封面新聞記者 朱寧 劉旭強
首批9只公募REITs試點產品上市近五個月後，第二批2只公募REITs產品率先“登場”。有市場傳聞，近日獲批的2只公募REITs產品計劃於11月23日發佈發售公告，並有望於11月26日至29日期間正式發售，最快於12月6日成立。
值得注意的是，在上述兩隻公募REITs網下投資者提交核查文件的當天，中國銀保監會發布《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，同意保險資金投資基礎設施公募REITs。
本期《經經樂道》將目光聚焦到了公募REITs，主持人、深交所專家講師洪樂與華西證券財富管理部分析師趙競就此展開探討。
首批公募REITs表現優異
資本市場是不斷變化的，而且近期的熱點。除北交所開市以外，就得説到公募REITs基金了。繼首批9只公募REITs面世後，時隔近5個月，11月12日，華夏基金、建信基金旗下兩單第二批公募REITs也正式獲批。洪樂在節目開始便問到：“REITs基金引起了市場很大的關注，究竟什麼是REITs？”
趙競表示，REITs是一種信託基金，全稱是房地產投資信託基金，是將房地產證券化的一種重要手段，是由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
簡單來説，相當於有基金經理找了一羣投資者，用募集來的錢投資房地產或者基建項目，這些項目會產生一定的回報，比如租金，在扣除了基金經理管理費等等後，將賺到的錢分給大家。
REITs的目的是將流動性較弱的商業地產轉變為流動性較強的證券資產，而REITs的主要收益來源是不動產產生的現金流：租金以及未來資產增值的部分。不過REITs並不侷限於投資房地產，這次我國首批公募REITs專注於基礎設施，涵蓋收費公路、產業園區、垃圾污水處理和倉儲物流四大領域。
從首批公募REITs的收益情況來看，大部分產品在二級市場表現十分優異。截至11月18日，中航首鋼生物質REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT等4只產品漲幅均超過20%，分別為28.55%、28.03%、24.29%、22.96%。
適時評估自身需求 參與REITs基金
在首批公募REITs基金運行平穩，已有產品進行了年度分紅的情況下，洪樂隨後問到：“在公募REITs市場火爆的情況下，個人投資者應不應該積極參與進去呢？哪些個人參與者應該積極進入呢？”
趙競表示，作為一種新型的投資工具，個人投資者可以通過購買公募REITs，以較低的資金在二級市場上參與基礎設施實體資產收益分配。同時，從資產配置的角度來説，公募REITs幾乎完全投資於特定的實體資產組合，因此，它和其他資產類別的相關性較低，可作為資產組合分散化管理的有效工具。
同時，趙競也説到：“對於個人投資者來説，是否購買公募REITs還要考慮以下幾個方面的因素。”首先是分析自身的風險收益特徵，公募REITs風險收益低於股票，高於固定收益類產品，比較適合追求適中收益，且能承擔中等風險的投資者。
其次要確定所投資金的使用期限。公募REITs採取封閉式運作，不開放申購與贖回。不過公募REITs發行結束後會在上交所或深交所上市交易。對於不願意長期持有的投資者來説，從場外認購公募REITs的投資者也可以通過轉託管業務將資金轉移到場內賣出。需要提醒注意的是，公募REITs上市後的實際流動性可能並不支持大量短線交易，同時還可能承擔折溢價風險。因此，不建議投資者用短期資金用於公募REITs的投資。
在參與途徑方面，趙競表示，對於公眾投資者，待網下詢價結束後，基金份額通過各銷售機構以詢價確定的認購價格公開發售，包括場內和場外兩種認購方式。場外認購，即普通公募基金認購模式，通過基金公司直銷平台、銀行、互聯網等第三方基金銷售機構認購。而場內認購，通常是通過證券公司的證券賬户認購。
最後洪樂也表示贊同，説到“REITs基金從投資門檻上來説比較低的，這樣金融產品還是比較符合普通老百姓參與的，適合自身需求的個人投資者還是可以積極參與。”
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