2021-11-05光大證券股份有限公司何緬南對招商蛇口進行研究併發布了研究報告《2021年三季報點評：業績逐步釋放，投資張弛有度》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價為9.5元。
招商蛇口(001979)
事件：公司發佈 2021 年三季度業績公告
2021 年前 3 季度公司實現主營收入 817.58 億元，同比上升 63.13%；實現歸母淨利潤 63.51 億元，同比上升 189.76%。
點評：REITs 上市增厚淨利潤，銷售穩步提升，投資張弛有度，信用優勢明顯1）結轉加速及 REITs 上市增厚淨利潤。2021 年前 3 季度公司實現主營收入817.6 億元，同比上升 63.1%； 實現歸母淨利潤 63.5 億元，同比上升 189.8%；實現扣非淨利潤 48.6 億元，同比上升 131.9%。2021 年第 3 季度，公司實現主營收入 371.0 億元，同比上升 43.8%；實現歸母淨利潤 21.0 億元，同比上升 64.3%；實現扣非淨利潤 20.6 億元，同比上升 51.6%。公司利潤高增主要因：1）2020 年受疫情影響，公司房地產業務結轉規模基數較低；2）公司成功發行博時招商蛇口產業園公募 REIT（底層資產為萬融大廈、萬海大廈），貢獻税後收益 14.6 億元。
2） 高地價項目結轉致毛利率承壓。 2021 年前 3 季度公司錄得毛利率 21.9%，同比下滑 2.4pcts；2021Q3 單季公司錄得毛利率 17.3%，同比下滑 7.5pcts。盈利承壓一是由於 2017-2018 年高價土地項目進入結算週期，二是由於近期房地產限價等調控政策遏制了行業整體盈利水平，公司盈利指標亦隨之下行。
3） 銷售穩步提升，投資張弛有度。 2021 年前 3 季度公司實現銷售額 2410 億元，同比提升 26.7%；實現銷售面積 1038 萬方，同比增加 26.4%；對應銷售均價約 23217.7 元/平，較 2020 年同期基本持平。受下半年初居民信貸收緊影響，公司三季度銷售增速放緩，預期隨着四季度剛需自住房按揭的有序投放，公司銷售或邊際回暖。2021 年前 3 季度公司新增土儲建面 1081 萬方，投資總價約 1552 億元； 2021 年 Q3 單季公司投資節奏趨緩，新增項目 197.4 萬方，投資總價約 324.5 億元。
4）“三道紅線”綠檔，財務維持穩健。截至 2021Q3，公司在手現金 769.4億元； 剔預後的資產負債率為 59.6%，淨負債率為 34.0%，現金短債比約 1.8X，維持“三道紅線”綠檔要求。
盈利預測、估值與評級： 公司結算加速及 REITs 上市增厚淨利潤，銷售穩步提升，信用優勢明顯，但政策調控下行業盈利空間下行趨勢短期不變，我們下調公司 2021-2023 年預測歸母淨利潤為 132.58 億元(下調 10.0%)、 149.26 億元(下調 10.4%)、163.48 億元(下調 12.2%)；當前 A 股股價對應 2021-2023 年預測 PE 估值分別為 6.0/5.4/4.9 倍，估值具備較強吸引力，維持“買入”評級。
風險提示： 多元化經營業務或由於競爭激烈而不及預期，政策調控不及預期等。
該股最近90天內共有14家機構給出評級，買入評級13家，增持評級1家；過去90天內機構目標均價為15.52；證券之星估值分析工具顯示，招商蛇口（001979）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。