在管社區擁有合共35家線下便利店，且該線下便利店促成約321,580宗交易，總銷售額約為1400萬元。同期，“米飯商城”促成超過27,000宗交易及總銷售額約為690萬元。由此可知，其多元化的服務不僅加強了客户黏性，提升了滿意度，還將給其帶來多渠道的穩定收入來源。
綜合上述種種，不難看出，作為一家“物業新秀”，榮萬家該有的都有了，甚至於別人沒有的遠見和佈局也有了，成長潛力真得可期。而從當前低估值發行的表現來看，未來它的上行空間或將要比想象中的還要大。