作者丨王迪
出品丨焦點財經
當利潤攤薄與迴歸理性成為行業常態，“慢線思維”取代激進的規模發展論，逐漸被房企認同。
近日，合景泰富（01813.HK）公佈2021年年報。年報顯示，2021年，合景泰富實現銷售金額1038億元，同比增長0.2%；權益合併收入為442.8億元，同比減少3.9%；年內核心利潤39.79億元；核心毛利率及淨利潤率分別為21.2%及10.7%。
雖然營收出現下滑，但是在多家房企年報“難產”、銷售額鋭減之時，合景泰富以“慢線”及多方投資的策略守住了規模的維穩。
對於未來的發展，合景泰富在年報中表示，未來將實施嚴謹務實的土地儲備策略，聚焦多元賽道穩步發展，實現地產開發、購物中心、寫字樓、酒店、產城、大健康等多元化業務協同共生，堅持審慎穩健的財務水平、把握數字化管理的新機遇，提升運營管理能力。
年報顯示，2022年合景泰富總可售貨值為人民幣1,600億元，其中，若按區域劃分，粵港澳大灣區佔比70%，長三角區域佔比15%，若按城市等級劃分，一、二線城市佔比95%。
"未來，合景泰富將繼續深耕大灣區、長三角兩大經濟區，聚焦核心一二線城市。目前，兩個區域的土地儲備佔總土地儲備、可售資源佔總可售資源的比例分別為65%及82%。"
降槓桿：全年累計兑付境內債券本金143億元
當房企“錢袋子”進錢渠道被卡嚴，很多企業都在思考怎樣為“錢荒”尋找出路。
2021年合景泰富降通過優化債務結構，下調融資成本，讓總借款規模逐漸下降，保持現金流穩定和充足。
年報顯示，合景泰富如期順利完成當年境內外債券到期及回售期的兑付，全年累計兑付境內債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債。從2022年償債表現來看，一季度如期兑付境內債券本息累計17.651億元，及境外美元債2.5億美元。
此外，2021年，合景泰富將更多的關注點落在了可持續發展上。在董事會層面設立了ESG委員會，成立ESG工作小組，立志全面提升在可持續發展與ESG方面的實踐與披露。
事實上，ESG與綠債密切相關。2021年5月，合景泰富正式發佈綠色融資框架，併成功發行首筆綠色美元債券。
合景泰富稱，未來集團將繼續完善可持續發展相關政策，自上而下貫徹可持續發展的戰略，以確保將ESG納入集團發展策略及日常營運中。
年報顯示，於2021年12月31日，合景泰富現金及銀行結餘的賬面金額約人民幣294.48億元。
“多管齊下”：租金收入同比增長31%
由快開發思維轉向慢經營思維，是時下房地產企業的轉型應對之舉。
根據最近胡潤研究院發佈的《2022胡潤全球房地產企業家榜》來看，排名靠前的香港房地產企業的模式均不是以開發銷售物業為主，而是傾向於慢線投資發展，更多依靠租賃和投資形成的現金奶牛。
就合景泰富的年報來看，多元化業務實現確定性穩增，經營航道的拓寬，一定程度上分攤了合景泰富的風險，而立足長期主義的“慢線思維”也是合景泰富所看重的。
年報顯示，2021年合景泰富全年租金收入19億元，同比增長31%，其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。合景泰富的投資物業已進入收成期，經營性業務迎來快速增長。
目前，集團在核心一、二線城市累計已開業45個投資性物業，包括10個商場、10個寫字樓和25個酒店，併成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大購物中心產品線。
在出租率方面，成都摩方開業1週年，出租率即超96%。2021年，廣州譽山悠方天地2期迎來開業，2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%，
2021年，合景泰富新增開業2座寫字樓，一座是位於廣州生物島的科盛廣場，項目將引入生物醫藥類企業；一座是位於廣州科學城的科賢中心。
“2022年，合景泰富將在全國超一線城市北京、廣州、上海等籌開標杆寫字樓，包括北京通州的合景國際金融廣場、廣州科創中心、上海合景生命科谷。重慶悠方、廣州知識城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也將陸續開業。”
合景泰富在年報中表示，2022年將推出多個臻系列高端豪宅項目，包括廣州臻溋•名鑄、廣州臻頤府等項目。
除了在業務條線上實現多管齊下，在空間佈局領域，合景泰富也在奉行此種邏輯。
2021年合景泰富銷售金額為人民幣1,038億元，同比增長0.2%，預售面積544萬平方米，預售均價約為人民幣19,100元/平方米。
其中， 粵港澳大灣區及長三角區域佔比74%，其中大灣區佔比46%，長三角28%；一、二線城市佔比91%；住宅佔比88%，商業佔比12%， 銷售前五大城市公司分別為廣州、蘇州、深圳、佛山和杭州，佔比達60%。
多模式投拓： 2021年新增3箇舊改項目
土地儲備是房企的重要“生命線”。供地“兩集中”及“三道紅線”等政策的推出，讓房企拿地面臨壓力。此時，土地的選擇及用途確定對於房企發展而言，至關重要。
據年報數據顯示，截至2021年底，合景泰富擁有土地儲備共計權益建築面積約1552萬平方米，總建築面積約2174萬平方米。合景泰富總土地儲備約2550萬平方米集團，深耕高能級城市，其中，一二線土儲佔比為95%；聚焦大灣區核心城市，佔比達70%。
2021年，合景泰富堅持土地投拓審慎原則，通過產業勾地、收併購等多元化模式拿地，繼續補充一線及強二線城市優質土地儲備。
年報顯示，2021年合景泰富新增6個項目，合計總建築面積141萬平方米，總土地成本共計人民幣56億元。新增土地權益比達72%，新增土地並表比例達75%。
在城市更新方面，2021年，合景泰富與廣州城市更新集團等國企達成戰略合作，深耕大灣區舊改，在廣州、佛山、深圳和東莞的核心區域平穩有序推進城市更新，補充豐厚的可售資源。2021年，合景泰富新增中標3箇舊村改造項目。
截至目前，合景泰富已成功中標4箇舊村改造項目的合作主體資格，分別是廣州市天河區吉山村、廣州市增城區石下村、廣州市黃埔區雙沙村及廣州市黃埔區南崗村。其中，合景泰富（主）聯合體於2021年4月30日以96.51%的高票競得廣州市黃埔區雙沙小區舊改合作企業。
對於未來的佈局，合景泰富稱，將繼續綜合運用招拍掛、合作開發、收併購、產業引入、城市更新等多種模式獲取新項目，多元化拿地夯實土儲。
在區域佈局上，合景泰富將深耕高能級城市，聚焦粵港澳大灣區和長三角區域，以重點城市點狀分佈，佈局以北京、天津為中心的環渤海區域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。
年報顯示，截至2021年12月31日止，合景泰富旗下共擁有178個項目，分佈於中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1,552萬平方米，總建築面積約2,174萬平方米，權益比約為71%。