編者按：本文來自微信公眾號“慧聲説房”（ID:huishengshuofang），作者：laochen12，36氪經授權發佈。
“萬達商業要剝離所有房地產業務，一平方米都不再保留”，在萬達集團2018年年會上王健林表示。
自2016年港股退市之後，萬達便籌備起了回A之路，至今未果。儘管老王識時務，在輕資產和去地產化的道路上積極轉型，但是這條路依然走得漫長而又艱辛。困難之餘，今年又遇上了疫情衝擊和三道紅線橫空出世，這真的是運氣不好，無關能力。萬達只能感嘆一句“路漫漫其修遠兮”。
輕資產模式新秀
位於河北省邯鄲市核心地段的大連友誼時代廣場於2015年竣工，但是到目前為止也只開放了寫字樓部分，碩大的廣場猶如死城。有人説坐南朝北風水不好，也有人説因為招商問題碰了斜對面地頭蛇的蛋糕了，眾説紛紜。不過可以肯定的是，友誼把股權變現去降負債和做輕資產了。
輕資產模式是商業地產發展的趨勢。同樣是出身大連的企業，萬達便選擇輕資產模式與國瑞地產合作，由國瑞出地和建設首個邯鄲市萬達廣場，再過幾天便正式開業。由於這座萬達廣場填補了邯鄲市邯山區城市綜合體的空白，所以對於當地居民而言意義非凡。
輕資產模式之路是萬達為了去槓桿和增加服務業屬性然後順利在A股上市而探索出來的。事實證明，萬達正在脱胎換骨，距離成功越來越近。
穿梭於資本市場
2014年12月，萬達商業地產成功在港股掛牌上市，經歷了不到兩年的與香港資本市場的對接，2016年8月正式宣告從聯交所式退市，開啓了回A之路。
根據協議，萬達商業需在港股退市後兩年內在內地主板上市，失敗則支付約400億的港幣回購投資者的股權，再加上這期間房地產行業震盪萬達不停甩賣資產，王健林被傳言從“首富”變成“首負”。
值得注意的是，萬達這次任性退市付出的機會成本不可估量。前腳剛一離開，香港證券市場就迎來了大牛市，恆生指數從23000左右暴漲到2018年2月份的33000多點，一眾地產公司股價直接翻倍。有人估測如果萬達沒有從香港退市，其市值至少翻至7倍以上。
今年上半年，萬達商管經營活動現金流量淨額1.16億，同比暴跌95.2%，籌資活動產生的現金流量淨額為－127.6億。除了經營上的不利，萬達內部改革致使很多高管離職。最近，業內分析萬達迫於當前壓力有重返港股的意思。
近幾年萬達投了不少面子工程，比如著名的丹寨萬達小鎮。本就資金鍊緊張，今年的疫情衝擊加上三道紅線的施壓，萬達面臨着不小的挑戰。儘管它背後有堅實的戰投夥伴比如騰訊和京東等，可是這些夥伴多多少少也要從財務投資的角度去考慮一下成本，所以能不能上市不僅僅關係到萬達自己，還牽扯到有這些戰略投資者的利益。
由於萬達院線在深交所上市，我們可以清晰的看到萬達電影的財務困境。儘管疫情已有所控制，萬達電影遭受的衝擊似乎還是沒有緩過來。
（來源：萬達電影股份有限公司2020年第三季度報告）
11月初，萬達電影披露完成定增計劃，募資不到30億元，相較於4月份公佈的43.5億預案大幅縮水不説，這筆募資對於疫情造成的影響和目前公司的負債水平而言也只是杯水車薪。
回A的誘惑
要説當初老王離開港股的時候為為啥那麼決絕，原因很簡單，就是不滿意市值被低估。當時萬達商業地產的市盈率平均只有6倍左右，遠低於A股十幾倍的同行業水準，而且股價也只是長期圍繞IPO波動。
離開後為了與內地資本對接，萬達開始積極回A。由於政府方面有意擠壓樓市泡沫，自2016年之後基本上以房地產為主營業務的公司就沒有順利上市的了。
萬達是傳統的重資產商業地產開發商，上市就意味着不得不響應政策的需求從而去地產化和轉型。好在2018年開始初現成果，這一年，萬達方面表示其主要收入來源已經易主服務和文化產業，而且房地產業務比重大幅下降的同時，其有息負債同比減少近30%並且遠低於行業平均水準。
卸下重裝後的核心資產
自2017年起，為了回A萬達加速建設全業態的輕資產化。過去重資產模式下萬達自己出資出地建設萬達廣場和周邊商住配套，主要還是依靠銷售回款來週轉。2016年退市前的最後一份財報顯示，萬達商業總收入中物業銷售佔比近7成。
輕資產模式下，土地、資金和建設主要依靠合作，而萬達將主要負責商業物管的設計和運營，將技術和品牌打造成核心資產。例如位於深圳市龍崗區在建的首個第四代萬達廣場，其所處的華南城商業街區是多條地鐵路線的交匯處，周邊10公里覆蓋近200萬的常住人口。得益於採取輕資產模式集合多方力量的資金和人力物力，萬達商管接手了這個難得的優質項目。
此外輕資產模式的代表還有全國海拔位置最高的萬達廣場－西藏拉薩萬達廣場。
過去收入佔比最重的是物業銷售回款，所以城市房地產行業的發展一定程度上左右萬達是否佈局該城市。而輕資產模式下萬達商管的主要收入當中租金佔比逐漸增加，這極大的促進了萬達廣場進入商業和服務產業相對落後的三四線城市，擴增了萬達廣場的數量和未來開店的可持續性。
9月28日，萬達商管正式宣佈從2021年開始將不再重資產持有萬達廣場物業，而是全面實施輕資產戰略，今後每年將簽約輕資產萬達廣場不低於60個。
不過，輕資產模式將直接減輕萬達的體量，由於投入和產出週期較長和不確定性強，不利於高估值。而且將重資產打包出去容易導致萬達影城、寶貝王等自營品牌的用户體驗感和物業品控上出現偏差，這是萬達轉型當中需要解決的一大難題。
做品牌的平台
截止至2020年上半年，萬達商管的總資產為5563.2億，總負債2834億，資產負債率約50.9%。總負債中預收款項和合同負債的預收物管費佔比極小，分別為30.5億和17.8億。從這些數據上已經基本看不出來房地產企業該有的樣子了，可見萬達方面在降負債上做出的努力。
“城市化到了70%左右，房地產市場就一定會萎縮了，房企的家數會大幅度減少，誰敢保證你一定是活到最後那幾個呢？”－王健林曾説。商人最不能缺少的就是對政策的閲讀理解能力，當前政策下傳統的房地產行業註定現金流不會充沛。當地產黃金時代結束，地產人想要活下去就必須習慣細水長流的掙錢模式。
其實慧聲君認為萬達回A是指日可待的，這次疫情和三道紅線最多就是拖緩了一下回A的進程，其它的都是浮雲。國家不過是想要看到的是萬達放棄房地產的決心，這麼大的品牌在這，不去做平台拉動就業和其他產業的發展着實可惜，畢竟有“國民公公”之稱的老王是被寄予厚望的，好在老王也配合。
儘管轉型之路坎坷，蜕變後的萬達或許將迎來重生。回A之後依舊是數不盡的機遇與挑戰，還是那句話路－漫漫其修遠兮。