作者:管清友
最新的LPR數據出爐,房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續13個月沒有變動了,但近期深圳、寧波、杭州接連上調加點數,房貸利率悄然上調。其實不單是這幾個城市,全國房貸平均利率已經連續4個月上行了,樓市加息潮已至。上調房貸利率後,首套房貸款利率執行LPR+45BP(相當於5.10%),二套房貸執行LPR+95BP(相當於5.60%),相比之前分別上調15BP和35BP,安居型商品房貸款利率還是執行LPR+30BP(相當於4.95%),維持不變。
最新的LPR數據出爐,房貸利率之錨的5年期以上LPR已經連續13個月沒有變動了,但近期深圳、寧波、杭州接連上調加點數,房貸利率悄然上調。其實不單是這幾個城市,全國房貸平均利率已經連續4個月上行了,樓市加息潮已至。信貸大招來襲,勢必會增加購房成本,打擊購房者積極性,還有提上議程的房地產税改革試點,確實能在一定的程度上為火爆的樓市降降温,但也會加重購房負擔,購房窗口期正在關閉。
01房貸利率要上漲了?多個城市差異化“加息”
最先行動的是深圳建行。上調房貸利率後,首套房貸款利率執行LPR+45BP(相當於5.10%),二套房貸執行LPR+95BP(相當於5.60%),相比之前分別上調15BP和35BP,安居型商品房貸款利率還是執行LPR+30BP(相當於4.95%),維持不變。
這次深圳“加息”有三個特點:
一是基準利率5年期LPR不變,調整的是加點數。一旦加點數確定後,整個還款週期都保持不變,後續僅隨着LPR浮動;
二是差異化“加息”,具有保障屬性的安居型商品房加點數不變,首套剛需上調15BP,二套改善上調35BP,二套房利率調整幅度高於首套房貸利率,適當向保障和剛需傾斜;
三是並未全面“加息”,只是部分區域部分銀行,建行“加息”後,工、農、中、交四大行緊隨其後,其他大型銀行跟進的可能性較大。但在房貸集中管理制度之下,如果銀行房貸額度不緊張,也有可能不跟進。
除深圳外,寧波和杭州地區的多家銀行也開始上調房貸利率。寧波四大國有銀行同步上調,首套房按揭利率從5.35%上調至5.45%,二套房按揭利率從5.6%上調至5.7%,首套和二套同步上調了1個百分點。杭州四大行將首套房利率從5.2%上調至5.4%,二套房從5.38%上調至5.5%,首套房上調的幅度比二套房還要高,可能是因為杭州新房嚴格限價,倒掛嚴重,打新過於狂熱。
從趨勢上看,通脹預期升温,貨幣政策邊際收緊,雖然5年期LPR短期不會輕易動,但樓市成交火爆的城市、信貸額度緊張的銀行可通過增加加點數上調房貸利率,後續整體房貸利率大概率延續穩中微增的態勢。
02房貸利率“加息”影響有多大?購房窗口期逐漸關閉
我們簡單測算了一下,以深圳為例,假定首套房商業貸款300萬,30年還清,按照等額本息的還款方式,每月月供需增加275元,總還款額增加了9.9萬,對於剛需也是一筆不小的開支,差不多是普通人一年的工資。如果是二套的話,還款條件不變,月供增加了656元,整個還款週期多了23.6萬。雖然相對高額的總價,金額不算太多,也是增加了還款壓力,會對市場情緒有一定的衝擊。
“加息”潮來臨,購房窗口期逐漸關閉。房貸利率小幅上漲已成為趨勢,很多城市房貸利率都出現了上行的情況。4月全國首套房貸款平均利率為5.31%,環比上漲4BP;二套房貸款平均利率為5.59%,環比上漲2BP,房貸利率已經連續三個月上漲了。60個重點城市中,18個城市首套房貸利率上浮,14個城市二套房貸利率上升,沒有城市下調。
不僅房貸成本上行,貸款難度也在加大。對房貸進行集中管理後,不少銀行房貸額度趨緊,審核更為嚴格,首付資金證明、社保證明等都有嚴格的要求。而且放款週期變長,熱點城市平均放款時間從1-2個月延長至3-6個月,整體上首套房貸仍快於二手房貸。貸款貴,難度大,勢必會打擊購房積極性,購房窗口期逐漸關閉。
03房地產税真的要來了?改革試點漸行漸近
房貸利率上調,購房成本增加,計劃買房的人有點慌了。房地產税開徵,持有成本上升,名下有房的人坐不住了,特別是有多套房的,所以最近財政部等4部門召開房地產税改革試點工作座談會,備受關注。
座談會首次提到“改革試點”,標誌着房地產税終於要從立法上升到實施階段了,會先於立法開展房地產税試點,大概率在深圳、海南試點,可能很快就會開始實施。在立法落地實施之前,通過改革試點積累經驗,這也是過去改革中常見的操作。
關於房地產税立法進程,這幾年每次兩會都會被提及,2018“穩妥”-- 2019“穩步”-- 2020“穩妥”--2021“積極穩妥”,最新表態增加“積極”二字,表明由於疫情一度放緩的房地產税立法重回正軌。房地產税會來,由於房地產税涉及面廣,徵收對象、計税依據、税率結構、免徵額度等都非常敏感複雜,立法並沒有明確的時間表,預計也不會很快就來,從立法進程上來看,全面落地至少還需要兩到三年的時間,大概率會在十四五期間實施。
大家都很關心房地產税對房價的影響,短期會有一定的情緒衝擊,但長期抑制效果並不顯著,基本面最重要。房地產税可通過增加保有成本,抑制投資性需求,影響房地產市場,短期會有一定衝擊,但更多是情緒上的,長期對房價的抑制效果並不顯著,關鍵還是看基本面,如果基本面沒問題,有房產税照樣漲,如果基本面沒吸引力,沒有房產税也照樣跌。從國際經驗看,美國、日本這些出現房地產泡沫的國家都有房地產税,房地產税的徵收未能有效抑制房價上漲。從國內經驗看,上海和重慶自2011年推進房產税試點以來,房價不跌反漲,房地產税對房價的調控作用效果並不明顯。
所以房地產税對剛需自住影響不大,對炒房者抑制效果較為明顯。按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,對於普通剛需,房地產税會通過設定免徵面積、免徵額度等税收優惠機制適度減負,影響不會太大,該買還得買。但對於多套房產擁有者,由於大概率採用超額累進税率,即便第一套免徵、從第二套開始徵收,超出免徵面積的部分税率依次提高,徵繳壓力會比較大,增加持有成本,這也符合房住不炒的主基調。
(作者為如是金融研究院院長、首席經濟學家)